Супровід іпотечних угод

Коли і навіщо потрібен супровід іпотеки

Іпотека додає до угоди з нерухомістю ще одну сторону — банк або іншого кредитора — та особливий вид обтяження, що обмежує право власника розпоряджатися майном. Купівля квартири чи будинку за кредитні кошти, рефінансування, перезастава вже наявного житла або іпотека на забезпечення бізнес-кредиту — усі ці ситуації потребують виваженого юридичного підходу, адже предметом застави стає головний актив родини.

Позичальник, як правило, погоджується на типові форми банку, не маючи можливості оцінити, наскільки умови співмірні й справедливі. Завдання юриста LEGIUS — перевести угоду з площини довіри в площину прорахованого ризику. Цей напрям є частиною практики нерухомість і тісно пов’язаний із захистом права власності.

Правова база: ЦК України та закон про іпотеку

Іпотека регулюється Цивільним кодексом України, який відносить її до способів забезпечення виконання зобов’язань, та спеціальним ЗУ «Про іпотеку». Іпотечний договір укладається в письмовій формі й підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Іпотека як обтяження виникає з моменту її державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

1. аналіз кредитного договору та графіка платежів;
2. аналіз іпотечного договору й опису предмета застави;
3. нотаріальне посвідчення та реєстрація обтяження;
4. контроль умов звернення стягнення на предмет іпотеки;
5. зняття іпотеки та реєстрація припинення обтяження після погашення.

Окрему увагу приділяємо застереженням про позасудове звернення стягнення, адже саме вони визначають, наскільки швидко кредитор зможе позбавити позичальника майна в разі прострочення.

Що ми перевіряємо в інтересах позичальника

Ми не обмежуємося прочитанням договору — оцінюємо економічну й правову співмірність забезпечення та виявляємо приховані пастки, які проявляються лише при простроченні чи достроковому погашенні.

• реальну вартість кредиту з усіма комісіями та страховими платежами;
• співмірність вартості предмета іпотеки сумі зобов’язання;
• умови зміни процентної ставки та валютні ризики;
• порядок і підстави звернення стягнення на майно;
• наявність згоди другого з подружжя та прав неповнолітніх на житло.

Якщо в іпотеку передається об’єкт, пов’язаний із земельною ділянкою, залучаємо фахівців із земельного права, адже доля будівлі нерозривно пов’язана зі статусом землі під нею.

Ризики, прострочення та зняття обтяження

Найбільший ризик іпотеки — звернення стягнення на житло при простроченні, особливо за наявності застереження про позасудовий порядок, коли кредитор може набути право власності на предмет іпотеки без рішення суду. Окремі ризики створюють валютні кредити, поручительство третіх осіб та іпотека єдиного житла родини.

Іпотека діє рівно так, як написано в договорі. Сприятливий момент для захисту позичальника — до підписання, а не тоді, коли банк уже вимагає майно.

Після повного погашення кредиту обтяження не зникає автоматично: потрібно зареєструвати припинення іпотеки в Державному реєстрі речових прав, інакше власник не зможе вільно розпорядитися майном. Ми супроводжуємо зняття обтяження, а спірні ситуації щодо звернення стягнення передаємо в судову практику.

Чому супровід іпотеки доручають LEGIUS

LEGIUS щодня працює з кредитними й іпотечними договорами київських банків, тож бачить слабкі місця типових форм і вміє домовлятися про їх виправлення. Ми супроводжуємо угоду від аналізу договору до реєстрації або зняття обтяження, а в разі конфлікту захищаємо позичальника. Щоб безпечно оформити чи зняти іпотеку, запишіться на консультацію юриста LEGIUS.