Покроковий чек-лист перевірки нерухомості перед купівлею: документи, реєстр речових прав, обтяження й арешти, права подружжя та неповнолітніх, законність будівництва.
Навіщо потрібна перевірка перед купівлею
Перевірка нерухомості перед купівлею, або due diligence, — це комплексний юридичний аналіз об’єкта та продавця до сплати коштів. Її мета — виявити приховані ризики, які згодом можуть призвести до визнання угоди недійсною та втрати і житла, і грошей. Вартість перевірки незрівнянно менша за можливі збитки.
Більшість спорів у сфері нерухомості виникає саме через поспішність на етапі укладення договору, коли покупець довіряє усним обіцянкам замість документальної перевірки. У межах практики нерухомості ми проводимо перевірку як вторинного житла, так і об’єктів зі складною історією переходу права.
Правовстановлюючі документи та історія власності
Перший крок — аналіз правовстановлюючих документів: договору, на підставі якого продавець набув право (купівля-продаж, дарування, спадщина, рішення суду), та технічної документації. Важливо простежити всю історію переходу права власності, адже вада в одній із попередніх угод здатна поставити під сумнів і ваше право.
Особливу обережність варто виявляти, коли об’єкт нещодавно успадковано чи отримано в дар, а також коли власник часто змінювався за короткий час. Такі обставини можуть свідчити про спробу легалізувати проблемний актив. Реєстрація права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є обов’язковою, тож відсутність відомостей у реєстрі — тривожний сигнал.
Державний реєстр речових прав, обтяження та арешти
Ключовий етап — отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстр показує актуального власника, підстави набуття права, а також наявність обтяжень: іпотек, заборон на відчуження, арештів, накладених у виконавчих провадженнях чи в межах судових спорів.
Придбання об’єкта під арештом або в іпотеці без згоди іпотекодержателя створює серйозні ризики: угоду можуть визнати недійсною, а майно — звернути на користь кредитора. Окремо перевіряється, чи не є об’єкт предметом судового спору. Норми про реєстрацію речових прав встановлені Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Цивільним кодексом України.
Права подружжя, неповнолітніх та інших осіб
Якщо продавець перебуває або перебував у шлюбі, нерухомість може бути спільною сумісною власністю подружжя. Для такої угоди потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя — її відсутність є однією з найчастіших підстав для подальшого оспорювання договору.
Не менш уважно перевіряються права неповнолітніх: відчуження житла, у якому зареєстрована чи має частку дитина, потребує дозволу органу опіки та піклування. Окремо з’ясовується, чи немає у квартирі осіб із правом довічного користування або зареєстрованих мешканців, яких складно виписати. Для об’єктів із земельною ділянкою перевірка проводиться у зв’язці з земельним правом.
Висновок перевірки та поширені помилки
За результатами due diligence готується зрозумілий висновок: чи безпечна угода, які ризики виявлено та як їх усунути або врахувати в договорі. Інколи правильним рішенням є відмова від конкретного об’єкта — чесна оцінка ризиків убезпечує від значно більших втрат.
Найчастіші помилки покупців — внесення завдатку до перевірки, довіра лише до фотокопій документів та ігнорування питань шлюбного режиму майна. Після перевірки логічним наступним кроком є грамотний супровід угоди купівлі-продажу квартири. Більше матеріалів — у розділі блог.
Послуги напряму: Супровід купівлі-продажу нерухомості, Due diligence (перевірка нерухомості), Новобудови та інвестиційні договори.