Як перевірити нерухомість перед купівлею

Хто насправді перевіряє об’єкт

Найпоширеніша і найдорожча помилка покупця — вважати, що перевірку зробить нотаріус. Нотаріус дійсно зобов’язаний перевірити право власності продавця за Державним реєстром речових прав, відсутність заборон і арештів, особу й дієздатність сторін, згоду другого з подружжя та наявність оцінки. Але він не діє в інтересах окремої сторони, не оцінює розсудливість ціни і не досліджує історію об’єкта вглиб.

Він не перевірить за вас, чи не оспорюється спадщина, з якої вийшла квартира; чи немає щодо продавця справи про банкрутство фізичної особи; чи не було в ланцюжку попередніх переходів швидкого «технічного» продажу; чи зареєстровані в квартирі діти; чи легалізоване перепланування. Усе це — робота юриста покупця, і робити її потрібно до завдатку, а не після.

Друге правило: перевірка завершується не «за тиждень до угоди», а в день угоди. Арешт або заборона відчуження можуть з’явитися за добу до підписання, тому ключові витяги оновлюють безпосередньо перед нотаріусом. Сам порядок угоди ми розібрали у статті про супровід угоди купівлі-продажу квартири, а перевірку ведемо в межах практики нерухомості.

Документи, які треба отримати від продавця

Перелік мінімальний, але кожен документ читається, а не просто додається до папки.

• Правовстановлюючий документ — договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду. Дивимося не лише на факт, а на підставу набуття: від неї залежить, хто потенційно може оспорити право.
• Витяг (інформаційна довідка) з Державного реєстру речових прав — замовляється саме та довідка, що охоплює й попередні реєстри: Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження. Державний реєстр речових прав ведеться з 2013 року, тому все, що відбувалося раніше, видно лише через старі реєстри.
• Технічний паспорт — порівнюємо планування з фактичним станом приміщення. Розбіжність — ознака неузаконеного перепланування.
• Паспорт і РНОКПП продавця, а якщо діє представник — довіреність.
• Свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу і нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, якщо об’єкт у спільній власності.
• Довідка про зареєстрованих осіб у приміщенні.
• Довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги та внески ОСББ.
• Для будинку — документи на земельну ділянку (витяг з Державного земельного кадастру, кадастровий номер, цільове призначення) і документ про введення об’єкта в експлуатацію.

Якщо продавець відмовляється надати будь-що з цього переліку або поспішає («бери зараз, інакше продам іншому»), це не особливість характеру, а сигнал. Відмова дати документи — найчастіша передумова проблемної угоди.

Реєстри: що показує кожен і чого він не показує

Перевірка починається не з документів продавця, а з реєстрів: вони показують картину без його фільтра, а розбіжність між реєстром і документом сама собою є знахідкою.

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Власник, підстава й дата реєстрації, часткова власність, іпотека, арести, заборони відчуження, обтяження, історія переходів. Критично важливо робити два запити: за об’єктом і за суб’єктом — тобто за продавцем. Деякі обмеження реєструються на особу, а не на конкретну квартиру, і запит лише за адресою їх не покаже.
• Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Здавалося б, не про нерухомість — але саме тут реєструється податкова застава, а також заборони відчуження за рішенням суду. Витяг беруть окремо, у паперовій або електронній формі: обидві мають однакову юридичну силу. Зареєстроване обтяження має пріоритет над незареєстрованим і вважається публічно відомим фактом, тому аргумент «ми не знали» після угоди не працює.
• Єдиний реєстр боржників. Запис з’являється одночасно з постановою про відкриття виконавчого провадження, і мета реєстру — саме запобігти відчуженню боржником майна. Межі теж варто знати: туди не вносять боржників без заборгованості за періодичними платежами понад три місяці та боржників за рішеннями немайнового характеру, тому «чисто» в цьому реєстрі ще не означає відсутності виконавчих проваджень.
• Єдиний державний реєстр судових рішень. Пошук за прізвищем продавця й за адресою об’єкта. Саме тут знаходяться спори про спадщину, поділ майна подружжя, визнання договорів недійсними — тобто ризики, яких немає в жодному реєстрі прав.
• Спадковий реєстр. Якщо право набуте у спадок — перевіряємо спадкову справу, наявність заповіту і коло спадкоємців.
• Єдиний реєстр довіреностей. Обов’язково, якщо угоду веде представник: чи довіреність чинна, чи не скасована.
• Реєстри ДПС — наявність податкового боргу продавця; реєстр справ про банкрутство — чи не відкрито процедуру щодо фізичної особи.

Фіксуйте дату й час кожного витягу. Витяг тижневої давнини у день угоди — це не перевірка, а ілюзія.

Історія набуття права: де ховаються ризики

Квартира може бути юридично «чистою» в реєстрі й водночас проблемною по суті — через те, як право до продавця потрапило. Різні підстави дають різні ризики.

• Спадщина. Найчастіше джерело спорів. Перевіряємо коло спадкоємців, наявність тих, хто має право на обов’язкову частку (малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова або вдівець, непрацездатні батьки — вони спадкують половину законної частки незалежно від змісту заповіту), а також чи немає спадкоємців, які пропустили строк і можуть його поновити через суд. Небезпечна ознака — продаж одразу після отримання свідоцтва.
• Дарування від сторонньої особи. Договір дарування оспорюється частіше за купівлю-продаж: через відсутність волі, обман, тиск, недієздатність дарувальника.
• Приватизація. Перевіряємо, чи всі, хто мав право на участь, у ній брали участь, і чи не були порушені права неповнолітніх, які проживали в житлі на той момент.
• Рішення суду. Читаємо саме рішення й перевіряємо, чи набрало воно законної сили та чи не переглядається. Рішення, яке згодом скасують, потягне за собою й усі похідні переходи права.
• Ланцюжок швидких переходів. Якщо за останні два-три роки об’єкт змінив кількох власників із короткими інтервалами, це типова схема «відмивання» дефектного титулу через ланцюг добросовісних набувачів.

Окремо про строки. Загальна позовна давність три роки, але вона обчислюється не від дати угоди, а від дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права — і суд може її поновити за наявності поважних причин. Тому «минуло більше трьох років, отже безпечно» — хибне спрощення.

Права третіх осіб, яких не видно в реєстрі

Це найтонша частина перевірки, бо більшість цих прав ніде не зареєстрована.

• Другий із подружжя. Майно, набуте в шлюбі, за загальним правилом є спільною сумісною власністю, навіть якщо в реєстрі записаний лише один. Потрібна нотаріально засвідчена згода. Якщо продавець заявляє, що не був у шлюбі на дату набуття, це варто підтвердити документально, а не на слово. Окремо перевіряємо, чи не був об’єкт предметом поділу майна — і чи не триває такий спір.
• Колишнє подружжя. Розлучення не ділить майно автоматично: воно залишається у спільній власності, поки не поділене. Вимога про поділ, заявлена після розірвання шлюбу, має власний строк — три роки від дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення права (ст. 72 СК). Докладніше — у статті про поділ майна подружжя.
• Діти. Якщо малолітня чи неповнолітня дитина є власником або співвласником, потрібен дозвіл органу опіки та піклування, і він не видається, якщо житлові умови дитини погіршуються. Якщо дитина лише зареєстрована — дозвіл не потрібен, але знімати її з реєстрації після угоди доведеться окремо, і це реальний клопіт.
• Зареєстровані особи. Запитуємо довідку й окремо прописуємо в договорі зобов’язання продавця зняти всіх з реєстрації до визначеної дати та відповідальність за невиконання.
• Наймачі. Діючий договір найму може зберігати силу й для нового власника. Запитуємо, чи є договір, і за наявності — його текст і строк.
• Іпотека й заставодержатель. Продаж можливий лише зі згодою банку. Послідовність (погашення, зняття обтяження, посвідчення) прописується в договорі з прив’язкою до строків, інакше покупець гасить чужий кредит без жодних гарантій.
• Особи з правом користування. Довічне утримання, сервітут, заповідальний відказ із правом проживання — такі обтяження можуть зберігатися й після зміни власника.

Будівельний блок: перепланування, самочинне будівництво, земля

Тут перевірка виходить за межі реєстрів у площину фактичного стану об’єкта.

Перепланування. Порівнюємо технічний паспорт із фактом. Прибрана несуча стіна, об’єднана з кімнатою лоджія, перенесена «мокра зона», зашитий у стіну газовий стояк — це не косметика, а зміни, які або легалізуються, або повертаються у початковий стан. Відповідальність за невиконані вимоги після угоди вже лягає на нового власника, а банк навряд чи дасть іпотеку під об’єкт із розбіжностями в документах.

Самочинне будівництво. Прибудова, мансарда, додатковий поверх без належних документів потрапляють під ст. 376 ЦК. Правило жорстке: особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього, а за рішенням суду такий об’єкт може бути знесений за її рахунок. Право власності суд може визнати лише за певних умов, зокрема коли земельну ділянку в установленому порядку буде надано. Тому «документи оформимо потім» — найдорожча обіцянка на ринку.

Введення в експлуатацію. Для будинку перевіряємо наявність документа про введення об’єкта в експлуатацію і те, що площа й поверховість за документами відповідають фактичним.

Земля під будинком. Окремий блок: кадастровий номер, витяг з Державного земельного кадастру, площа, межі, цільове призначення й те, чи збігається воно з фактичним використанням. Якщо будинок на ділянці, право на яку не оформлене, покупець купує будинок і проблему з землею одночасно. Якщо межі не внесені до кадастру, високий ризик спору з сусідами — про це у статті про земельні спори з сусідами.

Новобудова. Купівля майбутнього об’єкта нерухомості — зовсім інша перевірка: там немає права власності, яке можна побачити в реєстрі, а є майнові права, дозвільні документи забудовника й гарантійна частка. Ці ризики ми розбираємо у статті про ризики інвестування в новобудову.

Борги, які переходять разом з об’єктом

Юридично борг за комунальні послуги є боргом особи, а не об’єкта. Практично ж новий власник отримує спадок у вигляді переговорів із постачальниками, перерахунків і заблокованих особових рахунків. Тому перевіряємо і фіксуємо в договорі:

• комунальні послуги — довідки від кожного постачальника окремо (газ, електроенергія, вода, тепло, вивезення відходів), а не одна «загальна»;
• внески ОСББ або управителя — тут практика інша: заборгованість за утримання будинку нерідко намагаються стягнути з нового власника, тому довідка обов’язкова;
• податок на нерухоме майно — чи немає нарахувань і боргу щодо об’єкта;
• внески на капітальний ремонт і рішення загальних зборів ОСББ, які можуть покладати на власників додаткові платежі;
• показники лічильників на дату передачі — фіксуються в акті приймання-передачі.

У договорі варто прописати гарантію продавця про відсутність заборгованості станом на дату угоди та його обов’язок компенсувати суми, які будуть виявлені згодом за періоди до переходу права. Це єдиний спосіб перетворити довідку на реальний захист.

Окремо перевіряємо, чи не перебуває об’єкт у переліку майна, щодо якого триває виконавче провадження, і чи немає податкової застави: у таких випадках угода або неможлива, або вимагає попереднього зняття обтяження.

Червоні прапорці та як знизити ризик

Ознаки, за яких ми рекомендуємо або відмовитися, або суттєво змінити структуру угоди:

• продавець відмовляється надати документи або наполягає на поспіху;
• ціна помітно нижча за ринкову без зрозумілої причини;
• кілька швидких переходів права за останні два-три роки;
• продаж одразу після оформлення спадщини, особливо за наявності інших спадкоємців;
• угода виключно через представника за довіреністю, а власника «неможливо» побачити навіть онлайн;
• розбіжність фактичного планування з технічним паспортом;
• зареєстровані в об’єкті неповнолітні або недієздатні особи;
• продавець у Єдиному реєстрі боржників або з ознаками процедури банкрутства;
• прохання занизити ціну в договорі «для економії на податку».

Останній пункт заслуговує окремого слова. Заниження ціни в договорі позбавляє покупця можливості вимагати повну суму, якщо угоду згодом розірвуть або визнають недійсною: повернуть рівно те, що зазначено. Економія на податку перетворюється на незастрахований ризик у кілька разів більший.

Що реально знижує ризик: повна перевірка до завдатку; оновлення витягів у день угоди; детальні гарантії продавця в договорі (відсутність прав третіх осіб, заборгованості, прихованих недоліків) із конкретною відповідальністю; розрахунок через механізм, прив’язаний до моменту реєстрації права (депозит нотаріуса, акредитив); акт приймання-передачі з описом стану, переліком майна та показниками лічильників.

Текст має інформаційний характер: обсяг перевірки залежить від типу об’єкта, підстави набуття права та складу власників. Щоб ми перевірили конкретний об’єкт перед вашою угодою, залиште заявку на консультацію.