Новобудови та інвестиційні договори

Специфіка купівлі квартири в новобудові

Купуючи житло в новобудові, інвестор фактично вкладає кошти в об’єкт, якого ще не існує або який не завершено. Замість стін він набуває сукупність прав і зобов’язань, і саме якість договору визначає, чи отримає інвестор квартиру та на яких умовах. Це принципово відрізняє таку угоду від купівлі готового житла.

Забудовники пропонують різні правові конструкції з різним рівнем захисту інвестора, тому аналіз обраної схеми — перший крок безпечного вкладення. Напрям детально описано на сторінці практики нерухомість.

Правові схеми продажу та гарантії інвестора

На ринку поширені попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав, участь у фондах фінансування будівництва та продаж через деривативи. Із набуттям чинності ЗУ «Про гарантування речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості» з’явився механізм реєстрації спеціального майнового права на майбутній об’єкт у Державному реєстрі речових прав, що суттєво підвищує захист покупця.

• перевіряємо, яку саме конструкцію використовує забудовник;
• визначаємо момент виникнення права на об’єкт;
• оцінюємо, чи зареєстроване спеціальне майнове право;
• аналізуємо відповідальність за прострочення та порядок приймання-передачі.

Перевірка забудовника та дозвільної документації

Перед внесенням коштів ми перевіряємо правовий фундамент проєкту: документи на земельну ділянку та її цільове призначення, містобудівні умови й обмеження, дозвіл на виконання будівельних робіт згідно з ДБН, а також репутацію й фінансову стійкість девелопера.

Поширений ризик — продаж об’єкта, збудованого без належних дозволів або з відхиленнями від проєкту: така нерухомість може бути визнана самочинним будівництвом, а право власності на неї — оспорене. Тому ми аналізуємо дозвільну базу ще до підписання договору. Для масштабних вкладень поєднуємо роботу з практикою інвестицій.

Несправедливі умови та захист коштів

Договори забудовників часто містять умови, що зміщують ризики на інвестора: одностороннє підвищення ціни, розмиті строки введення в експлуатацію, штрафи за розірвання, право змінювати площу й планування без компенсації. Ми виявляємо такі формулювання й домагаємося їх виправлення.

Реклама обіцяє метри, а юридичну долю інвестиції вирішує текст договору. Перевірка до підписання коштує значно менше, ніж судовий спір після.

Особливу увагу приділяємо тому, чи зможе інвестор зареєструвати право власності після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Чому інвестори обирають LEGIUS

LEGIUS супроводжує вкладення в київські новобудови на всіх стадіях — від котловану до здачі — і знає типові ризики кожної схеми продажу. Ми структуруємо угоду так, щоб інвестиція була захищена правом, а не лише обіцянками. Щоб перевірити договір із забудовником, запишіться на консультацію.