Аналізуємо ризики інвестування в новобудову: правові схеми продажу, перевірка дозволів і землі, ознаки самочинного будівництва та захист від подвійного продажу.
У чому особливість інвестування в новобудову
Купуючи квартиру в новобудові, інвестор фактично вкладає кошти в об’єкт, якого ще не існує або який не завершено. На відміну від вторинного житла, тут немає готового предмета угоди й зареєстрованого права власності — є лише сукупність зобов’язань забудовника. Саме тому рівень ризику значно вищий, а якість договору набуває вирішального значення.
Київський ринок новобудов особливо строкатий: проєкти на різних стадіях готовності, різні правові схеми продажу та девелопери з різною репутацією. У межах практики нерухомості ми оцінюємо ризики ще до того, як клієнт вносить кошти.
Правові схеми продажу та рівень захисту
Забудовники пропонують різні конструкції: попередній договір, договір купівлі-продажу майнових прав, участь у фонді фінансування будівництва, інколи — договори про спільну діяльність чи інвестиційні договори. Кожна модель по-різному захищає інвестора та по-різному визначає момент виникнення права власності.
Найбільший ризик несуть непрозорі схеми, де платіж не прив’язаний до чітких зобов’язань передати конкретний об’єкт. Ми аналізуємо обрану конструкцію, відповідальність за порушення строків і порядок приймання-передачі. Універсально безпечної схеми не існує — оцінювати потрібно конкретний договір. Складні справи ведемо спільно з командою судової практики.
Дозволи, земля та законність будівництва
Поширений ризик — продаж об’єкта, збудованого без належних дозволів або з відхиленнями від проєкту. Така нерухомість може бути визнана самочинним будівництвом, а право власності на неї — оспорене чи взагалі не зареєстроване. Тому перевіряються містобудівні умови, дозвільна документація та відповідність фактичної забудови проєкту.
Окрему увагу слід приділити статусу земельної ділянки під будинком: чи має забудовник право користування землею та чи відповідає цільове призначення житловій забудові. Ці питання вирішуються у зв’язці з земельним правом, адже доля будівлі нерозривно пов’язана з правовим статусом землі під нею.
Подвійний продаж, затримки та банкрутство
Серед найгостріших ризиків — подвійний продаж, коли одну й ту саму квартиру відчужують кільком покупцям, а також затримка введення в експлуатацію та зміна проєкту. Окремою загрозою є банкрутство забудовника, через яке об’єкт може взагалі не бути добудований.
У разі подвійного продажу вирішальне значення мають послідовність набуття прав, добросовісність покупця та момент державної реєстрації. Як діяти, коли конфлікт уже виник, докладно описано у статті спори із забудовником.
Як мінімізувати ризики до вкладення коштів
Знизити ризик допомагають кілька кроків: аналіз правової схеми та проєкту договору, перевірка дозвільних документів і права на землю, оцінка репутації та фінансової стійкості девелопера за відкритими джерелами, а також перевірка історії раніше зданих об’єктів.
Важливо переконатися, що договір чітко визначає об’єкт, строки, відповідальність забудовника та момент виникнення права власності. Після завершення будівництва обов’язковим є етап реєстрації права власності. Зважений підхід на старті — найкращий захист інвестиції.
Послуги напряму: Супровід купівлі-продажу нерухомості, Due diligence (перевірка нерухомості), Новобудови та інвестиційні договори.