Ризики інвестування в новобудову

Чому новобудова — принципово інший ризик

Купуючи квартиру на вторинному ринку, ви купуєте річ, яка існує і право на яку зареєстроване. Купуючи квартиру в новобудові, ви платите за об’єкт, якого ще немає. До 2022 року це означало, що інвестор фактично набував лише сукупність зобов’язань забудовника, а його «право» існувало рівно настільько, наскільки це визнавав договір.

З 10 жовтня 2022 року діє Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-IX. Він змінив логіку: майбутня квартира стала окремим об’єктом, право на який реєструється в Державному реєстрі речових прав ще до того, як будинок зведено. Закон уже двічі суттєво редагували — Законами № 4017-IX від 10 жовтня 2024 року та № 4510-IX від 19 червня 2025 року, тож матеріали дво- чи трирічної давності в цій темі читати небезпечно.

Ризик не зник. Він перемістився: тепер ключове питання не «який у мене договір», а чи зареєстровано за мною право в реєстрі і чи взагалі міг забудовник це право продавати. Договір, укладений в обхід закону, може виявитися нікчемним — тобто недійсним без будь-якого рішення суду.

Київський ринок залишається строкатим: проєкти на різних стадіях, забудовники з різною історією, і чимало об’єктів, розпочатих ще за старих правил. У межах практики нерухомості ми оцінюємо ризики до того, як клієнт вносить кошти, бо після внесення вибір інструментів різко звужується.

Спеціальне майнове право: що саме ви купуєте

Центральна конструкція Закону № 2518-IX — спеціальне майнове право. Це різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, і закон визначає його через дві складові:

• володіння і розпорядження об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом;
• право вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є ваша майбутня квартира) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття права власності на об’єкт із зазначеними в договорі технічними характеристиками.

Зверніть увагу, чого в цьому переліку немає: користування. Поки будинок не прийнято в експлуатацію, ви володієте і розпоряджаєтеся правом, але не користуєтеся квартирою — її ще немає.

Спеціальне майнове право виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна. Закон прямо забороняє державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого вже зареєстровано право власності.

Закон розрізняє три категорії об’єктів:

Для покупця квартири в багатоквартирному будинку релевантна третя категорія — майбутній об’єкт житлової нерухомості у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва.

І головна норма, яку варто знати напам’ять. Стаття 2 Закону № 2518-IX встановлює: майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. А наступна частина тієї ж статті додає: правочин щодо об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог цієї статті, є нікчемним.

Нікчемність означає, що правочин недійсний у силу прямої вказівки закону, і до суду йти не потрібно, щоб це констатувати. Для інвестора це водночас і захист, і пастка: якщо ви заплатили за договором, який не супроводжувався належною реєстрацією, ви не маєте ні права на квартиру, ні дійсного договору — лише вимогу про повернення коштів до особи, яка їх отримала.

Схеми продажу та рівень захисту: порівняння

До 2022 року ринок використовував десяток конструкцій: попередній договір, договір купівлі-продажу майнових прав, договір про спільну діяльність, «інвестиційний договір», вексельні та опціонні схеми. Закон № 2518-IX звузив допустимий набір. Нижче — порівняння того, що зустрічається на практиці, і що з цим робити.

Окремо про нотаріуса. Договори відчуження об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, а також договори резервування об’єкта житлового будівництва нотаріально посвідчуються, причому Закон № 2518-IX окремо обмежив нотаріальний тариф за таке посвідчення сумою не більше однієї мінімальної заробітної плати — у 2026 році це 8 647 грн. Якщо забудовник пропонує «підписати в офісі без нотаріуса», це не економія, а відсутність правочину.

Закон також змінив Цивільний кодекс: за новою редакцією абзацу другого частини третьої статті 331 ЦК особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону. Складні конфлікти з цієї категорії ведемо спільно з командою судової практики.

Гарантійна частка і право першого відчуження

Гарантійна частка — новий для українського права інструмент і одна з реальних гарантій для інвестора. Закон визначає її як сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва, кожного пускового комплексу) і речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Логіка така: частину майбутніх квартир забудовник не може продати, доки будинок не зданий. Ці об’єкти залишаються обтяженими і служать джерелом покриття, якщо будівництво не буде завершене вчасно або взагалі.

Стаття 9 Закону № 2518-IX покладає на замовника будівництва обов’язок: під час первинної державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості він зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів, які складатимуть гарантійну частку. Закон не допускає включення до гарантійної частки частини майбутнього об’єкта — лише цілі об’єкти. Якщо проєктною документацією визначені черги будівництва або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка встановлюється окремо щодо кожної черги чи комплексу.

Мінімальний розмір гарантійної частки встановлює Кабінет Міністрів України. Конкретний відсоток ми тут не наводимо: цифру варто брати з чинної редакції відповідного урядового акта на дату вашої угоди, бо вона може переглядатися, а посилання на застарілий відсоток у цій темі гірше, ніж його відсутність. Що справді важливо для покупця — перевірити, що гарантійна частка визначена і що обтяження на неї зареєстроване: без цього право першого відчуження в забудовника не виникає.

Саме це і є право першого відчуження. За статтею 10 Закону воно належить: замовнику будівництва або девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт (крім випадків відчуження майбутніх об’єктів через фонд фінансування будівництва), або управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт.

Перше відчуження майбутнього об’єкта можливе лише за сукупності умов, серед яких:

• наявність діючого права на виконання будівельних робіт;
• відсутність факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;
• відсутність факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
• наявність визначеної гарантійної частки;
• відсутність обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім обтяжень, прямо дозволених законом.

Одночасно з первинною державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на цей об’єкт, а умови такої реєстрації деталізовані у статті 27-2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV. Серед них — одночасна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти у складі подільного об’єкта та одночасна реєстрація обтяження гарантійної частки.

Що забудовник зобов’язаний розкрити

Стаття 8 Закону № 2518-IX має назву «Розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва». Це недооцінений інструмент: закон перетворює частину перевірки забудовника з детективної роботи на звірку з обов’язково опублікованими даними.

Серед відомостей, які підлягають розкриттю:

• розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером будівництва;
• перелік майбутніх об’єктів, що складають гарантійну частку, речові права на які обтяжуватимуться;
• відомості про майбутні об’єкти, які продано та які продаються — за переліком, що визначається Кабінетом Міністрів України;
• умови придбання та ціна майбутніх об’єктів або спосіб її визначення;
• проєкт договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва або договору резервування об’єкта житлового будівництва;
• інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

Практичний спосіб застосування цього переліку такий. По-перше, ви можете порівняти опублікований проєкт договору з тим, що вам дають підписати: будь-яка розбіжність не на вашу користь — це готова тема для переговорів або причина відмовитися. По-друге, перелік уже проданих об’єктів дає можливість перевірити, чи не продається вашу квартиру комусь іще. По-третє, розподіл об’єктів між замовником і девелопером показує, хто саме має право вас продавати — і чи той, хто підписує договір, узагалі в цьому переліку є.

Частина цих вимог була уточнена Законом № 4017-IX від 10 жовтня 2024 року, тож перевіряйте обсяг розкриття за чинною редакцією статті 8, а не за публікаціями 2022–2023 років.

Дозволи, земля та самочинне будівництво

Реєстрація спеціального майнового права неможлива без права на виконання будівельних робіт, і це фактично переносить частину перевірки дозвільної документації на реєстратора. Але покупцеві все одно потрібно подивитися самому — хоча б тому, що право на виконання робіт може бути отримане і згодом втрачене або зупинене.

Перевіряти варто:

• містобудівні умови та обмеження — чи відповідає їм фактична поверховість і щільність забудови;
• дозвільний документ на виконання будівельних робіт — чи він діючий, на кого виданий, чи немає рішення про зупинення робіт;
• відповідність фактичної забудови проєкту — найчастіша розбіжність це «зайві» поверхи або прибудови;
• права на земельну ділянку під будинком — право власності, оренди або суперфіцію, строк договору, цільове призначення.

Земля — слабке місце, яке покупці перевіряють найрідше. Якщо термін оренди ділянки закінчується раніше за планову дату введення будинку в експлуатацію, це ризик, який жодна умова договору не компенсує. Якщо цільове призначення ділянки не відповідає житловій забудові, ризик ще серйозніший. Ці питання лежать у площині земельного права, і доля будівлі нерозривно пов’язана з правовим статусом землі під нею.

Об’єкт, збудований без належних дозволів, на невідведеній ділянці або з істотними відхиленнями від проєкту, може бути кваліфікований як самочинне будівництво за статтею 376 Цивільного кодексу. Правові наслідки для інвестора найгірші з можливих: право власності на такий об’єкт може бути не зареєстроване взагалі або оспорене, а в окремих випадках може стояти питання про знесення.

Подвійний продаж, затримки та банкрутство забудовника

Подвійний продаж був класичним ризиком старої моделі: майнові права на ту саму квартиру не реєструвалися ніде, тож нічого технічно не перешкоджало продати їх двічі. Закон № 2518-IX змінив саме цей механізм: кожен майбутній об’єкт реєструється окремо, і покупець фіксується в Державному реєстрі речових прав або як власник спеціального майнового права, або як особа, на користь якої зареєстровано обтяження, якщо ціну сплачено частково.

Це суттєво звужує простір для подвійного продажу, але не скасовує потреби перевіряти реєстр до оплати і одразу після. Захищає вас не договір і не обіцянка менеджера, а запис у реєстрі. Якщо через місяць після платежу запису немає — це не технічна затримка, а ситуація, в якій треба діяти негайно.

Закон додав і важливу гарантію для вторинного ринку майбутніх об’єктів. За статтею 2 Закону № 2518-IX, при переході спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за відповідним договором, і такий правонабувач вважається покупцем або довірителем за ним. Тобто купуючи «переуступку», ви набуваєте не абстрактну вимогу, а місце покупця у вихідному договорі.

Затримка введення в експлуатацію залишається найчастішою реальною проблемою. Тут усе вирішує договір: частина друга статті 13 Закону містить перелік обов’язкових умов договору першого продажу, і строки та відповідальність за їхнє порушення — саме те, що потрібно читати найуважніше. Окремо дивіться, чи передбачає договір механізм на випадок зміни проєкту та зміни площі квартири за результатами обмірів: розбіжність на кілька квадратних метрів у великому проєкті — це десятки тисяч гривень.

Банкрутство забудовника — найважчий сценарій. Зареєстроване спеціальне майнове право тут принципово краще за договірну вимогу: воно є речовим правом на конкретний об’єкт, а не грошовою вимогою в черзі кредиторів, і на нього поширюються речові способи захисту — усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права, визнання цього права у разі його невизнання, порушення чи оспорювання, визнання права власності після прийняття об’єкта в експлуатацію. Разом із гарантійною часткою це найсильніше, що закон дає інвесторові в такій ситуації.

Якщо конфлікт уже виник, порядок дій описано у статті спори із забудовником.

Чек-лист перевірки до внесення коштів

Послідовність, у якій ми перевіряємо об’єкт для клієнта:

1. Реєстр речових прав. Чи зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва і на конкретний майбутній об’єкт, який вам продають. За ким саме воно зареєстроване.
2. Гарантійна частка. Чи визначена, чи зареєстроване обтяження. Без цього права першого відчуження в забудовника немає.
3. Продавець. Чи має він право першого відчуження — як замовник, девелопер із відповідним розподілом об’єктів або управитель ФФБ.
4. Право на виконання будівельних робіт. Діюче, не зупинене, видане на ту особу, що фігурує в документах об’єкта.
5. Земля. Підстава користування, строк, цільове призначення, обтяження.
6. Розкрита інформація. Звірити опублікований проєкт договору з тим, що пропонують підписати, і перелік проданих об’єктів — із вашою квартирою.
7. Договір. Наявність усіх обов’язкових умов, строки, відповідальність, порядок приймання-передачі, механізм на зміну площі, нотаріальне посвідчення.
8. Сам забудовник. Структура власності, кінцевий бенефіціар, судові спори, історія зданих об’єктів, податкова дисципліна.
9. Після оплати. Перевірити, що відповідний запис про спеціальне майнове право або обтяження на вашу користь фактично з’явився в реєстрі.

І наостанок те, про що часто забувають: після прийняття будинку в експлуатацію спеціальне майнове право припиняється, а на його місце має прийти зареєстроване право власності. Етап цей не автоматичний — його потрібно пройти. Деталі у матеріалі реєстрація права власності, а загальний підхід до перевірки житла — у перевірці нерухомості перед купівлею.

Жодна схема не є «безпечною» сама по собі — оцінювати потрібно конкретний об’єкт і конкретний договір. Якщо ви вже обрали квартиру і маєте на руках проєкт договору, запишіться на консультацію: перевірка до платежу коштує незрівнянно менше, ніж спроба повернути кошти після.