Спори із забудовником

Що змінив Закон № 2518-IX

Законодавство у сфері житлового будівництва істотно змінилося з 10 жовтня 2022 року, коли набув чинності Закон України від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Згодом його змінювали Законами № 4017-IX від 10.10.2024 та № 4510-IX від 19.06.2025.

До цього інвестор купував «майнові права» за договорами, правова природа яких була спірною: попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав, участь у фондах фінансування будівництва, вступ до кооперативів. Жодна з цих конструкцій не фіксувала інвестора в публічному реєстрі, тому подвійні продажі та зникнення забудовника були технічно можливими.

Закон № 2518-IX визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти. Ключова новація сформульована прямо: майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження.

Рубіж застосування визначається не датою договору, а датою дозвільного документа: усі квартири, паркомісця, приміщення та інші об’єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року, можуть бути включені до цивільного обігу лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права.

Супровід таких угод і спорів — частина практики нерухомості LEGIUS. Ризики на етапі входу в проєкт ми розібрали окремо — у матеріалі про ризики інвестування в новобудову.

Спеціальне майнове право: що саме ви купуєте

Спеціальне майнове право — це різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості. Його зміст визначений законом і складається з двох складових:

1. право вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам;
2. право на визнання права власності на об’єкт після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Життєвий цикл цього права чіткий: воно виникає з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і припиняється з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, коли на його місце приходить право власності.

Найважливіше для спору: на спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності, зокрема:

• усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права;
• визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення або оспорювання;
• визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта.

Практичний ефект реєстрації, який варто розуміти до підписання договору:

1. правочин щодо майбутнього об’єкта є чинним лише після державної реєстрації спеціального майнового права;
2. кожен інвестор фіксується у реєстрі як власник права на конкретний майбутній об’єкт;
3. усі наступні правочини з тим самим об’єктом блокуються технічно — реєстраційна система не допускає подвійної реєстрації.

Тобто класичний подвійний продаж однієї квартири двом покупцям у межах нового режиму неможливий на рівні системи, а не лише заборонений на папері. Істотні умови договору визначені статтями 13–14 Закону, і договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Гарантійна частка: резерв на випадок проблем

Другий механізм захисту — гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна, передбачена статтею 9 Закону і обов’язкова для забудовника.

За визначенням закону це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва або кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Простою мовою: забудовник зобов’язаний при державній реєстрації прав залишити встановлений Кабінетом Міністрів України мінімум площ майбутніх об’єктів нерухомості необтяженими продажем — ці площі заблоковані до введення об’єкта в експлуатацію. Конкретний розмір мінімуму визначається актом Кабінету Міністрів, тому його слід звіряти на дату перевірки проєкту.

Що це дає інвестору:

• забудовник не може продати 100 % площ і зникнути — частина об’єкта залишається під обтяженням;
• ці площі є джерелом для завершення будівництва або компенсації в проблемних проєктах;
• факт визначення гарантійної частки перевіряється публічно — її відсутність є серйозним сигналом.

Терміни «власник спеціального майнового права», «гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна», «девелопер будівництва» і «майбутній об’єкт нерухомості» внесені й до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI — тобто новий режим інтегрований у містобудівне законодавство, а не існує окремо.

Перевірка через ЄДЕССБ: конкретні кроки

Реєстрація спеціального майнового права проводиться виключно в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), після чого право з’являється в Державному реєстрі речових прав.

Це дає інвестору практичний інструмент перевірки, яким майже не користуються:

1. Запросіть у забудовника або девелопера номер і дату дозвільного документа на будівництво. Це законне питання, і відмова відповісти вже є відповіддю.
2. Перевірте дозвільний документ на порталі ЄДЕССБ. Якщо «дата реєстрації в ЄДЕССБ» перевищує 10 жовтня 2022 року, то цей майбутній об’єкт нерухомості повинен бути зареєстрований у Державному реєстрі прав, а його продаж має відбуватися обов’язково з державною реєстрацією прав.
3. Перевірте, чи зареєстровано спеціальне майнове право на конкретний об’єкт, який вам продають, і на кого саме воно зареєстроване.
4. Перевірте визначення гарантійної частки в об’єкті будівництва.
5. Перевірте право на земельну ділянку. Умовою реєстрації спеціального майнового права є наявність інформації про право власності або право користування земельною ділянкою за забудовником.

Якщо дозвільний документ отримано після 10 жовтня 2022 року, а вам пропонують купити «майнові права» за старою схемою без реєстрації спеціального майнового права — це пряме порушення, і такий правочин щодо майбутнього об’єкта не є чинним до реєстрації. Відмова забудовника реєструвати право на вашу користь після повної оплати — самостійна підстава для звернення до суду з вимогою про визнання спеціального майнового права.

Перед підписанням варто пройти і загальну перевірку об’єкта та продавця — алгоритм описано в матеріалі про перевірку нерухомості перед купівлею.

Затримка введення в експлуатацію

Це найчастіший спір: будинок не зданий у строк, забудовник пояснює це війною, логістикою, подорожчанням матеріалів і переносить дату.

З чого будується позиція інвестора:

1. Строк у договорі. Першим читається не загальна обіцянка, а конкретне формулювання: чи є в договорі зобов’язання щодо строку введення в експлуатацію, чи лише орієнтовна дата. У багатьох договорах строк навмисно сформульований як плановий, і це суттєво послаблює вимогу.
2. Відповідальність за прострочення за умовами договору — неустойка, пеня, штраф, право на розірвання й повернення коштів. Якщо договір передбачає відповідальність, вимога рахується за ним.
3. Загальні норми Цивільного кодексу — відповідальність за порушення зобов’язання, відшкодування збитків, а за грошовим зобов’язанням — інфляційні втрати і три відсотки річних за статтею 625 ЦК.
4. Право вимагати закінчення будівництва за Законом № 2518-IX — воно є змістом самого спеціального майнового права, а не додатковою умовою договору.
5. Обставини непереборної сили. Забудовник зазвичай посилається на них, і цей довід потрібно перевіряти предметно: чи підтверджено його належним чином, чи справді ці обставини унеможливили виконання, чи повідомив забудовник про них у передбаченому договором порядку і строк.

Окремо про застосування законодавства про захист прав споживачів. Судова практика щодо поширення Закону України «Про захист прав споживачів» на відносини інвестора із забудовником не є однозначною і залежить від конструкції договору та статусу сторін. Тому вимоги варто обґрунтовувати насамперед Законом № 2518-IX і умовами договору, а посилання на споживче законодавство заявляти додатково — не покладаючись на нього як на основну підставу.

Практичний порядок дій при затримці:

• зафіксувати прострочення письмово — претензія з вимогою назвати реальну дату введення в експлуатацію;
• перевірити стан дозвільних документів у ЄДЕССБ: чи не скасовано право на виконання будівельних робіт;
• оцінити, що вигідніше — чекати завершення чи вимагати розірвання договору й повернення коштів;
• за наявності ознак виведення коштів — розглянути забезпечення позову, щоб заблокувати розпорядження майном забудовника.

Межа судового захисту, про яку варто знати

У Законі № 2518-IX є обмеження, яке суттєво звужує звичні сподівання інвесторів проблемних об’єктів, і краще дізнатися про нього до подання позову.

Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи припинення його дії, — до відновлення такого права.

Що це означає практично: якщо у забудовника скасовано або припинено дозвіл на виконання будівельних робіт, суд не може зобов’язати добудувати об’єкт, доки це право не буде відновлене. Отже послідовність для інвесторів проблемного об’єкта така:

1. спершу відновлення права на виконання будівельних робіт — через оскарження скасування або через нового замовника;
2. і лише потім вимоги щодо добудови.

Через це позови «зобов’язати забудовника завершити будівництво», подані без перевірки стану дозвільних документів, нерідко закінчуються відмовою не через слабкість позиції, а через цю норму.

Що працює натомість, залежно від ситуації:

Паралельно варто застосовувати забезпечення позову: заборона відчужувати об’єкт і проводити реєстраційні дії щодо нього часто визначає результат більше, ніж саме рішення.

Старі схеми інвестування: що з ними

Новий режим не має зворотної дії: об’єкти, дозвільні документи на які отримано до 10 жовтня 2022 року, залишаються в попередній правовій логіці. А таких проєктів, особливо довгобудів, досі багато.

Що це означає для інвестора старого проєкту:

• спеціального майнового права немає, тому в реєстрі ваш запис відсутній, і подвійний продаж технічно можливий;
• захист будується на договорі та загальних нормах Цивільного кодексу, а не на гарантіях Закону № 2518-IX;
• правова природа вашого права потребує встановлення — від конструкції договору залежить і спосіб захисту.

Корисний орієнтир із практики Верховного Суду: правовий статус суб’єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (стаття 331 ЦК України).

Практичний висновок із цього висновку: аргументувати потрібно не тим, що ви «інвестор» або «споживач», а тим, на якій підставі виникло ваше майнове право і як це співвідноситься зі створенням нової речі за статтею 331 ЦК. Саме це визначає, який позов подавати.

Що варто зробити інвестору старого проєкту вже зараз:

1. зібрати повний комплект документів: договір з усіма додатками і змінами, усі платіжні документи, акти, листування;
2. перевірити стан дозвільних документів і права на земельну ділянку;
3. перевірити, чи не змінився замовник або девелопер і чи передавалися права за вашим об’єктом;
4. перевірити, чи не зареєстровано вже спеціальне майнове право або право власності на ваш об’єкт за іншою особою;
5. оцінити, чи можливе переоформлення відносин у новий режим за домовленістю із забудовником.

Що перевірити до підписання договору

Спір із забудовником майже завжди дешевше попередити. Чек-лист перед підписанням:

1. Дата дозвільного документа в ЄДЕССБ. Після 10 жовтня 2022 року — спеціальне майнове право обов’язкове.
2. Реєстрація спеціального майнового права саме на той об’єкт, який вам продають, і саме на продавця.
3. Гарантійна частка — чи визначена вона в об’єкті будівництва.
4. Право на земельну ділянку за забудовником: власність або користування, цільове призначення, строк.
5. Дозвіл на виконання будівельних робіт — чинний, не скасований, не припинений.
6. Відповідність проєктної документації фактичному будівництву: поверховість, кількість квартир, площі.
7. Строк введення в експлуатацію в договорі — зобов’язання чи «орієнтовна дата», і яка відповідальність за прострочення.
8. Нотаріальне посвідчення договору та наявність істотних умов, визначених статтями 13–14 Закону № 2518-IX.
9. Відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на майбутній об’єкт — ця інформація наводиться при реєстрації.
10. Історія забудовника: чи вводив він в експлуатацію попередні черги у заявлені строки, чи є судові спори та виконавчі провадження.

Десятий пункт дає найбільше за найменші витрати: забудовник, який затримав попередню чергу на два роки, з високою ймовірністю повторить це. Після введення об’єкта в експлуатацію залишиться завершальний крок — реєстрація права власності, порядок якої описано в матеріалі про реєстрацію права власності.

Якщо спір уже виник або забудовник зволікає з реєстрацією вашого права, зверніться за консультацією: від того, коли отримано дозвільний документ і чи зареєстровано спеціальне майнове право, залежить не тактика, а сам набір доступних вимог.