Розбираємо типові спори із забудовником і способи захисту інвестора: стягнення неустойки, визнання права власності, забезпечувальні заходи та дії при банкрутстві.
Через що виникають спори із забудовниками
Не всі будівельні проєкти завершуються вчасно й добросовісно. Типові підстави спорів — затримка введення в експлуатацію, зміна проєкту, відмова передавати об’єкт у власність, неналежна якість будівництва та подвійний продаж однієї квартири кільком покупцям. У таких ситуаціях інвестору потрібен рішучий і компетентний захист.
Чим раніше інвестор звертається за допомогою, тим ширший арсенал доступних інструментів. Складні справи ми ведемо в межах практики нерухомості спільно з командою судової практики, обираючи стратегію залежно від стадії готовності об’єкта та фінансового стану девелопера.
Затримка строків та стягнення неустойки
Найпоширеніший спір — порушення строків введення будинку в експлуатацію чи передачі квартири. Якщо договір передбачає відповідальність забудовника, інвестор має право вимагати неустойку (штраф, пеню), а також відшкодування завданих збитків.
Захист починається з фіксації порушення та аналізу умов договору. Далі можлива претензійна робота й переговори щодо мирного врегулювання, а за відсутності результату — звернення до суду. Важливо діяти своєчасно, адже зволікання послаблює позицію та збільшує ризики, особливо коли фінансовий стан забудовника погіршується.
Визнання права власності через суд
Якщо будинок фактично збудовано та введено в експлуатацію, але забудовник зволікає з оформленням чи ухиляється від передачі об’єкта, інвестор може звернутися до суду з вимогою про визнання права власності на квартиру. Підставою є виконання інвестором своїх зобов’язань — повна оплата та наявність договору.
Судове рішення про визнання права власності стає підставою для його державної реєстрації. Цей механізм часто єдиний спосіб отримати квартиру, коли забудовник не виконує оформлення добровільно.
Забезпечувальні заходи та подвійний продаж
Окремої уваги потребує ризик подвійного продажу, коли одне й те саме приміщення відчужується кільком покупцям. Тут вирішальне значення мають послідовність набуття прав, добросовісність покупця та момент державної реєстрації.
Щоб не допустити відчуження спірного об’єкта на користь третіх осіб під час спору, ми оперативно вживаємо забезпечувальних заходів: накладаємо арешт на об’єкт, забороняємо реєстраційні дії. Це фіксує ситуацію та дозволяє довести пріоритет права нашого клієнта, не втративши сам предмет спору.
Банкрутство забудовника та реєстр кредиторів
Найскладніша ситуація — банкрутство забудовника, через яке об’єкт може залишитися недобудованим. Для інвесторів проблемних об’єктів важливо своєчасно проаналізувати можливості, що відкриваються у процедурі банкрутства, та включити свої вимоги до реєстру кредиторів.
Законодавство передбачає певні гарантії для інвесторів незавершеного житла, проте їх реалізація потребує активної та грамотної участі у процедурі. Тому ми радимо не зволікати: чим раніше інвестор заявляє свої вимоги, тим вищі шанси захистити вкладені кошти або отримати житло. Більше матеріалів — у розділі блог.
Послуги напряму: Супровід купівлі-продажу нерухомості, Due diligence (перевірка нерухомості), Новобудови та інвестиційні договори.