Due diligence (перевірка нерухомості)
Комплексна юридична перевірка об’єкта і продавця до сплати коштів: документи, реєстр, обтяження, права третіх осіб та законність будівництва.
Навіщо проводити due diligence
Due diligence — це поглиблена перевірка нерухомості та її власника, що проводиться до укладення угоди й до передачі будь-яких коштів. Її мета — виявити приховані ризики, які згодом можуть призвести до втрати майна або визнання угоди недійсною. Вартість перевірки незрівнянно менша за можливі збитки від купівлі проблемного активу.
Перевірка особливо важлива для вторинного житла зі складною історією переходу права, успадкованих квартир, часток у спільній власності та об’єктів, придбаних у шлюбі. Це базовий етап будь-якої безпечної угоди в межах практики нерухомість.
Джерела даних і правова база перевірки
Основним джерелом є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, що ведеться на підставі ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Ми аналізуємо актуальну інформаційну довідку, історію реєстраційних дій, відомості Єдиного реєстру судових рішень, реєстру обтяжень рухомого майна та реєстру боржників.
- правовстановлюючі документи й ланцюг переходу права власності;
- записи про іпотеки, арешти, заборони відчуження та інші обтяження;
- наявність судових спорів щодо об’єкта або продавця;
- відомості про банкрутство чи виконавчі провадження;
- відповідність технічної документації фактичному стану об’єкта.
Перевірка прав третіх осіб та сімейного статусу
Окремий блок перевірки стосується осіб, чиї права можуть зруйнувати угоду. Якщо продавець перебуває або перебував у шлюбі, нерухомість може бути спільною сумісною власністю подружжя — для відчуження потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Її відсутність є однією з найчастіших підстав оспорювання договору.
Так само ретельно ми перевіряємо права зареєстрованих мешканців і неповнолітніх: відчуження житла, де зареєстрована дитина, потребує дозволу органу опіки та піклування. Перевіряємо й те, чи не збережуть колишні власники право користування приміщенням після продажу.
Висновок та подальші рекомендації
За результатами due diligence клієнт отримує зрозумілий письмовий висновок: чи безпечна угода, які ризики виявлено та як їх усунути або врахувати в договорі. Інколи правильним рішенням є відмова від конкретного об’єкта — і чесна оцінка убезпечує клієнта від значно більших втрат.
Якщо ризики усувні, ми пропонуємо договірні запобіжники: завірення про обставини, відкладальні умови, гарантії продавця та механізм повернення коштів. Для об’єктів із земельною складовою перевірку поглиблюємо разом із практикою земельного права.
Чому перевірку довіряють LEGIUS
Команда LEGIUS щодня працює з реєстрами та документами київської нерухомості, тож бачить нетипові схеми й слабкі місця, які складно помітити покупцю. Ми перетворюємо абстрактні ризики на конкретні рекомендації. Щоб перевірити об’єкт до угоди, запишіться на консультацію.
Питання щодо послуги
Скільки часу займає due diligence нерухомості?
Для типової квартири базова перевірка займає від одного до кількох робочих днів — стільки потрібно, щоб отримати інформаційні довідки з реєстрів та проаналізувати документи. Складні об’єкти зі спірною історією, частками чи земельною ділянкою потребують більше часу через ширший обсяг даних.
Які документи потрібні від продавця для перевірки?
Потрібні правовстановлюючий документ на об’єкт, технічний паспорт, паспорт і код продавця, відомості про сімейний стан, а для успадкованого майна — свідоцтво про право на спадщину. Решту даних ми отримуємо з Державного реєстру речових прав та інших офіційних реєстрів самостійно.
Чи можна виявити арешт або іпотеку на квартирі?
Так. Інформація про арешти, заборони відчуження та іпотеки міститься в Державному реєстрі речових прав та супутніх реєстрах. Ми перевіряємо ці записи перед угодою, адже придбання обтяженого об’єкта може унеможливити реєстрацію права власності покупця.
Потрібна послуга «Due diligence (перевірка нерухомості)»?
Залиште заявку — профільний адвокат проаналізує вашу ситуацію та запропонує рішення.