Супровід угоди купівлі-продажу квартири

Етапи угоди: від перевірки до реєстрації

Угода купівлі-продажу квартири проходить кілька послідовних етапів, і помилка на будь-якому з них дорого коштує обом сторонам:

1. перевірка об’єкта і продавця — до будь-яких платежів і завдатків;
2. узгодження умов — ціна, строки, хто що сплачує, що залишається в квартирі;
3. замовлення оцінки й розрахунок податків — від цього залежить реальна ціна угоди для продавця;
4. підготовка договору та узгодження його тексту з нотаріусом;
5. нотаріальне посвідчення з одночасним розрахунком;
6. державна реєстрація переходу права власності, яку нотаріус проводить одразу;
7. фактична передача квартири за актом, ключі, переоформлення комунальних рахунків.

Порядок не випадковий. Право власності на нерухомість виникає з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), а не з моменту підписання договору чи передачі грошей. Тому все, що відбувається до реєстрації, для покупця — зона ризику, і завдання юриста звести цю зону до мінімуму.

Перш ніж рухатися далі, обов’язковою є перевірка нерухомості перед купівлею. Супровід у межах практики нерухомості захищає інтереси саме нашого клієнта — покупця або продавця, — і цим принципово відрізняється від роботи нотаріуса, який однаково нейтральний до обох.

Що перевіряє нотаріус — і чого він не перевіряє

Договір купівлі-продажу квартири укладається в письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК). Без цього він нікчемний — тобто не породжує жодних прав, і визнавати його недійсним через суд не потрібно.

Перед посвідченням нотаріус зобов’язаний перевірити щонайменше таке:

• право власності продавця — правовстановлюючий документ і запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• відсутність обтяжень і заборон — іпотеки, арешту, накладеного судом або виконавцем, заборони відчуження, податкової застави (вона реєструється в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна, тому витяг звідти беруть окремо);
• відсутність продавця в Єдиному реєстрі боржників — наявність запису блокує відчуження майна;
• особу та дієздатність сторін — паспорт, РНОКПП, відсутність опіки чи піклування, повноваження представника за довіреністю;
• згоду другого з подружжя, якщо квартира є спільною власністю; підпис на заяві засвідчується нотаріально;
• наявність оцінки, зареєстрованої в єдиній базі звітів про оцінку, і документа про сплату податків.

А тепер про межі. Нотаріус не діє в інтересах окремої сторони, не оцінює комерційну розсудливість ціни і не проводить повний due diligence історії об’єкта. Він не перевірятиме за вас, чи не оспорюється спадщина, з якої вийшла квартира, чи не триває щодо продавця справа про банкрутство фізичної особи, чи не було в ланцюжку попередніх переходів підозрілого «швидкого» продажу, чи не зареєстровані в квартирі діти та інші особи, яких потім складно зняти з реєстрації. Усе це — робота юриста покупця, і робити її потрібно до завдатку, а не після.

Документи, без яких угода не відбудеться

Базовий пакет продавця:

• паспорт і РНОКПП (для паспорта-картки — довідка про місце реєстрації);
• правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності;
• технічний паспорт на квартиру;
• витяг із Державного реєстру речових прав;
• звіт про оцінку або електронна довідка про оціночну вартість, зареєстровані в єдиній базі;
• свідоцтво про шлюб (або про розірвання шлюбу, про смерть другого з подружжя) і нотаріально засвідчена згода другого з подружжя — якщо об’єкт у спільній власності;
• дозвіл органу опіки та піклування — якщо серед власників або зареєстрованих є малолітні чи неповнолітні діти;
• довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги — закон її не вимагає, але нотаріуси просять, а покупцю вона потрібна, щоб не успадкувати борг разом із квартирою.

Покупцю достатньо паспорта, РНОКПП, свідоцтва про шлюб і згоди подружжя (бо придбане в шлюбі майно теж стає спільним), а також документів про сплату своїх платежів. Якщо квартира купується за кредитні кошти, пакет доповнюють іпотечний договір і вимоги банку.

Окремо застерігаємо щодо завдатку й авансу. Передавати будь-які гроші до перевірки об’єкта не варто; якщо завдаток все ж потрібен для фіксації домовленості, його оформлюють письмовим договором із чітко визначеними наслідками зриву угоди для кожної зі сторін — інакше повернути кошти буде непросто.

Безпечні розрахунки і ліміт готівки 50 000 грн

Найвразливіший момент угоди — передача коштів. І тут є жорстке правило, про яке сторони дізнаються надто часто вже в нотаріуса. Згідно з п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій (постанова Правління НБУ від 29 грудня 2017 року № 148) фізичні особи мають право розраховуватися готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, лише в розмірі до 50 000 грн включно. Платежі на суму, що перевищує 50 000 грн, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки — у тому числі на депозит нотаріуса на окремий рахунок.

Тобто «привезти мільйон готівкою в нотаріальну контору» — це не просто ризиковано, це порушення. Законні механізми такі:

• Переказ з рахунку на рахунок у момент посвідчення — найпростіший варіант: покупець робить платіж, продавець бачить зарахування, нотаріус посвідчує й реєструє.
• Депозит нотаріуса. Кошти вносяться на окремий рахунок нотаріуса і передаються продавцю після виконання умови — як правило, після реєстрації права за покупцем. Для покупця це найбезпечніша конструкція.
• Акредитив. Банк виплачує продавцю кошти лише проти документів, що підтверджують перехід права. Коштує дорожче, але знімає питання довіри.
• Банківська комірка — найпоширеніша на практиці схема для готівки, але вона не вирішує питання ліміту: сам розрахунок усе одно має проходити безготівково, якщо сума перевищує 50 000 грн.

Головний принцип однаковий у всіх схемах: момент отримання продавцем коштів прив’язують до моменту переходу права до покупця. Покупець не повинен залишитися без грошей і без квартири, продавець — без оплати після втрати власності. Другий принцип — ціна в договорі має відповідати фактично сплаченій сумі: заниження заради економії на податку позбавляє покупця можливості вимагати повну суму в разі розірвання угоди.

Податки продавця: ПДФО і військовий збір за статтею 172 ПКУ

Основне податкове навантаження лягає на продавця, і воно залежить від двох речей: який це за рахунком продаж нерухомості протягом календарного року і скільки часу об’єкт був у власності.

• Перший продаж за рік і понад три роки у власності — дохід не оподатковується (п. 172.1 ПКУ). Умова про три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину: успадковану квартиру можна продати першою за рік без податку навіть одразу.
• Перший продаж за рік, але менше трьох років у власності — 5 % ПДФО.
• Другий об’єкт за рік — 5 % ПДФО (абзац перший п. 172.2 ПКУ).
• Третій і наступні об’єкти за рік — 18 % ПДФО. Виняток: якщо такий третій і наступний об’єкт отримано у спадщину, ставка 5 %.

Поверх ПДФО нараховується військовий збір — 5 % (ставку підвищили з 1,5 % з грудня 2024 року). Ключовий нюанс: військовий збір сплачується лише тоді, коли виникає ПДФО. Якщо продаж звільнений від ПДФО, збору немає. Отже реальне навантаження — 0 %, 10 % або 23 % від бази.

База — ціна з договору, але не нижче оціночної вартості, зареєстрованої в єдиній базі звітів про оцінку. Занизити ціну в договорі не вдасться: нотаріус звіряє її з оцінкою.

І норма, про яку часто забувають: дохід від продажу об’єктів, зазначених в абзаці другому п. 172.2 (ті, що оподатковуються за 18 %), може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання цього об’єкта в Україні. Продали за 2,5 млн те, що купували за 2 млн, і зберегли договір — податок рахується з 500 тис., а не з 2,5 млн. Але скориставшись цим правом, продавець зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з нерухомістю за рік.

Податок продавець сплачує самостійно до нотаріального посвідчення договору — нотаріус посвідчує угоду лише за наявності документа про сплату (п. 172.4 — 172.5 ПКУ). Якщо угода зірвалася вже після сплати, надміру сплачену суму повертають на підставі податкової декларації та підтвердних документів (п. 172.6 ПКУ).

Платежі покупця і пільга на перше житло

Витрати покупця менші, але й тут є норма, яка економить реальні гроші.

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування — 1 % від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі. Платниками є особи, які придбавають нерухоме майно (п. 9 ст. 1 Закону «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» № 400/97-ВР), а нотаріальне посвідчення договору за загальним правилом здійснюється за наявності документального підтвердження сплати цього збору.

Але: особи, які придбавають житло вперше, від збору звільняються — і це пряма норма закону, а не пільга «за рішенням органу». Механізм діє з 26 вересня 2020 року: покупець подає нотаріусу документи, передбачені Порядком сплати збору (постанова КМУ від 3 листопада 1998 року № 1740), і нотаріус посвідчує договір без підтвердження сплати. Практичний висновок: питання пільги треба порушити до угоди. Якщо збір уже сплачено помилково, його повертають через подання Пенсійного фонду до органу Казначейства, і судова практика тут неоднорідна — у частині справ повернення відмовляють саме через те, що передбачену процедуру не було дотримано.

Державне мито (нотаріальний тариф) — 1 % від ціни договору або оціночної вартості, якщо вона вища. Формально його платником є сторони угоди; на практиці витрату ділять навпіл або покладають на покупця — як домовилися. Додатково сплачуються плата за нотаріальні дії, витяги з реєстрів і реєстраційні дії.

Орієнтовний розрахунок для квартири за 2 000 000 грн, яку продає власник із понад трирічним володінням (перший продаж за рік), а купує особа, що придбаває житло вперше: ПДФО — 0, військовий збір — 0, пенсійний збір — 0, державне мито — 20 000 грн, плюс плата нотаріусу й витяги. Той самий об’єкт при третьому продажу за рік без підтверджених витрат на придбання: 360 000 грн ПДФО плюс 100 000 грн військового збору.

Особливі ситуації: представник, нерезидент, іпотека, діти

Угода через представника. Закон це допускає, але довіреність — найчастіший інструмент у схемах із нерухомістю. Перевіряють усе: чи діє довіреність (у Єдиному реєстрі довіреностей), чи не скасована, чи охоплюють повноваження саме продаж із правом отримання коштів, чи належно легалізована або апостильована іноземна довіреність і чи є присяжний переклад. Окремо варто пересвідчитися, що довіритель живий і при здоровому розумі: смерть довірителя припиняє довіреність, а угоду за припиненою довіреністю оспорять.

Продавець-нерезидент. Дохід нерезидента від продажу нерухомості оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, але за ставкою п. 167.1 ПКУ — тобто 18 %, плюс 5 % військового збору. Трирічна пільга й «перший продаж за рік» тут не рятують, тому структуру угоди прораховують заздалегідь.

Квартира в іпотеці. Продаж можливий лише зі згодою банку, і послідовність зазвичай така: погашення кредиту коштами покупця, зняття обтяження, посвідчення договору. Кожен крок має бути прописаний у договорі з прив’язкою до строків, інакше покупець гасить чужий кредит і залишається без гарантій.

Діти. Якщо малолітня чи неповнолітня дитина є власником або співвласником, потрібен дозвіл органу опіки та піклування, і такий дозвіл не видається, якщо житлові умови дитини погіршуються. Якщо дитина лише зареєстрована в квартирі, дозвіл не вимагається, але знімати її з реєстрації після угоди доведеться окремо — і це реальний клопіт, а не формальність.

Новобудова. Купівля майбутнього об’єкта нерухомості — зовсім інша конструкція: там немає права власності, яке можна перевірити в реєстрі, а є майнові права й гарантійна частка. Ці угоди ми розбираємо окремо у статті про ризики інвестування в новобудову.

День угоди і що робити після

Порядок у день підписання: сторони з документами в нотаріуса — нотаріус перевіряє реєстри та оновлює витяги на дату угоди (це важливо: арешт може з’явитися за день до підписання) — підписання договору — розрахунок за узгодженою схемою — державна реєстрація переходу права, яку нотаріус проводить одразу як державний реєстратор — отримання покупцем витягу з Державного реєстру речових прав.

Після угоди:

• акт приймання-передачі квартири з описом стану, переліком меблів і техніки, що залишаються, і показниками лічильників;
• ключі, пульти, документи на техніку, технічний паспорт;
• переоформлення особових рахунків на газ, світло, воду, інтернет і внесення змін до реєстру власників у ОСББ чи керуючій компанії;
• для продавця — декларація про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року, якщо дохід від продажу оподатковувався або якщо він скористався правом зарахувати витрати на придбання;
• зняття з реєстрації осіб, які залишалися зареєстрованими в квартирі.

Якщо після угоди виявляються приховані недоліки, претензії третіх осіб або спроба оспорити договір, спір вирішується спільно з командою судової практики. Саме тому гарантії продавця щодо відсутності прав третіх осіб і відповідальність за приховані недоліки прописують у договорі заздалегідь, а не покладаються на типовий нотаріальний шаблон.

Текст має інформаційний характер: ставки й перелік документів залежать від конкретної угоди, статусу сторін та історії об’єкта. Щоб ми прорахували вашу угоду й узяли її під супровід, залиште заявку на консультацію.