Розбираємо етапи угоди купівлі-продажу квартири: підготовка договору, нотаріальне посвідчення, безпечна схема розрахунків, податки й завершальна реєстрація права.
Основні етапи угоди купівлі-продажу
Угода купівлі-продажу квартири проходить кілька послідовних етапів: перевірка об’єкта, узгодження умов і ціни, підготовка договору, нотаріальне посвідчення з одночасною оплатою та державна реєстрація переходу права власності. Помилка чи поспіх на будь-якому з них може дорого коштувати обом сторонам.
Перш ніж переходити до угоди, обов’язковою є перевірка нерухомості перед купівлею. Лише після підтвердження юридичної чистоти об’єкта має сенс рухатися далі. Супровід у межах практики нерухомості захищає інтереси саме нашого клієнта — покупця або продавця.
Договір та нотаріальне посвідчення
Договір купівлі-продажу нерухомості за Цивільним кодексом України обов’язково укладається у письмовій формі та посвідчується нотаріально. Нотаріус перевіряє особу й дієздатність сторін, базові реєстрові дані та факт відсутності заборон, після чого посвідчує угоду й вносить запис до Державного реєстру речових прав.
Однак нотаріус не діє в інтересах окремої сторони та не проводить повний due diligence. Тому важливо, щоб умови договору заздалегідь опрацював ваш юрист: ціну, момент передачі грошей і ключів, відповідальність за приховані недоліки, гарантії продавця щодо відсутності прав третіх осіб та порядок дій у разі зриву угоди.
Безпечна схема розрахунків
Найвразливіший момент угоди — передача коштів. Небезпечно віддавати гроші до підписання й реєстрації або, навпаки, передавати об’єкт без гарантій оплати. Тому застосовують безпечні механізми: розрахунок через банківську комірку, акредитив або одночасну оплату в момент нотаріального посвідчення.
Грамотно побудована схема прив’язує момент отримання продавцем коштів до моменту переходу права до покупця. Це захищає обидві сторони: покупець не залишається без грошей і без квартири, а продавець гарантовано отримує оплату. Деталі схеми ми узгоджуємо індивідуально з урахуванням позиції банку та нотаріуса.
Податки та обов’язкові платежі
Будь-яка угода має податковий вимір. При продажу житла фізичною особою значення мають строк володіння та кількість продажів протягом року: від цього залежить, чи виникає податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. Перший продаж житлової нерухомості, що перебуває у власності понад три роки, за загальним правилом не оподатковується ПДФО.
Окрім податків, сплачуються нотаріальний тариф та збір на обов’язкове державне пенсійне страхування при придбанні. Розподіл цих витрат між сторонами узгоджується в договорі. Ми прораховуємо податкові наслідки заздалегідь, аби обрати законну та оптимальну структуру угоди.
Завершення угоди та передача об’єкта
Право власності виникає з моменту державної реєстрації, яку нотаріус здійснює одночасно з посвідченням договору. Після цього покупець отримує витяг із Державного реєстру речових прав, що підтверджує його право. Деталі цього етапу розкрито у статті реєстрація права власності на нерухомість.
Завершальний крок — фактична передача об’єкта за актом, перевірка стану квартири, передача ключів і документів, переоформлення особових рахунків на комунальні послуги. Якщо після угоди виникають претензії чи виявляються приховані недоліки, спір вирішується спільно з командою судової практики.
Послуги напряму: Супровід купівлі-продажу нерухомості, Due diligence (перевірка нерухомості), Новобудови та інвестиційні договори.