Експертна грошова оцінка землі

Коли потрібна експертна грошова оцінка

Експертна грошова оцінка визначає ринкову вартість конкретної земельної ділянки на певну дату. На відміну від нормативної грошової оцінки, яка обчислюється за формулою для цілей оподаткування, експертна оцінка відображає реальну ціну активу та враховує його індивідуальні характеристики — розташування, призначення, інфраструктуру та кон’юнктуру ринку.

Без коректної експертної оцінки не обходиться більшість значущих операцій із землею: викуп ділянки з державної чи комунальної власності, внесення землі до статутного капіталу, застава, страхування, визначення збитків та розрахунки у судовому спорі. У межах практики земельного права LEGIUS забезпечує, щоб оцінка була не лише формально проведена, а й юридично бездоганна та захищена від оспорювання.

Помилка в оцінці коштує дорого: занижена вартість позбавляє продавця частини виручки, а завищена — збільшує податкове чи мостове навантаження покупця. Тому до звіту оцінювача варто ставитися як до повноцінного юридичного документа.

Правова рамка та види оцінки

Оцінка земель регулюється Законом України «Про оцінку земель» та Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Закон розрізняє два основні види вартісного визначення землі.

• Нормативна грошова оцінка — обчислюється за встановленою методикою та впливає на земельний податок, орендну плату за землю державної та комунальної власності й державне мито;
• Експертна грошова оцінка — визначає ринкову вартість конкретної ділянки та застосовується для угод, застави, внесків і судових розрахунків.

Експертну оцінку проводить суб’єкт оціночної діяльності із залученням сертифікованого оцінювача, а звіт має відповідати національним стандартам оцінки. Результати експертної оцінки підлягають рецензуванню та внесенню до відповідних баз даних у визначених законом випадках, тому процедурні вимоги треба дотримувати точно.

Що робить LEGIUS

Ми не підміняємо оцінювача, а супроводжуємо процес юридично та контролюємо якість і чинність звіту. LEGIUS перевіряє, чи коректно обрана методика, чи враховані обтяження та цільове призначення, чи відповідає звіт стандартам, і чи придатний він для конкретної мети — угоди, суду чи податкового перерахунку.

1. визначення мети оцінки та виду вартості, що потрібен клієнту;
2. добір незалежного суб’єкта оціночної діяльності з належними дозволами;
3. перевірка звіту на відповідність закону та стандартам оцінки;
4. використання оцінки в угоді, податковому перерахунку чи судовому спорі;
5. оскарження завищеної нормативної чи хибної експертної оцінки.

Коли оцінка є частиною купівлі-продажу, ми інтегруємо її в супровід угоди в межах практики нерухомості, щоб ціна та податки відповідали реальній вартості активу.

Спірні ситуації навколо оцінки

Завищена нормативна грошова оцінка означає завищені земельний податок та орендну плату — і її можна та варто оскаржувати.

Найчастіші конфлікти виникають при викупі ділянки з комунальної власності, коли громада наполягає на завищеній ціні, та при оподаткуванні, коли нормативна оцінка не відповідає фактичним характеристикам землі. Ми аналізуємо вихідні дані оцінки, виявляємо помилки в коефіцієнтах і цільовому призначенні та готуємо обґрунтовані заперечення.

У судовому спорі окремої уваги потребує призначення судової експертизи з оцінки: ми коректно формулюємо питання експерту, забезпечуємо повноту вихідних даних і критично оцінюємо висновок. Складні справи ведемо спільно з командою судової практики, адже саме на висновку оцінювача нерідко будується позиція суду щодо вартості активу.

Чому LEGIUS

Звіт про оцінку легко оскаржити, якщо він складений із порушеннями, і так само легко втратити кошти, якщо покластися на неперевірений документ. LEGIUS дивиться на оцінку очима юриста: ми оцінюємо її захищеність ще до того, як вона ляже в основу угоди чи податкового зобов’язання.

Щоб перевірити звіт про оцінку землі або оскаржити завищену вартість, запишіться на консультацію до LEGIUS.