Ринок землі: як безпечно купити ділянку

Як відкривався ринок землі

Мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення скасовано Законом України від 31.03.2020 № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який набрав чинності 1 липня 2021 року. Ринок відкривався двома етапами.

Отже з 1 січня 2024 року ліміт для однієї особи зріс із 100 га до 10 тисяч гектарів, і до ринку допущено компанії. Фізичні особи при цьому теж купують у межах 10 тисяч гектарів.

Побоювання щодо масового розпродажу не підтвердилися: за оцінками ринку, близько 1 млн га, що перебували в обігу, становлять приблизно 3 % загальної площі сільськогосподарських земель і лише 5,8 % земель, на які раніше поширювався мораторій.

Супровід таких угод — частина практики земельного права LEGIUS. Варто одразу розмежувати дві різні теми: купівля-продаж приватної сільгоспземлі, про яку йдеться в цьому матеріалі, і безоплатна приватизація державних та комунальних земель, яка під час воєнного стану заборонена — про це в матеріалі про приватизацію земельної ділянки.

Хто може купувати, а хто ні

Коло набувачів визначає стаття 130 Земельного кодексу України в редакції Закону № 552-IX. Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть, зокрема:

• громадяни України;
• юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• держава і територіальні громади.

Головне обмеження сформульоване через референдум: набуття права власності на сільгоспземлі юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі. Референдуму не було — отже такі компанії землю купувати не можуть.

Із цього випливають практичні наслідки, які часто стають неприємною новиною:

1. Не всі українські юридичні особи можуть бути покупцями. Достатньо одного учасника-нерезидента або іноземного кінцевого бенефіціарного власника — і компанія втрачає право набувати сільгоспземлю. Перевіряється не лише перший рівень володіння, а ланцюжок до кінцевого бенефіціара.
2. Структуру власності покупця потрібно привести в порядок до угоди, а не під час оформлення: зміна складу учасників — це окрема процедура з власними строками.
3. Заборона для російських компаній та офшорів діє безумовно, незалежно від будь-яких інших обставин.
4. Санкційний статус покупця й продавця перевіряється окремо.

Окрема категорія — громадяни України, яким належить право постійного користування або право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі, які набули право оренди шляхом переоформлення права постійного користування. Для них Перехідними положеннями Земельного кодексу передбачено окремий механізм викупу, причому в разі купівлі з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Ліміт площі: як рахується «в одні руки»

Ліміт у 10 000 га здається великим, доки не з’ясовується, як саме він обчислюється.

Закон рахує загальну площу ділянок, які вправі набути у власність одна особа, а не площу однієї угоди. Тому нотаріусу для перевірки потрібно надати відомості та документи:

• про перебування набувача у шлюбі, у тому числі зареєстрованому за кордоном;
• про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя.

Це означає, що земля, оформлена на одного з подружжя, враховується у спільному розрахунку. Схема «розділити покупку між чоловіком і дружиною, щоб обійти ліміт» не працює, бо спільна сумісна власність подружжя обліковується.

Так само в розрахунок входять ділянки, набуті раніше, і — для юридичних осіб — землі, набуті через відносини контролю. Тому перед угодою потрібен власний облік уже набутої площі, причому до угоди, а не на прийомі в нотаріуса.

Що варто врахувати при плануванні:

1. порахувати всю наявну площу по собі, подружжю та пов’язаних особах;
2. перевірити, чи переоформлення землі з фізичних осіб на компанію не призведе до перевищення ліміту вже на боці компанії;
3. врахувати, що перевищення ліміту робить угоду дефектною, а не просто ускладнює її оформлення.

Переважне право купівлі: кого потрібно повідомити

Це найчастіша причина, через яку угоду згодом оспорюють. Купівля-продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання.

Суб’єкти переважного права визначені статтею 130-1 Земельного кодексу у дві черги:

Умова реалізації переважного права сформульована прямо: суб’єкт переважного права має сплатити ціну, за якою здійснюється продаж ділянки. У разі продажу на аукціоні (земельних торгах) переважне право реалізується, якщо пропозиція суб’єкта рівна найбільшій із запропонованих учасниками аукціону.

Дві деталі, які мають практичне значення:

1. Переважне право можна передати. Його суб’єкт має право передати це право іншій особі, про що зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки. Тобто покупець може виявити, що переважне право належить уже не орендарю, а третій особі.
2. На земельних торгах переважне право купівлі не може бути використане в загальному порядку — правила аукціону мають власну логіку, і це варто перевіряти окремо щодо конкретних торгів.

Практичний висновок для покупця: перевірте, чи ділянка не в оренді, перш ніж вносити аванс. Якщо орендар є, його переважне право потрібно відпрацювати документально — інакше угода залишається оспорюваною. Умови діючого договору оренди переходять до нового власника, тому їх варто вивчити до підписання — деталі в матеріалі про оренду землі.

Що перевіряє нотаріус і чим це закінчується

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, і нотаріус тут не лише посвідчує підписи.

Нотаріус зобов’язаний перевірити покупця на предмет можливості придбання ним землі у відповідних розмірах. Процедура проведення перевірки встановлена Порядком здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 року № 637.

За результатами перевірки нотаріус складає відповідний протокол, який долучає до примірника договору купівлі-продажу. Отже протокол — обов’язковий елемент справи, а не формальність: його відсутність є дефектом оформлення.

Що потрібно підготувати покупцю заздалегідь:

1. документи, що посвідчують особу, та РНОКПП; для юридичної особи — установчі документи й документи про структуру власності до кінцевого бенефіціара;
2. відомості про перебування у шлюбі, у тому числі зареєстрованому за кордоном;
3. відомості про земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які вже належать набувачу, у тому числі на праві спільної сумісної власності подружжя;
4. документи щодо джерел походження коштів;
5. реквізити банківського рахунку для безготівкового розрахунку.

Право власності на ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права на підставі договору купівлі-продажу — не з моменту підписання договору і не з моменту оплати. Порядок реєстрації ми описали в матеріалі про оформлення права власності на землю.

Безготівкова оплата і підтвердження джерел коштів

Закон № 552-IX запровадив два фінансові правила, які змінили звичну практику земельних угод.

Перше: купівля можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку. Готівковий розрахунок за сільгоспземлю неприпустимий.

Друге: джерела походження коштів для купівлі землі мають бути документально підтверджені. Це не декларація намірів, а умова угоди.

Чим підтверджуються джерела:

• довідка про доходи, податкова декларація;
• документи про продаж іншого майна;
• кредитний договір із банком;
• документи про отримання спадщини або дарунка;
• виписки з рахунків, що показують накопичення.

Побічний ефект цих двох правил варто знати обом сторонам. Раніше поширеною практикою було зазначення в договорі мінімально допустимої ціни з доплатою різниці готівкою. Безготівковий розрахунок і підтвердження джерел коштів роблять таку схему ризикованою, і це помітно у статистиці: юридичні особи частіше відображають реальну ціну угод, ніж фізичні.

Для покупця занижена ціна в договорі — це пряма шкода собі:

1. у разі розірвання угоди або визнання її недійсною повертається сума, зазначена в договорі, а не фактично сплачена;
2. при подальшому продажу занижена вартість придбання збільшує податкову базу;
3. розбіжність між договірною ціною і підтвердженими джерелами коштів створює окремі питання при перевірці;
4. для юридичної особи занижена ціна придбання спотворює облік і амортизацію.

Перевірка ділянки до угоди

Перевірка покупця — обов’язок нотаріуса. Перевірка самої ділянки — обов’язок покупця, і її ніхто не зробить замість нього.

Мінімальний перелік:

1. Державний земельний кадастр — кадастровий номер, площа, межі, цільове призначення, наявність накладень на суміжні ділянки.
2. Державний реєстр речових прав — хто власник, на якій підставі, чи немає обтяжень: іпотеки, арешту, заборони відчуження, емфітевзису, суперфіцію.
3. Чинні договори оренди — строк, орендна плата, умови поновлення. Орендар має переважне право купівлі, а договір оренди зберігає силу для нового власника.
4. Цільове призначення — чи відповідає воно вашим планам. Якщо ні, потрібна зміна цільового призначення, і вона можлива не завжди.
5. Обмеження у використанні — охоронні зони, водоохоронні зони, зони інженерних комунікацій, об’єкти природно-заповідного фонду, пам’ятки.
6. Історія переходів права — чи не набувалася ділянка на підставі, яку можна оспорити, зокрема в межах безоплатної приватизації з порушеннями.
7. Судові спори щодо ділянки або щодо продавця.
8. Фактичний стан — виїзд на місце: хто фактично обробляє землю, чи немає самовільно зведених об’єктів, чи відповідають межі фактичному користуванню.

Останній пункт недооцінюють найчастіше. Розбіжність між кадастровими межами й фактичним користуванням — це готовий спір із сусідами, який ви успадкуєте разом із ділянкою; типові сценарії описані в матеріалі про земельні спори з сусідами.

Воєнний стан, ціни та що з цього випливає

Чи працює ринок землі під час воєнного стану. Так. Воєнні обмеження в земельній сфері стосуються насамперед безоплатної передачі земель державної та комунальної власності у приватну власність — підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу. Купівля-продаж приватних сільгоспземель цією забороною не охоплена і відбувається за правилами Закону № 552-IX.

Водночас окремі обмеження, пов’язані з режимом воєнного стану, діють щодо територій бойових дій і тимчасово окупованих територій, а також щодо реєстраційних дій у відповідних регіонах. Тому для конкретної ділянки статус території потрібно перевіряти на дату угоди.

Ціна. З моменту відкриття ринку в липні 2021 року середня ціна гектара зросла в гривневому еквіваленті приблизно на 96 % і на початку 2026 року становила близько 64 600 грн за гектар, або приблизно 1 501 долар за гектар. Це середній показник по країні: реальна ціна суттєво залежить від регіону, якості ґрунтів, наявності зрошення, логістики та близькості до переробки.

Що з цього випливає для покупця:

1. Середня ціна — не орієнтир для конкретної угоди. Порівнювати потрібно з угодами в тому самому районі за той самий період.
2. Занадто низька ціна — сигнал, а не вигода. Найчастіше за нею стоїть дефект: обтяження, спір, проблемне цільове призначення, невизначені межі або оспорюване право продавця.
3. Структуру покупця варто готувати заздалегідь. Якщо купує компанія, її склад учасників і ланцюжок до кінцевого бенефіціара має відповідати статті 130 ЗКУ ще до підписання.
4. Переважне право орендаря — не формальність, а підстава оспорити угоду.

Якщо ви плануєте купівлю або продаж сільгоспземлі, зверніться за консультацією до внесення авансу: перевірка набувача, ділянки й переважного права на цьому етапі коштує незрівнянно менше, ніж спір про недійсність угоди після оформлення.