Пояснюємо правила ринку землі: коло покупців і обмеження, переважне право орендаря, перевірку ділянки та порядок безпечної купівлі з реєстрацією права.
Що змінив ринок землі
Відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення зняло багаторічний мораторій на їх продаж і дало власникам можливість розпоряджатися землею. Водночас закон установив обмеження, спрямовані на захист ринку від спекуляцій і концентрації землі: щодо кола покупців, граничної площі у власності та переважного права на придбання.
Недотримання цих правил може призвести до визнання угоди недійсною та втрати коштів. Тому супровід земельного юриста на ринку землі — не формальність, а захист інвестиції.
Хто може купувати землю та обмеження
Закон визначає коло осіб, які мають право набувати землю сільськогосподарського призначення, та встановлює граничну площу, що може перебувати у власності однієї особи. Ці обмеження потрібно перевіряти до угоди, адже їх порушення робить правочин уразливим до оскарження.
Окремо діють вимоги щодо джерел походження коштів та підтвердження статусу покупця. Ми перевіряємо відповідність покупця всім критеріям заздалегідь, щоб угода не була заблокована нотаріусом чи оскаржена згодом. Несільськогосподарські ділянки мають власні, простіші правила обороту.
Переважне право орендаря на купівлю
Якщо ділянка перебуває в оренді, орендар за певних умов користується переважним правом на її придбання у разі продажу. Це означає, що власник зобов’язаний спершу запропонувати ділянку орендарю на умовах, на яких планує продати її третій особі.
Ігнорування переважного права — одна з найчастіших підстав для оскарження угоди та переведення прав покупця на орендаря. Тому при купівлі орендованої землі ми обов’язково перевіряємо дотримання цієї процедури. Питання тісно пов’язане з орендою землі.
Що перевірити перед купівлею ділянки
Безпечна угода починається з повного правового аудиту. Перевіряємо: право власності продавця у Державному реєстрі речових прав, відомості Державного земельного кадастру, цільове призначення, відсутність обтяжень, арештів і судових спорів, а для сільгоспземель — дотримання переважного права орендаря.
Особливу увагу звертаємо на накладення меж, охоронні зони та відповідність фактичного використання документації громади. Якщо плануєте змінювати вид використання, заздалегідь оцініть це за матеріалом зміна цільового призначення землі.
Порядок безпечної угоди
Після успішного аудиту переходимо до договору. Купівля-продаж землі посвідчується нотаріально, після чого реєструється перехід права власності у Державному реєстрі речових прав. Лише з моменту реєстрації покупець стає власником, тому розрахунки доцільно структурувати з прив’язкою до реєстраційних дій.
Комплексний супровід убезпечує покупця від ризиків ще до підписання документів. За аудитом конкретної ділянки запишіться на консультацію до земельного юриста LEGIUS, який працює у зв’язці з практикою нерухомості.
Послуги напряму: Оформлення права власності на землю, Зміна цільового призначення ділянки, Договори оренди землі та суборенди.