Оренда землі: договір, плата та поновлення

Правова основа оренди землі

Оренду землі регулюють Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України та спеціальний Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Головне, що потрібно зрозуміти про цю сферу: правила поновлення договорів оренди землі змінилися 16 липня 2020 року, і від того, коли укладено ваш договір, залежить, за якими нормами він поновлюється. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX від 5 грудня 2019 року вилучив із статті 33 Закону «Про оренду землі» частини 6–8, змінив назву цієї статті з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» і запровадив у Земельному кодексі нову статтю 126-1.

Верховний Суд цю різницю чітко розмежував. У постанові від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21 Суд вказав, що укладення договору оренди землі на новий строк (переважне право) регулюється статтею 33 Закону «Про оренду землі», а поновлення договору — субсидіарно статтею 32-2 цього Закону та статтею 126-1 ЗКУ. Велика Палата ВС у постанові від 22 вересня 2020 року також розмежувала конструкції «укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі».

Практичний висновок простий: перед будь-якою дією з договором оренди першим питанням має бути дата його укладення, а не те, що написано в загальних статтях про оренду. Ці справи ми ведемо в межах практики земельного права.

Істотні умови договору оренди землі

Перелік істотних умов встановлює стаття 15 Закону «Про оренду землі». Велика Палата Верховного Суду перелічила їх так:

• об’єкт оренди — кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки;
• дата укладення договору оренди;
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Окремо Верховний Суд підкреслив те, що на практиці пропускають найчастіше: Закон «Про оренду землі» імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину, і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Суд також зазначив, що сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини інакше, ніж це визначено імперативними нормами.

Що з цього випливає у грошах. Договір без прямо зазначеної дати закінчення або без дати укладення — це договір, строк якого доводиться встановлювати в суді. Визначення дати закінчення строку дії договору оренди — одна з головних проблем земельних спорів: без зазначеного в договорі строку його починають обчислювати від дати державної реєстрації договору, тоді як для власника землі моментом укладення є момент підписання.

Рекомендація, яку ми даємо завжди: у договорі має бути одночасно і строк у роках, і конкретна календарна дата закінчення. Це не дублювання, а страховка від спору про те, звідки рахувати.

Строки оренди і звідки починається їх відлік

Частина перша статті 19 Закону «Про оренду землі» встановлює: строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Закон № 340-IX доповнив цю частину реченням: дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Міністерство юстиції у роз’ясненні, опублікованому в листопаді 2025 року, уточнило важливу річ: ця зміна не була новелою. Закон «Про оренду землі» лише в редакції до 1 січня 2013 року містив норму про те, що договір набирає чинності після державної реєстрації (тодішня стаття 18). З 1 січня 2013 року діяли загальні норми Цивільного кодексу — частини перша і друга статті 631 ЦК, за якими договір набирає чинності з моменту його укладення. Тому механізм обрахування строку однаковий і для договорів, укладених з 1 січня 2013 року, і для укладених з 16 січня 2020 року; відмінність лише в тому, якими нормами це регулювалося.

Мінімальні строки для окремих категорій земель:

Окрема норма працює на користь того, хто будував. Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або на припинення дії договору оренди землі. Тобто вибір тут за орендарем, а не за орендодавцем.

І технічна деталь, яка стає проблемою при подовженні: коли на певному етапі загальний строк дії договору оренди землі перевищить 50 років, подовжувати його вже не можна. Тому в додаткових угодах про поновлення формулювання строку потрібно писати уважно: якщо договір укладався на 7 років і ви продовжуєте відносини ще на 7, у додатковій угоді пишеться загальний строк 14 років, а краще — «договір укладено на 14 років, тобто до» із конкретною датою.

Орендна плата: форма, розмір і перегляд

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі — це норма, якою щороку користуються сотні тисяч власників паїв, що беруть частину плати зерном.

Умова про орендну плату є істотною, причому не лише розмір, а весь блок параметрів: індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок внесення і перегляду, відповідальність за несплату. Відсутність будь-якого з цих елементів робить договір уразливим.

Що варто перевірити в умові про плату:

• Базу розрахунку. Найчастіше це відсоток від нормативної грошової оцінки ділянки. Якщо оцінка не проведена або застаріла, розмір плати стає предметом спору. Для земель державної та комунальної власності мінімальний розмір плати встановлює Податковий кодекс, і договір не може опускатися нижче.
• Механізм індексації. У багаторічному договорі без індексації реальний розмір плати падає щороку. Формулювання «з урахуванням індексу інфляції» без вказівки на порядок застосування працює погано.
• Порядок перегляду. Коли і за яких умов сторона може вимагати зміни розміру плати, і що відбувається, якщо згоди не досягнуто.
• Строки внесення. Конкретні дати, а не «щорічно».
• Відповідальність за несплату. Систематична несплата орендної плати — одна з типових підстав для розірвання договору, тому цей пункт потрібен обом сторонам.

Окремо про суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Тому плата за суборенду не може перевищувати орендної плати, а строк суборенди — строку оренди.

Державна реєстрація права оренди

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Більше того, об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві саме з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Це створює два практичні наслідки, які сторони недооцінюють.

Для орендаря. Підписаний і навіть нотаріально посвідчений договір без реєстрації не дає права користуватися ділянкою. Будь-які роботи до реєстрації — це користування без правової підстави, з усіма наслідками, включно з вимогами про безпідставно збережене майно. І якщо орендодавець до реєстрації передасть ділянку комусь іншому, хто зареєструється першим, спір буде вирішуватися не на вашу користь.

Для орендодавця. Строк дії договору рахується від дати укладення, а не від реєстрації. Якщо орендар зволікає з реєстрацією, він фактично вкорочує собі строк користування, але при цьому зобов’язання зі сплати орендної плати можуть виникати за умовами договору. Ці два календарі потрібно звести в договорі.

Реєстрація права оренди проводиться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Законом № 1952-IV, і для неї ділянка має бути сформована та внесена до Державного земельного кадастру. Якщо ділянки в кадастрі немає, спершу доведеться пройти процедуру формування — її докладно розібрано в матеріалі як оформити право власності на земельну ділянку.

Переважне право орендаря на новий строк (стаття 33)

Після змін 2020 року стаття 33 Закону «Про оренду землі» регулює саме переважне право орендаря на укладення договору на новий строк. Механізм такий.

По закінченні строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися цим правом, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі — у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за один місяць до спливу строку договору.

До листа-повідомлення орендар додає проєкт договору. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. І тут ключова норма, яку орендарі часто не враховують: у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Тобто переважне право не є правом вимагати продовження на старих умовах. Це право першочергово домовлятися. Якщо орендодавець запропонував вищу плату, а орендар не погодився — право зникає, і ділянку можна передати іншому.

Зворотний бік для орендодавця: якщо він бажає припинити орендні відносини, повідомити про це орендаря потрібно не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору, і робити це слід офіційно — поштою, рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Усна домовленість або повідомлення в месенджері в суді не працюють.

Щодо земель державної та комунальної власності орган, який отримав повідомлення, за необхідності узгоджує з орендарем істотні умови, за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору і укладає з орендарем додаткову угоду, а за наявності заперечень щодо поновлення — направляє орендареві відповідну відмову.

Поновлення за статтею 126-1 ЗКУ і межі її застосування

Стаття 126-1 Земельного кодексу запровадила принципово іншу конструкцію. Частина перша цієї статті встановлює: договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Якщо договір містить таку умову, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах, і — головне — вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Жодних листів, проєктів договору, узгоджень.

Припинення в цій моделі працює навпаки: щоб договір не поновився, сторона подає заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Якщо такої заяви ніхто не подав, державна реєстрація речового права (оренди) продовжується на той самий строк. Фактично сторонам більше не потрібно вести листування між собою — достатньо звернутися до центру надання адміністративних послуг.

А тепер найважливіше обмеження, через яке найчастіше помиляються. Перехідні положення прямо встановлюють: правила статті 126-1 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже алгоритм такий:

Слово «змінені» в перехідних положеннях — це практичний інструмент. Укладаючи будь-яку додаткову угоду до старого договору, сторони переводять його під дію статті 126-1. Саме тому орендарі та орендодавці вносили до договорів, укладених до 2020 року, зміни щодо їхнього поновлення: щоб отримати автоматичне поновлення на майбутнє. І саме тому орендодавцю, який не хоче автоматичної пролонгації, потрібно читати текст будь-якої додаткової угоди, яку йому приносять на підпис.

Воєнний стан і розірвання договору

Автоматичне поновлення воєнного часу. Підпункт 1 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу встановив, що під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення до Державного реєстру речових прав договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення».

Практично це означає: на договори, строк оренди за якими закінчується з 19 листопада 2022 року, норма про автопролонгацію на один рік більше не поширюється, і їхнє припинення відбувається в загальному порядку. Поновлення тих договорів, строк яких закінчився у період дії норми, відбулося в силу самого закону і не потребувало жодних реєстраційних дій.

Щодо початкової дати цього періоду в роз’ясненнях є розбіжність: одні джерела відлічують її від введення воєнного стану 24 лютого 2022 року, інші — від 7 квітня 2022 року. Якщо саме ця дата має значення для вашої ситуації, її потрібно звіряти з редакцією підпункту 1 пункту 27 розділу X ЗКУ, чинною станом на дату закінчення вашого договору, а не з публікаціями.

Розірвання договору. Договір оренди землі може бути припинено:

• за згодою сторін — найпростіший і найшвидший шлях, оформлюється угодою про розірвання з подальшою реєстрацією припинення права;
• на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду — у разі невиконання сторонами обов’язків за договором та з інших підстав, визначених законом;
• у разі закінчення строку, якщо договір не поновлено і переважне право не реалізовано.

Типові підстави для розірвання на вимогу орендодавця — систематична несплата орендної плати та використання ділянки не за цільовим призначенням або способами, що суперечать умовам договору. На вимогу орендаря — створення орендодавцем перешкод у користуванні ділянкою або неусунені недоліки, що унеможливлюють використання за призначенням.

Важлива деталь: припинення права оренди також підлягає державній реєстрації. Доки запис не знято, ділянка для реєстру залишається обтяженою, і новий договір щодо неї зареєструвати не вдасться. Якщо конфлікт щодо ділянки виник із суміжником, а не з орендарем, дивіться матеріал земельні спори з сусідами.

Якщо у вас на руках договір оренди, укладений до 2020 року, або вам принесли на підпис додаткову угоду, запишіться на консультацію: від однієї дати в документі залежить, чи поновиться договір автоматично.