Земельні спори з сусідами

Що таке добросусідство і де воно записане

Відносинам між власниками суміжних ділянок присвячена окрема глава 17 Земельного кодексу «Добросусідство» — статті 103–109. Це не декларація, а набір конкретних обов’язків, порушення яких є земельним спором із власною процедурою вирішення.

Стаття 103 ЗКУ встановлює три обов’язки:

1. Частина перша. Власники та землекористувачі повинні обирати такі способи використання ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам і землекористувачам сусідніх ділянок завдається найменше незручностей — затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо.
2. Частина друга. Зобов’язані не використовувати ділянки способами, які не дозволяють сусідам використовувати їхні ділянки за цільовим призначенням. Закон називає це неприпустимим впливом.
3. Частина третя. Зобов’язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них: обмін ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення і зберігання межових знаків.

Різниця між частиною першою і другою має практичне значення. Перша — про мінімізацію незручностей: сусід може мати право робити щось, що вам заважає, якщо робить це найменш обтяжливим способом. Друга — про межу дозволеного: якщо через його дії ви взагалі не можете використовувати свою ділянку за призначенням, це вже порушення.

Стаття 104 ЗКУ додає право на попередження: власники та землекористувачі можуть вимагати припинення діяльності на сусідній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров’я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше. Тобто діяти можна не лише після шкоди, а й на випередження.

Поряд працює і загальна норма статті 13 Цивільного кодексу: при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які можуть порушити права інших осіб; не допускаються дії, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. Ці справи ведемо в межах практики земельного права.

Межі, межові знаки та їх відновлення

Більшість конфліктів із сусідами — це конфлікти про те, де саме проходить межа. Закон дає на це три послідовні норми.

Стаття 106 ЗКУ — визначення спільних меж. Спосіб закріплення спільних меж між ділянками визначається за згодою власників. Витрати на встановлення спільних меж несуть власники у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

Далі — право, яким користуються рідко, хоча воно пряме: власник ділянки або землекористувач має право вимагати від власника суміжної ділянки сприяння у встановленні спільних меж, а також встановлення або відновлення межових знаків, якщо вони відсутні, зникли, перемістилися або стали невиразними. А у разі відсутності згоди суміжника встановлення спільних меж здійснюється за рішенням суду.

Що таке межовий знак. Це не обов’язково стовпчик. Межовими знаками можуть бути природні чи штучні споруди і рубежі: річки, струмки, канали, лісосмуги, рослинні смуги, дерева, стежки, рівчаки, стіни, паркани, огорожа, шляхові споруди, бетонні або металеві стовпи, плити, моноліти, камені та інші споруди і рубежі, що збігаються з межею ділянки або спеціально встановлюються на ній. На водних об’єктах межові знаки не встановлюються.

Місцезнаходження межових знаків відображається у матеріалах землевпорядного проектування та геодезичних вишукувань, а також на кадастрових планах ділянок. Власники та землекористувачі зобов’язані дотримуватися меж ділянок.

Стаття 107 ЗКУ — відновлення меж. Тут закон дає послідовність із трьох кроків, і вона працює саме в такому порядку:

1. основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації;
2. у разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням ділянки;
3. якщо фактичне використання встановити неможливо, кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

Третій крок варто запам’ятати обом сторонам: якщо документи втрачені, а фактичне користування недоведене, спірна смуга ділиться навпіл незалежно від того, хто на чому наполягав.

Дерева, паркани та спільні межові споруди

Гілки і коріння (стаття 105 ЗКУ). Власник має право відрізати корені та гілки дерев і кущів, які проникають із сусідньої ділянки, — але лише якщо таке проникнення є перепоною у використанні ділянки за цільовим призначенням.

Це та деталь, через яку найчастіше з’являється зустрічний позов. Зрізати гілку тому, що вона вам не подобається або затінює клумбу, закон не дозволяє; зрізати її тому, що вона реально перешкоджає використанню ділянки за призначенням, — дозволяє. Самовільне знищення зелених насаджень сусіда поза цією умовою є неправомірним, і доводити наявність перепони доведеться тому, хто різав.

Дерева на самій межі (стаття 109 ЗКУ). Режим зовсім інший:

• дерева, які стоять на межі суміжних ділянок, а також плоди цих дерев, належать власникам обох ділянок у рівних частинах;
• кожен із сусідів має право вимагати ліквідувати дерева, які стоять на спільній межі;
• витрати на ліквідацію покладаються на сусідів у рівних частинах;
• але сусід, який вимагає ліквідації, несе витрати сам, якщо інший відмовляється від своїх прав на дерева;
• вимога про ліквідацію виключається, якщо дерева чи кущі служать межовими знаками і залежно від обставин не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

Межові споруди (стаття 108 ЗКУ). Якщо сусідні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, власники цих ділянок мають право на їх спільне використання — за умови, що зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів. Користуватися межовими спорудами сусіди можуть спільно за домовленістю між ними.

Практичний наслідок: паркан, що стоїть точно на межі й не має ознак належності комусь одному, — спільний. Знести або перебудувати його в односторонньому порядку не можна. І навпаки: якщо паркан очевидно ваш (ви його ставили, він на вашій стороні межі, це видно з документів), режим спільності не діє.

Щодо висоти огорожі між суміжними ділянками орієнтиром є будівельні норми — пункт 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій» обмежує таку огорожу двома метрами. Це державні будівельні норми, а не Земельний кодекс, тож перед посиланням на них у спорі варто звірити чинну редакцію.

Рада чи суд: хто вирішує земельний спір

Стаття 158 ЗКУ розподіляє компетенцію, і тут є важлива пастка: частина четверта цієї статті виключена Законом № 1423-IX від 28 квітня 2021 року, через що чимало судових рішень і консультацій досі цитують стару редакцію, де фігурував ще й центральний орган виконавчої влади у сфері земельних відносин. У чинній редакції його немає.

І норма, яка знімає страх перед зверненням до ради: у разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органу місцевого самоврядування спір вирішується у судовому порядку. Тобто рада — не остання інстанція, і звернення до неї не закриває дорогу до суду.

Практичний висновок про вибір. Якщо ваш конфлікт — про добросусідство (затінення, запахи, шум, дим) або про межі ділянок громадян, починати дешевше й швидше з ради. Якщо спір стосується права власності на ділянку або її частину, рада його розглядати не уповноважена — це виключна компетенція суду.

Медіація. Стаття 158-1 ЗКУ окремо передбачає врегулювання земельних спорів шляхом медіації в порядку Закону «Про медіацію» з урахуванням особливостей Кодексу. Органи, зазначені у статті 158, сприяють примиренню сторін, а в разі невиконання медіативної угоди сторони можуть звернутися до органів, що вирішують земельні спори. Для конфлікту із сусідом, з яким вам ще роками жити поруч, це часто найрозумніший шлях.

Порядок розгляду спору в раді

Процедура описана статтями 159–161 ЗКУ і вона коротка.

Подання заяви. Земельні спори розглядаються органом місцевого самоврядування на підставі заяви однієї зі сторін — згоди другої сторони не потрібно.

Строк. Спір розглядається у тижневий строк з дня подання заяви. Це швидше за будь-який суд.

Участь сторін. Спори розглядаються за участю зацікавлених сторін, які повинні бути завчасно повідомлені про час і місце розгляду. Порушення цього правила — самостійна підстава оспорити рішення ради.

Права сторін (стаття 160 ЗКУ). Сторони мають право знайомитися з матеріалами спору, робити з них виписки, брати участь у розгляді, подавати документи та інші докази, порушувати клопотання, давати усні й письмові пояснення, заперечувати проти клопотань та доказів іншої сторони, одержувати копію рішення і — у разі незгоди з ним — оскаржувати рішення.

Рішення і його виконання (стаття 161 ЗКУ). За результатами розгляду приймається рішення, у якому зазначається і порядок його виконання.

Що варто зробити до подання заяви:

• зафіксувати порушення — фотографії з датою, відео, акти обстеження, за потреби висновок спеціаліста;
• замовити витяг із Державного земельного кадастру на свою ділянку і, якщо дані відкриті, подивитися конфігурацію сусідньої;
• надіслати сусідові письмову вимогу рекомендованим листом з описом вкладення — це і спроба врегулювати мирно, і доказ того, що ви її робили;
• порахувати збитки, якщо вони є, бо вимога про відшкодування заявляється окремо.

Який позов подавати: негаторний, а не скасування реєстрації

Тут зосереджена найдорожча помилка в цій категорії спорів, і Верховний Суд повертається до неї регулярно.

Коли сусід зайняв частину вашої ділянки або межі наклалися, спокусливо виглядає шлях «скасувати йому документи»: оскаржити державну реєстрацію права власності на його будинок, визнати недійсним свідоцтво про право на спадщину, анулювати реєстраційні дії. У справі № 185/6481/24 позивач саме так і вчинив.

Суди всіх інстанцій дійшли висновку, що між сторонами існує спір щодо меж і фактичного користування земельною ділянкою, а не спір про право власності на будинок. Обраний спосіб захисту визнано ані співмірним, ані ефективним: скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно не усуває перешкод у користуванні землею і не відновлює порушене право власника ділянки.

Верховний Суд окремо наголосив: державна реєстрація не створює право власності, а лише підтверджує його набуття. Тому сам по собі факт наявності запису в Державному реєстрі речових прав, навіть за наявності порушень під час його внесення, не означає автоматичного порушення прав іншого власника і не може бути достатньою підставою для позбавлення особи її права власності.

Належний спосіб захисту — негаторний позов за статтею 391 Цивільного кодексу. Саме він дозволяє усунути порушення без непропорційного втручання у право власності іншої особи.

Опора в земельному законі теж пряма. Частина друга статті 152 ЗКУ: власник ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння, і відшкодування завданих збитків. А частина третя статті 152 перелічує способи захисту: визнання прав; відновлення стану ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів влади та інші.

Що треба довести в негаторному позові за статтями 391 і 396 ЦК: позивач є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов’язаними з позбавленням володіння, порушується його право.

Ще два висновки Верховного Суду, які варто знати до подання позову:

• Суд не наділений повноваженнями зі встановлення меж земельних ділянок. Межі в натурі закріплюються межовими знаками, тому слід відрізняти вимоги про встановлення і про відновлення меж — це різні вимоги з різним доказуванням.
• Суд не може механічно покладатися лише на дані Державного земельного кадастру. За наявності реального спору про межі досліджуються всі докази: технічна документація із землеустрою, матеріали встановлення або відновлення меж, державні акти, результати геодезичних робіт, а за потреби призначається земельно-технічна експертиза.

Практично це означає, що виграє не той, хто голосніше посилається на кадастр, а той, хто зібрав документи різних років і довів їх узгодженість. Якщо накладення меж виникло через кадастрову помилку, спершу варто спробувати виправити її адміністративно — порядок описано в матеріалі як оформити право власності на земельну ділянку.

Акт погодження меж: чого він не вирішує

Окремий сюжет, на якому будують безнадійні позови з обох боків, — відмова сусіда підписати акт погодження меж.

Позиція Верховного Суду послідовна. Стаття 198 ЗКУ визначає погодження меж лише як одну зі складових кадастрових зйомок, і сама процедура має допоміжний характер. Вона покликана уникнути технічних помилок, а не створює і не припиняє право власності на землю. Цей підхід Верховний Суд України висловив ще у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 619/800/18 і підтверджує його донині.

Звідси два симетричні висновки.

Для того, хто оформлює ділянку. Відмова суміжника підписати акт сама по собі не означає, що оформлення незаконне. Суд окремо підкреслив: погодження меж полягає в тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо пропозицію зроблено і це задокументовано, процедуру дотримано, навіть коли підпису немає.

Для того, хто оспорює. Сама по собі відсутність погодження меж не є підставою вважати рішення про приватизацію чи передачу ділянки незаконним. Щоб скасувати право власності, треба довести реальне порушення земельного законодавства — накладення меж або інші істотні порушення, підтверджені належними доказами.

Верховний Суд також звернув увагу на практичний бік: відмову від підписання акта слід оцінювати за мотивами відмови. Немотивована відмова і відмова, за якою стоїть конкретна розбіжність у координатах, — різні речі з різними наслідками.

Практична порада обом сторонам: якщо ви відмовляєтеся підписувати акт, викладіть причину письмово і додайте свої документи. Мовчазна відмова працює проти вас, бо залишає вас без аргументів у майбутньому спорі. Якщо ж підпису від вас домагаються, а межі справді не збігаються з вашими документами, письмова мотивована відмова — саме той доказ, який знадобиться.

Що робити на практиці

Послідовність, яка дає результат найчастіше і найдешевше:

1. Підняти свої документи. Витяг із ДЗК, правовстановлюючий документ, технічна документація із землеустрою, державний акт, якщо він є. Звірити площу, конфігурацію і координати.
2. Зафіксувати порушення. Фото з датою, відео, виміри, за потреби — акт обстеження. Робити це до того, як сусід щось змінить.
3. Класифікувати спір. Це добросусідство (шум, дим, затінення, запахи), межі чи право власності? Від цього залежить, куди йти: рада, суд або медіація.
4. Надіслати письмову вимогу рекомендованим листом з описом вкладення. Часто спір закінчується тут, а якщо ні — у вас є доказ спроби врегулювання.
5. Звернутися до ради, якщо спір у її компетенції: тижневий строк розгляду, участь сторін, право оскаржити рішення.
6. Готувати негаторний позов за статтею 391 ЦК і частиною другою статті 152 ЗКУ, якщо врегулювати не вдалося. Не вимоги про скасування чужих реєстраційних дій.
7. Закласти в бюджет експертизу. У спорах про накладення меж земельно-технічна експертиза зазвичай вирішальна, і дешевше замовити її свідомо, ніж програти через її відсутність.
8. Порахувати збитки окремо. Право на їх відшкодування прямо передбачене частиною другою статті 152 ЗКУ, але заявляти його треба разом із основною вимогою.

І головне, що варто тримати в голові від самого початку: ви не виберете собі інших сусідів. Медіація за статтею 158-1 ЗКУ і розгляд у раді існують саме тому, що судове рішення вирішує спір, але майже ніколи не вирішує відносини.

Якщо конфлікт уже перейшов у стадію накладення меж або зайняття частини ділянки, запишіться на консультацію: від того, який позов буде обрано, залежить, чи усуне рішення суду проблему насправді.