Приватизація земельної ділянки

Хто має право на безоплатну приватизацію

Безоплатна приватизація — це право громадянина України отримати земельну ділянку з державної чи комунальної власності безкоштовно, у межах норм, встановлених статтею 121 Земельного кодексу України. Право реалізується по одному разу за кожним видом використання.

Частина 1 статті 81 ЗКУ розрізняє три різні підстави набуття громадянами права власності на землю, і ця різниця стане критичною далі:

1. безоплатна передача із земель державної і комунальної власності;
2. приватизація земельних ділянок, що були раніше надані у користування;
3. виділення в натурі (на місцевості) належної земельної частки (паю).

У побуті всі три називають «приватизацією», і саме через це змішування клієнти отримують відмови. Воєнні обмеження стосуються першої підстави, а не всіх трьох.

Скористатися правом можуть громадяни України; для іноземців та осіб без громадянства безоплатна приватизація землі не передбачена. Це частина практики земельного права, після оформлення ділянку можна використовувати, зокрема для нерухомості та забудови.

Заборона під час воєнного стану: що саме заборонено

Це головне, що потрібно знати перед тим, як замовляти проєкт землеустрою й платити за нього гроші.

Законом України № 2145-IX, який набрав чинності 7 квітня 2022 року, Земельний кодекс доповнено пунктами 27 і 28 розділу X «Перехідні положення». Підпункт 5 пункту 27 встановлює: під час дії воєнного стану забороняється безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі та розроблення такої документації.

Отже, заборонено не лише кінцеву передачу ділянки, а й кожен підготовчий крок:

• видача дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення;
• саме розроблення такої документації;
• формування ділянки в межах безоплатної приватизації — визначення її площі, меж та внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

У 2026 році Верховний Суд поставив у цьому питанні точку, і висновок варто знати дослівно: підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ є самостійною і достатньою правовою підставою для відмови у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення ділянки безоплатно у приватну власність під час воєнного стану — незалежно від інших підстав для відмови, передбачених Кодексом.

Практичний сенс цієї позиції простий і неприємний: раді не потрібно шукати жодних інших мотивів. Посилання на воєнний стан саме по собі є законною відмовою, і оскаржувати її як «невмотивовану» марно.

Два винятки, які справді працюють

19 листопада 2022 року підпункт 5 пункту 27 доповнили другим реченням, і саме воно залишає реальні можливості. Положення підпункту не поширюються на:

1. безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
2. безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності Земельним кодексом України — тобто до 1 січня 2002 року.

Але й тут Верховний Суд одразу звузив прочитання першого винятку. Суд зазначив, що виняток стосується безоплатної передачі ділянки власникам розташованих на ній об’єктів нерухомості для обслуговування такого майна у межах відповідної норми статті 121 ЗКУ — а не для будь-якої іншої мети.

Що це означає на практиці:

Будь-який «спеціаліст», який за гроші обіцяє оформити вільну ділянку безоплатно під час воєнного стану, або не читав норму, або продає вам витрати на проєкт землеустрою, що завершиться відмовою.

Норми безоплатної передачі за статтею 121

Ці норми варто знати і зараз: вони визначають межі винятків, а після припинення воєнного стану стануть актуальними в повному обсязі.

Три правила застосування цих норм:

1. Право реалізується окремо за кожним видом використання. Отримання ділянки під гараж не позбавляє права на ділянку під садівництво.
2. Норма для житлового будівництва залежить від типу населеного пункту, а не від того, де зареєстрована особа. Визначальним є статус населеного пункту, де розташована ділянка.
3. Перевищення норми безоплатно отримати неможливо. Додаткову площу можна лише придбати або взяти в оренду на загальних підставах — про це в матеріалах про правила купівлі землі та оренду землі.

Порядок і строки за статтею 118 ЗКУ

Процедура не змінилася — змінилося те, що під час воєнного стану вона доступна лише в межах винятків. Для вільної ділянки порядок такий (частина 6 і далі статті 118 ЗКУ):

1. Клопотання до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає ділянки відповідно до повноважень за статтею 122 ЗКУ — з проханням надати дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення.
2. Розгляд клопотання — у місячний строк. Орган або дає дозвіл, або надає мотивовану відмову.
3. Розроблення проєкту землеустрою щодо відведення ділянки сертифікованим інженером-землевпорядником за замовленням громадянина.
4. Погодження проєкту у встановленому порядку, за потреби — обов’язкова державна експертиза землевпорядної документації.
5. Рішення органу — у двотижневий строк з дня отримання погодженого проєкту (а якщо потрібна обов’язкова державна експертиза — після отримання позитивного висновку): затвердження проєкту та надання ділянки у власність.
6. Державна реєстрація сформованої ділянки у Державному земельному кадастрі та реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав.

Два висновки Верховного Суду, які впорядковують цю послідовність:

• Дозвіл і проєкт землеустрою, розроблений на його підставі, є стадіями єдиного процесу надання ділянки у власність чи користування (постанова Верховного Суду від 03.11.2022, справа № 420/2218/19). Тому не можна «виграти дозвіл у суді» і вважати питання закритим — це лише один етап.
• Законом передбачено певний алгоритм і поетапність процесу безоплатної передачі, і державна реєстрація сформованої ділянки у Державному земельному кадастрі є одним із етапів цього процесу, а не формальністю після нього.

І окремо про документ, який клієнти часто приймають за правовстановлюючий: рішення місцевої ради про затвердження документації із землеустрою та передачу ділянки у власність не є документом, що підтверджує право власності. Право виникає з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав — порядок описано в матеріалі про оформлення права власності на землю.

Ділянка під власним будинком: спрощений шлях

Це найреальніший спосіб отримати землю безоплатно у 2026 році, і процедура для нього суттєво коротша.

Громадянин, заінтересований у приватизації ділянки в межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні — у тому числі ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі та споруди, що перебувають у його власності, — подає клопотання до органу за статтею 122 ЗКУ. Разом із клопотанням подається технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розроблена відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Ключова відмінність: цю технічну документацію громадянин замовляє без надання дозволу на її розроблення. Тобто перший етап — місячне очікування дозволу, який під час воєнного стану майже гарантовано буде відмовою, — тут просто відсутній.

Що потрібно підготувати:

1. Зареєстроване право власності на будинок у Державному реєстрі речових прав. Якщо будинок оформлений до 2013 року і в Реєстрі його немає, спершу переносьте право туди — без цього виняток не застосується.
2. Документи про користування ділянкою, якщо вони є: державний акт, рішення про надання ділянки, договір про надання у безстрокове користування для будівництва індивідуального житлового будинку, акт відводу ділянки в натурі, державний акт на право довічного успадкованого володіння землею.
3. Технічну документацію із землеустрою від сертифікованого інженера-землевпорядника.
4. Обґрунтування площі в межах норми статті 121 — саме для обслуговування будівлі. Заявка на максимум «про запас» дає раді законну підставу відмовити в частині надлишку.

Якщо йдеться про ділянку, передану у користування до 1 січня 2002 року, працює другий виняток, і головним доказом стають саме старі документи про надання — їх варто розшукати в архіві ради або в архівній установі заздалегідь.

Відмова та її оскарження

Відмови діляться на дві групи, і від того, до якої саме належить ваша, залежить, чи є сенс у суді.

Відмови, які оскаржувати марно:

• посилання на підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ щодо вільної ділянки — Верховний Суд визнав цю норму самостійною і достатньою підставою;
• вичерпання громадянином права на безоплатну приватизацію за відповідним видом використання;
• перевищення норми статті 121 — у частині надлишку.

Відмови, які оскаржуються:

1. Відмова у межах винятку. Якщо ви власник зареєстрованого будинку і просите ділянку під ним для обслуговування в межах норми, посилання на воєнний стан не є законним — другим реченням підпункту 5 заборона на цю ситуацію не поширюється.
2. Бездіяльність. Орган зобов’язаний розглянути клопотання у місячний строк. Мовчання понад цей строк — предмет окремого оскарження.
3. Невмотивована відмова. Закон вимагає мотивованої відмови: без посилання на конкретну норму й обставини вона дефектна.
4. Порушення двотижневого строку на затвердження погодженого проєкту землеустрою.
5. Відмова з «нових» підстав, не передбачених Кодексом, — наприклад посилання на внутрішні рішення ради чи «відсутність вільних коштів».

Оскарження відбувається в порядку адміністративного судочинства. Як формується доказова база в земельних спорах з органами влади, ми розписали в матеріалі про земельні спори. Важливо: оскаржуючи відмову в дозволі, пам’ятайте позицію ВС про єдиний процес — суд може зобов’язати надати дозвіл, але передача ділянки у власність вимагатиме пройти решту етапів.

Що робити вже зараз

Поки заборона діє, є дві категорії дій: ті, що дають результат сьогодні, і ті, що готують ґрунт на потім.

Дає результат зараз:

1. Оформити ділянку під зареєстрованим власним будинком — для його обслуговування, у межах норми статті 121.
2. Оформити ділянку, передану у користування до 1 січня 2002 року, за наявності підтверджуючих документів.
3. Виділити в натурі належну земельну частку (пай) — це окрема підстава за статтею 81 ЗКУ.
4. Перенести право власності на будинок до Державного реєстру речових прав, якщо воно досі «старе»: без цього перший виняток не працює.
5. Оформити землю на загальних підставах — купівля або оренда, без застосування норм безоплатної приватизації.

Готує ґрунт на потім:

• розшукати в архіві ради або архівній установі документи про надання ділянки у користування — саме їх відсутність найчастіше зриває застосування другого винятку;
• перевірити, чи не реалізовано вже право на безоплатну приватизацію за потрібним видом використання, і чи немає помилкових записів про це;
• перевірити, чи цільове призначення й містобудівна документація дозволяють бажане використання — якщо ні, потрібна зміна цільового призначення;
• не замовляти і не оплачувати проєкт землеустрою щодо відведення вільної ділянки: дозволу на його розроблення під час воєнного стану не дадуть, а гроші за проєкт вам не повернуть.

Якщо ви не впевнені, під який сценарій підпадає ваша ситуація, це питання варто вирішити до витрат на землевпорядника. За супроводом приватизації запишіться на консультацію до юриста LEGIUS — почнемо з перевірки, чи працює у вашому разі один із двох винятків.