Виселення з квартири: підстави та судова процедура

Конституційна рамка і два способи виселення

Частина 3 статті 47 Конституції встановлює межу, з якої починається будь-яка справа про виселення: ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Усе інше — зміна замків, відключення комунікацій, виставлення речей, «виселення силами охорони» — є самоправством незалежно від того, хто власник.

Частина 1 статті 109 Житлового кодексу конкретизує правило: виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом, і проводиться добровільно або в судовому порядку. Той самий припис містить вузький виняток: виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора допускається лише щодо осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, або щодо тих, хто проживає в будинках, що загрожують обвалом. Поза цими двома випадками дорога одна — позов.

Далі все залежить від того, до якої з двох категорій належить ваша ситуація:

• виселення з наданням іншого постійного жилого приміщення — загальне правило частини 2 статті 109 ЖК; таке приміщення має бути зазначене в рішенні суду, інакше рішення нездійсненне;
• виселення без надання іншого житла — лише у випадках, прямо передбачених законом.

Саме це розмежування визначає і предмет доказування, і реальні шанси. Помилка у виборі категорії — найчастіша причина відмови в позові: суд не може «додумати» підставу замість позивача.

Виселення без надання іншого житла

Закон дає закритий набір таких підстав. Найчастіше застосовуються три.

Частина 1 статті 116 ЖК. Якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

Три слова тут вирішують справу: «систематично» і «безрезультатними». Одноразовий конфлікт підставою не є. Потрібна історія: звернення до поліції й відповіді на них, акти обстеження, постанови про адміністративні правопорушення, письмові попередження, показання сусідів. Саме цієї доказової бази зазвичай не вистачає позивачам.

Частина 3 статті 116 ЖК. Особи, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяються без надання іншого. Під самоправним зайняттям розуміється заселення без правової підстави — без ордера, договору найму чи згоди власника.

Стаття 157 ЖК. Членів сім’ї власника жилого будинку (квартири) може бути виселено у випадках, передбачених частиною 1 статті 116 ЖК, і таке виселення провадиться в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Окремо варто згадати підставу, яку дала практика. Верховний Суд у постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 128/2294/17 підтвердив, що запобігання випадкам знущання, залякування та насильства є достатньою підставою для припинення права користування житлом шляхом виселення колишнього чоловіка. Для справ із домашнім насильством це важливий інструмент поряд із механізмом, описаним у матеріалі про охоронний ордер.

Виселення з наданням іншого житла

Загальне правило частини 2 статті 109 ЖК: громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення. Виняток один і прямо названий у нормі — виселення при зверненні стягнення на житло, придбане за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою цього самого приміщення.

Практичні наслідки цього правила недооцінюють обидві сторони спорів.

• Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, має бути зазначене в рішенні суду. Позов без конкретного приміщення в прохальній частині веде до відмови або до рішення, яке неможливо виконати.
• «Інше постійне» не означає «будь-яке». Мова про придатне для постійного проживання житло, а не про тимчасовий притулок.
• Для іпотечних справ закон передбачає окремий механізм: виселення громадян при зверненні стягнення на житло, придбане за кредитні кошти, є підставою для надання їм приміщень з фондів житла для тимчасового проживання за статтею 132-2 ЖК. Але — і це ключове — відсутність таких приміщень або відмова у їх наданні з підстав, установлених статтею 132-2 ЖК, не тягне припинення виселення.

Тому в іпотечних спорах аргумент «мені не надали тимчасового житла» сам собою виселення не блокує. Блокує інше — питання про те, за які кошти придбано житло, розібране нижче.

Колишні члени сім’ї: ЦК чи ЖК

Це найскладніша і найменш передбачувана категорія справ, і причина в тому, що на ті самі відносини претендують два кодекси.

Житловий кодекс у статті 156 говорить, що члени сім’ї власника жилого будинку, які проживають разом із ним, користуються жилим приміщенням нарівні з власником, якщо при вселенні не було іншої угоди. Цивільний кодекс у статтях 401–406 регулює ті самі відносини через конструкцію сервітуту: стаття 405 ЦК закріплює право членів сім’ї власника на користування житлом, а стаття 406 ЦК — підстави припинення сервітуту.

Інструменти власника за цими нормами такі:

Тепер головне, що потрібно знати про практику. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 13 жовтня 2020 року у справі № 447/455/17 сформулювала два висновки, які й сьогодні визначають результат більшості справ:

• втрата сімейних зв’язків сама по собі не є підставою для виселення колишнього члена сім’ї та припинення сервітуту на житлове приміщення;
• сам факт переходу права власності на житло до іншої особи не є підставою для виселення членів сім’ї попереднього власника, у тому числі колишніх, без оцінки законності такого виселення як втручання у право на житло у розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Касаційний цивільний суд у постанові від 26 травня 2021 року у справі № 235/9011/19 розвинув цю логіку: вирішуючи питання про припинення права користування колишнього члена сім’ї, суди мають брати до уваги як формальні підстави статті 406 ЦК, так і те, що сам факт припинення сімейних відносин не позбавляє особу права користування, і вирішувати спір з урахуванням балансу інтересів обох сторін.

Ілюстрація до підстави «відсутність понад рік»: у постанові від 10 серпня 2022 року у справі № 448/13/21 Верховний Суд визнав, що звернення особи до суду з позовом про вселення і до правоохоронних органів зі заявою про перешкоди в користуванні житлом свідчить про відсутність втрати інтересу до цього житла. Отже, формальне непроживання ще не означає відсутності без поважних причин.

Чесне застереження про невизначеність: у судовій практиці є й окрема думка суддів Касаційного цивільного суду від 21 грудня 2021 року у справі № 359/2087/19, за якою статті 156 і 157 ЖК не повинні застосовуватися з 1 січня 2004 року, бо суперечать статтям 401–406 ЦК. Питання про те, які саме норми застосовувати — цивільні чи житлові, — остаточно не вирішене. Тому в позові доцільно обґрунтовувати підстави за обома кодексами.

Новий власник і колишній власник

Типова ситуація: квартира куплена, а в ній залишаються попередній власник або члени його сім’ї. Логіка тут така.

З припиненням права власності особи на житлове приміщення члени її сім’ї також втрачають похідне право користування цим приміщенням, і новий власник може вимагати виселення, спираючись на статтю 391 ЦК і статті 109, 116 ЖК. Якщо йдеться про найм, застосовується ще й стаття 825 ЦК про розірвання договору найму житла.

Але автоматизму немає — і це головне, що потрібно усвідомити покупцю. Велика Палата Верховного Суду наголосила: перехід права власності не є самостійною підставою для виселення, і суд оцінює, чи є виселення законним, необхідним і пропорційним втручанням у право на житло. Практика показує, які обставини схиляють суд відмовити новому власнику:

• покупець знав про проживання в квартирі сторонньої особи на момент придбання;
• ця особа не має іншого житла;
• вона належить до вразливої категорії (особа з інвалідністю, людина літнього віку, дитина);
• покупець не виявив розумної дбайливості про інтереси мешканця — не з’ясував, чи відмовляється той від свого права, не обговорив строків і умов звільнення житла.

Звідси практичний висновок, який варто застосовувати до угоди, а не після. Перед купівлею потрібно перевірити, хто зареєстрований і фактично проживає в об’єкті, отримати письмові зобов’язання про звільнення житла з конкретними строками, а за можливості — зняття з реєстрації до підписання договору й відповідне застереження в самому договорі з наслідками за його порушення. Ця перевірка — частина звичайного юридичного аудиту об’єкта поряд із питаннями, розібраними в матеріалі про спадкування нерухомості.

Щодо орендарів усе простіше: підставою є закінчення строку або розірвання договору найму, а досудова письмова вимога про звільнення приміщення з розумним строком не лише підтверджує добросовісність, а й фактично є передумовою успішного позову.

Іпотека: окремий режим

Іпотечні виселення мають власну систему норм, і вона найбільш розроблена практикою.

Відправна точка: звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Далі все залежить від двох питань.

Питання перше: за які кошти придбано житло. Об’єднана палата Касаційного цивільного суду в постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 295/4514/16-ц дійшла висновку про неможливість виселення з жилого приміщення, що було предметом іпотеки, без одночасного надання іншого житла, якщо воно було придбане не за кредитні кошти. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 підтвердила: частина 2 статті 109 ЖК встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян із житлових приміщень, придбаних не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього приміщення, без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення.

Тобто ключовий факт у справі — джерело коштів на придбання, а не наявність іпотеки як такої. Квартира, передана в іпотеку як забезпечення іншого кредиту, але куплена за власні кошти, захищена загальним правилом.

Питання друге: у який спосіб звернено стягнення. Тут Велика Палата розмежувала два режими:

• судове звернення стягнення — застосовується загальне правило частини 2 статті 109 ЖК;
• позасудове врегулювання на підставі іпотечного застереження в договорі — виселення має відбуватися з дотриманням процедури, передбаченої частиною 2 статті 40 Закону «Про іпотеку» № 898-IV і частиною 3 статті 109 ЖК.

Ця процедура полягає в такому: після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житло протягом одного місяця з дня отримання вимоги, якщо сторони не погодили більший строк. Якщо вони не звільняють житло добровільно, примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Велика Палата додала практичну деталь: вимога про добровільне звільнення може бути направлена разом із вимогою, передбаченою частиною 1 статті 35 Закону № 898-IV.

Для позичальника це означає чіткий перелік того, що треба перевіряти: чи була письмова вимога, коли вона отримана, чи сплив місячний строк, за які кошти придбано житло. Для кредитора — що порушення цієї послідовності робить виселення передчасним. Ширший контекст іпотечних ризиків — у статті про юридичний супровід іпотеки.

Права дітей

Справи, що зачіпають дітей, вирішуються не за формальною логікою «право власності проти права користування», а через оцінку найкращих інтересів дитини.

Стаття 18 Закону «Про охорону дитинства» встановлює, що діти — члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення мають право користування займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем. Це право не припиняється самим фактом розлучення батьків або переходу права власності.

Що суд реально досліджує у таких справах:

• чи має дитина інше місце проживання, придатне для життя;
• умови, у які вона потрапить після виселення;
• з ким дитина фактично проживає і хто здійснює догляд;
• чи не є виселення способом тиску в конфлікті між дорослими;
• висновок органу опіки та піклування, який у таких справах зазвичай залучається.

Практичний підсумок: навіть за формально достатньої підстави виселення родини з дітьми часто виявляється неможливим або суд відстрочує виконання рішення, щоб дати час знайти житло. Водночас сама лише реєстрація дитини в квартирі не є непереборною перешкодою — якщо доведено, що дитина там не проживає і має інше житло, суд може задовольнити позов. Вирішує сукупність обставин, а не запис у реєстрі.

Для власника це означає, що в справах із дітьми варто заздалегідь готувати доказову базу щодо фактичного місця проживання дитини й наявності в неї іншого житла, а не розраховувати на формальні підстави.

Виконання рішення і реєстрація

Рішення суду — ще не звільнена квартира. Після набрання ним законної сили стягувач отримує виконавчий документ і звертається до державного або приватного виконавця.

Порядок виселення встановлює стаття 65 Закону «Про виконавче провадження» № 1404-VIII. Послідовність така:

1. виконавець надсилає боржникові вимогу про добровільне виселення у встановлений ним строк;
2. якщо вимога не виконана, виконавець письмово повідомляє про день і час примусового виселення;
3. примусове виселення здійснюється у присутності понятих, за потреби — із залученням поліції;
4. складається акт про виселення та опис майна; майно, яке боржник не забирає, передається на зберігання в установленому порядку;
5. виконавець забезпечує доступ стягувача до приміщення і можливість заміни замків.

Окремо про реєстрацію. Виселення і зняття з реєстрації місця проживання — дві різні речі. Рішення про виселення є підставою для зняття особи з реєстрації за Законом «Про свободу переміщення та вільний вибір місця проживання», але ця дія вчиняється окремо, у відповідному органі реєстрації. Щоб не ходити до суду двічі, вимогу про зняття з реєстрації доцільно формулювати в тому самому позові або принаймні переконатися, що резолютивна частина рішення дає підставу для реєстраційної дії.

Що варто врахувати в плануванні строків: справа про виселення рідко завершується одним засіданням, апеляція додає місяці, а виконавче провадження — ще кілька тижнів або більше, якщо боржник ухиляється. Реалістичний горизонт — від півроку, а в спорах із дітьми або вразливими мешканцями довше.

І головне застереження для власників: спокуса вирішити питання «швидко й самостійно» обходиться дорого. Самовільне виселення не лише не створює правових наслідків, а й дає протилежній стороні готову позицію в суді, а за певних обставин — підстави для кримінальної скарги.

Юристи практики нерухомості LEGIUS ведуть справи про виселення й захист права на житло, зокрема іпотечні спори та конфлікти з колишніми членами сім’ї. Щоб оцінити перспективи вашої ситуації до подання позову, запишіться на консультацію.