Юрист з нерухомості в Києві

Перевірка перед купівлею

Найважливіше правило: перевірка робиться до внесення завдатку, а не після. Після завдатку у вас уже немає переговорної позиції, а часто й самих грошей — завдаток при відмові покупця зазвичай не повертається.

Що ми перевіряємо:

• Право власності — підстава набуття, ланцюг попередніх переходів, чи не було спадкування чи дарування з ризиком оспорювання.
• Обтяження — іпотека, арешти, заборони відчуження, податкова застава.
• Судові спори щодо об'єкта та щодо продавця.
• Виконавчі провадження проти продавця.
• Зареєстровані особи, зокрема неповнолітні — це окремий блок ризику.
• Згода подружжя — без неї правочин оспорюваний. Див. поділ майна подружжя.
• Перепланування — узаконене чи ні.
• Борги за комунальні послуги та внески ОСББ.

Найнебезпечніші об'єкти — успадковані нещодавно й ті, що часто перепродавались. Там ризик оспорювання найвищий, і не завжди він видимий у реєстрі.

Новобудови

Окрема категорія з власними ризиками, бо ви купуєте не квартиру, а право на майбутню квартиру.

Що перевіряємо: правовстановлюючі документи на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, цільове призначення землі, історію забудовника й попередні об'єкти, схему продажу.

Схема має значення. Договір купівлі-продажу майнових прав, участь у ФФБ, інвестиційний договір — усе це дає різний обсяг захисту, і різницю варто розуміти до підписання, а не після зупинки будівництва.

Читаємо договір повністю, з особливою увагою до: строків введення в експлуатацію, наслідків їх порушення, права забудовника змінювати проєкт і площу, порядку перерахунку ціни, підстав розірвання й повернення коштів.

Якщо забудовник не дає внести жодних змін до типового договору — це теж інформація для рішення.

Супровід угоди

• Структура розрахунків — коли й через що передаються гроші. Найризикованіший момент угоди.
• Підготовка договору й узгодження редакції з іншою стороною.
• Присутність на угоді в нотаріуса.
• Реєстрація права власності та перевірка внесених до реєстру відомостей.
• Передача об'єкта за актом із фіксацією стану й показників лічильників.

Окремо для іпотечних угод: узгодження умов із банком, порядок зняття попередньої іпотеки, послідовність дій у день угоди.

Спори щодо нерухомості

Коли проблема вже виникла:

• Визнання права власності — коли документи втрачені або оформлення не завершене.
• Оспорювання правочинів — недійсність договорів, вчинених без згоди подружжя чи під впливом обману.
• Спори із забудовником — прострочення, невідповідність площі, невведення в експлуатацію.
• Усунення перешкод у користуванні, виселення.
• Спадкові спори щодо нерухомості — див. адвокат по спадщині.
• Поділ між подружжям, включно з іпотечним житлом.

У таких справах критично важливе забезпечення позову — заборона реєстраційних дій, щоб об'єкт не перепродали під час процесу. Механізм описаний на сторінці судових спорів.

Коли ми кажемо «не беріть»

Ця частина роботи для нас так само важлива, як супровід угоди.

Ситуації, у яких ми прямо радимо відмовитись: свіжа спадщина з можливими іншими спадкоємцями, продаж за довіреністю без контакту з власником, істотно занижена ціна без пояснення, неузаконене перепланування несучих конструкцій, зареєстровані неповнолітні без згоди органу опіки, забудовник із зупиненими об'єктами в історії.

Клієнти іноді наполягають. Тоді ми фіксуємо ризики письмово й описуємо, що можна зробити для їх зменшення — але рішення залишається за вами.

Загальний огляд напряму — на сторінці практики нерухомості.