Іпотека: юридичний супровід та ризики позичальника

Що таке іпотека та як вона працює

Іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, за яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами. Відносини регулює Закон «Про іпотеку» № 898-IV і глава 49 Цивільного кодексу.

Три риси, які відрізняють іпотеку від звичайної застави і які варто засвоїти до підписання:

• майно залишається у власності й володінні боржника. Ви продовжуєте жити у квартирі, але вона обтяжена;
• обтяження реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і саме з моменту реєстрації воно діє щодо третіх осіб;
• іпотека слідує за майном. Перехід права власності не припиняє обтяження: новий власник отримує квартиру разом з іпотекою.

Звідси перше практичне правило: продати обтяжене іпотекою житло можна лише за згодою іпотекодержателя. Без такої згоди правочин може бути визнаний недійсним, а нотаріус його просто не посвідчить, бо бачить обтяження в реєстрі.

Іпотекодавцем може бути не лише боржник, а й майновий поручитель — особа, яка передає своє майно в забезпечення чужого боргу. Це поширена і дуже недооцінена конструкція: майновий поручитель не отримує кредитних коштів, але ризикує своєю нерухомістю в повному обсязі.

Договір іпотеки укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Одночасно нотаріус накладає заборону відчуження і реєструє обтяження.

Договір: на що звернути увагу

Договір іпотеки підписують у банку разом із кредитним, зазвичай швидко й «за формою». Саме тому більшість ризиків закладається на цьому етапі. Що варто перевірити до підпису.

Опис предмета іпотеки та його оцінка. Завищена оцінка вигідна для отримання кредиту, але створює ілюзію захисту; занижена — дозволяє кредитору швидше задовольнити вимоги за рахунок майна. Перевірте, за якою методикою визначається вартість на момент звернення стягнення: саме це положення, а не початкова оцінка, визначить, скільки ви втратите.

Обсяг забезпечених вимог. Часто формулювання охоплює не лише тіло кредиту й проценти, а й неустойку, витрати на утримання майна, страхування, судові та виконавчі витрати. Чим ширший обсяг, тим більша сума, до погашення якої триватиме обтяження.

Підстави дострокового повернення кредиту. Прострочення скількох платежів дає право вимагати все одразу; чи є серед підстав зниження вартості майна, втрата роботи, порушення умов страхування.

Страхування. Хто страхувальник і вигодонабувач, що буде при настанні страхового випадку, чи зараховується страхове відшкодування в погашення боргу. У зоні бойових дій окремо варто дивитися на виключення зі страхового покриття.

Обов’язки щодо майна. Заборона ремонту без згоди, заборона передачі в оренду, обов’язок допускати представників кредитора для огляду, обов’язок повідомляти про зміни.

Наступна іпотека. Чи дозволено передавати майно в наступну іпотеку та на яких умовах.

Порядок звернення стягнення — ключовий розділ, якому присвячено наступний блок.

Окремо про валюту. Кредит у валюті при гривневому доході — це валютний ризик, який повністю несе позичальник. Досвід попередніх криз показав, що жодні «фіксації курсу» в договорі не працюють, якщо вони не оформлені як окреме зобов’язання банку.

І практична порада: перевіряйте правовий стан самої нерухомості так само ретельно, як і умови кредиту. Логіка такої перевірки розібрана в матеріалі про перевірку нерухомості перед купівлею.

Іпотечне застереження

Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя — це умова договору, яка прирівнюється до договору про задоволення вимог і дозволяє кредитору задовольнити свої вимоги в позасудовому порядку, без звернення до суду.

Закон «Про іпотеку» передбачає два основні позасудові способи:

• стаття 37 — набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов’язання. Фактично квартира переоформлюється на кредитора на підставі самого договору;
• стаття 38 — право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Для позичальника це найнебезпечніша частина договору, і підписують її, як правило, не читаючи. Небезпека не теоретична: позасудове врегулювання не передбачає судового контролю за розміром боргу, за оцінкою майна й за дотриманням процедури — все це перевіряється вже постфактум, коли квартира зареєстрована за іншою особою.

Що все ж захищає позичальника навіть за наявності застереження:

1. Обов’язкова письмова вимога. Частина 1 статті 35 Закону вимагає, щоб іпотекодержатель надіслав іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушення із зазначенням стислого змісту порушених зобов’язань, вимоги про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення в разі невиконання. Недотримання цієї процедури — класична підстава для скасування наслідків позасудового врегулювання.
2. Оцінка. Майно має бути оцінене за процедурою, визначеною законом і договором; продаж за заниженою ціною оспорюється.
3. Розрахунок боргу. Якщо вартість майна перевищує розмір вимог, різниця має бути повернута іпотекодавцю.
4. Вимога про звільнення житла. Про неї — в розділі про виселення.

Перед підписанням договору з іпотечним застереженням варто принаймні розуміти, що ви погоджуєтеся на механізм, у якому рішення про долю житла ухвалює кредитор, а не суд.

Звернення стягнення: три шляхи

Закон передбачає три способи, і від того, який обрано, залежать і строки, і можливості захисту.

Незалежно від способу діє стаття 35: письмова вимога про усунення порушення з тридцятиденним строком. Це спільна передумова, і перевіряти її виконання потрібно завжди — дата вручення, зміст, адресат (вимога надсилається і іпотекодавцю, і боржнику, якщо це різні особи).

Що оспорюють на практиці найчастіше:

• недотримання процедури вимоги за статтею 35 — не надіслано, надіслано не тій особі, не витримано строк;
• неправильний розрахунок заборгованості, зокрема нарахування пені й процентів за період, коли вони не могли нараховуватися;
• занижена оцінка предмета іпотеки;
• порушення черговості: звернення стягнення на іпотеку без спроби стягнення з інших активів, якщо договір це передбачав;
• відсутність згоди органу опіки та піклування там, де вона була потрібна на момент укладення договору;
• недійсність самого договору іпотеки — відсутність згоди подружжя, дефекти повноважень, порушення при нотаріальному посвідченні.

Окремо про виконавчий напис нотаріуса. Він можливий лише за безспірності заборгованості, і саме на доведенні спірності будується більшість успішних оспорювань: якщо між сторонами є спір про розмір боргу, напис підлягає скасуванню.

Обмеження воєнного часу

Це найважливіша для позичальника частина чинного регулювання, і вона прямо закріплена в самому Законі «Про іпотеку».

Пункт 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону (доданий Законом № 2120-IX від 15 березня 2022 року) встановлює: у період дії в Україні воєнного або надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна, яке належить фізичним особам і перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія:

• статті 37 — у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки;
• статті 38 — у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки;
• статті 40 — у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення;
• статей 41 і 47 — щодо реалізації предмета іпотеки на електронних торгах.

Два обмеження цієї норми, які визначають, чи поширюється вона на вас.

Перше: вид кредиту і суб’єкт. Норма стосується лише нерухомості фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами. Іпотека, надана юридичною особою або в забезпечення комерційного кредиту, під неї не підпадає.

Друге, і найважливіше: дата договору. Ці положення не поширюються на нерухоме майно, оформлене в іпотеку для забезпечення зобов’язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності Законом № 2120-IX. Тобто захист діє для «старих» іпотек, а нові договори укладаються вже без нього.

Що залишається дозволеним попри ці обмеження. Судова практика виходить з того, що подання позову про звернення стягнення на предмет іпотеки мораторієм не заборонене: обмеження стосуються передусім позасудових способів і стадії примусової реалізації майна на торгах. Тому зупинення дії перелічених статей не означає, що кредитор нічого не робить — він може отримати судове рішення, строк позовної давності при цьому не зупиняється, а реалізація відбудеться згодом.

Окремо про валютні кредити. Закон «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII втратив чинність, і судова практика виходить з того, що сама по собі втрата його чинності не перешкоджає зверненню стягнення на предмет іпотеки. Тобто колишній «валютний мораторій» більше не є захистом; актуальним залишається саме режим пункту 5-2 розділу VI Закону «Про іпотеку» з його умовами щодо споживчого кредиту й дати договору.

Практичний висновок: обсяг гарантій потрібно перевіряти на момент конкретного спору за трьома параметрами — чи є кредит споживчим, чи укладено договір до набрання чинності Законом № 2120-IX і на якій саме стадії перебуває кредитор.

Виселення з іпотечного житла

Звернення стягнення і виселення — дві різні процедури, і друга має власні правила, у яких позичальник захищений значно краще, ніж зазвичай вважають.

Відправна точка: звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. А виняток тут принциповий.

Джерело коштів на придбання житла. Частина 2 статті 109 Житлового кодексу встановлює загальне правило: громадянам, яких виселяють, одночасно надається інше постійне жиле приміщення — крім випадків виселення при зверненні стягнення на житло, придбане за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою цього самого приміщення. Об’єднана палата Касаційного цивільного суду у справі № 295/4514/16-ц і Велика Палата Верховного Суду у справі № 361/4481/19 підтвердили: якщо житло придбане не за кредитні кошти, виселення без одночасного надання іншого постійного житла неможливе.

Отже, ключовий факт у справі — не наявність іпотеки, а те, за які кошти куплено квартиру. Квартира, передана в іпотеку як забезпечення іншого кредиту, але придбана за власні кошти, захищена загальним правилом.

Процедура при позасудовому зверненні стягнення. Частина 2 статті 40 Закону «Про іпотеку» і частина 3 статті 109 ЖК вимагають: після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житло протягом одного місяця з дня отримання вимоги, якщо сторони не погодили більший строк. Якщо вони цього не роблять, примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Велика Палата додала, що таку вимогу можна направити разом із вимогою за частиною 1 статті 35 Закону.

Фонд житла для тимчасового проживання. Виселення при зверненні стягнення на житло, придбане за кредитні кошти, є підставою для надання приміщень із фондів житла для тимчасового проживання за статтею 132-2 ЖК. Але відсутність таких приміщень або відмова у їх наданні не тягне припинення виселення — на це розраховувати не варто.

Діти. Наявність неповнолітніх істотно ускладнює та сповільнює виселення: суд оцінює найкращі інтереси дитини, наявність іншого житла, умови після виселення, а до справи залучається орган опіки та піклування. Повна механіка таких спорів розібрана в матеріалі про виселення з квартири.

Реструктуризація і банкрутство

Коли платити справді нічим, доцільніше діяти на випередження, ніж чекати вимоги за статтею 35.

Реструктуризація за домовленістю з банком. Типові інструменти: кредитні канікули з відстроченням тіла кредиту, подовження строку кредиту зі зменшенням щомісячного платежу, зміна валюти зобов’язання, часткове прощення неустойки. Домовленість обов’язково оформлюється додатковою угодою; усні обіцянки менеджера не мають значення. Важливо перевірити, чи не визнається реструктуризація новацією, яка може вплинути на поруку та на обсяг забезпечення.

Добровільний продаж за згодою іпотекодержателя. Зазвичай це найкращий економічний результат для позичальника: ринкова ціна завжди вища за ціну примусової реалізації, і після погашення боргу залишок коштів ваш. Схема потребує письмової згоди банку і чіткого порядку розрахунків, за якого обтяження знімається одночасно з оплатою.

Рефінансування. Перехід до іншого кредитора з кращими умовами. Перевіряйте не лише ставку, а й комісії, вимоги до страхування, нову оцінку майна та наявність іпотечного застереження в новому договорі — нерідко нижча ставка компенсується жорсткішими умовами звернення стягнення.

Процедура неплатоспроможності фізичної особи. Кодекс України з процедур банкрутства дає боржнику механізм реструктуризації або списання боргів під судовим контролем, із мораторієм на задоволення вимог кредиторів з моменту відкриття провадження. Для іпотечних боржників ця процедура має суттєві особливості: забезпечений кредитор має окремий статус, а доля предмета іпотеки вирішується за спеціальними правилами. Загальний огляд механізму — у матеріалі про банкрутство фізичної особи.

Що важливо зрозуміти про послідовність: усі ці варіанти працюють до того, як кредитор реалізував майно. Після переоформлення квартири за статтею 37 або її продажу за статтею 38 боротьба переходить у площину оспорювання вже вчинених дій, де результат менш передбачуваний, а житлом фактично користується інша особа.

Як захиститися: чек-лист

До підписання договору:

• перевірити правовий стан нерухомості: обтяження, арешти, судові спори, права третіх осіб;
• з’ясувати, чи потрібна згода подружжя та органу опіки, і оформити її належно;
• прочитати розділ про звернення стягнення і зрозуміти, чи є в договорі іпотечне застереження;
• перевірити обсяг забезпечених вимог і підстави дострокового повернення;
• оцінити валютний ризик, якщо кредит не в гривні;
• уточнити умови страхування і виключення з покриття;
• зафіксувати методику оцінки майна на момент звернення стягнення.

Під час обслуговування кредиту:

• зберігати всі платіжні документи і щорічно звіряти залишок боргу з банком письмово;
• письмово повідомляти банк про зміну обставин — втрату роботи, пошкодження майна, переїзд;
• не ігнорувати листи: саме неотримання вимоги за статтею 35 часто стає для позичальника несподіванкою, хоча вона була надіслана на стару адресу;
• не допускати систематичного прострочення — воно дає підставу вимагати дострокового повернення всієї суми.

Якщо вимога вже надійшла:

1. зафіксувати дату отримання — від неї рахується тридцятиденний строк за статтею 35;
2. письмово запросити у кредитора детальний розрахунок заборгованості з розбивкою на тіло, проценти, пеню, комісії;
3. перевірити, чи поширюється на вас пункт 5-2 розділу VI Закону «Про іпотеку»: чи кредит споживчий і чи укладено договір до набрання чинності Законом № 2120-IX;
4. з’ясувати, за які кошти придбано житло — це визначає можливість виселення без надання іншого житла;
5. перевірити строк позовної давності за кожним платежем;
6. не підписувати жодних документів про визнання боргу чи про добровільну передачу майна без правової оцінки;
7. розглянути добровільний продаж за згодою банку як альтернативу примусовій реалізації;
8. за потреби заявити зустрічні вимоги: про визнання недійсним договору або застереження, про визнання виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню.

Головна помилка позичальників — пасивність у період між першим простроченням і вимогою. Саме в цей час є найбільше варіантів: реструктуризація, добровільний продаж, рефінансування. Після початку примусових процедур набір інструментів звужується до оспорювання, а воно рідко повертає житло.

Юристи практики нерухомості LEGIUS супроводжують іпотечні угоди, перевіряють договори до підписання та ведуть спори про звернення стягнення і виселення. Щоб оцінити ваші ризики за чинним договором, запишіться на консультацію.