Податки при продажу нерухомості 2026

Які податки виникають при продажу нерухомості

Продаж нерухомості фізичною особою має податковий вимір, який варто прорахувати ще до угоди. Основні платежі для продавця — це податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Їх розмір залежить від кількох факторів: строку володіння об’єктом, кількості продажів протягом року та статусу продавця як резидента чи нерезидента.

Окрім податків, при посвідченні договору сплачується нотаріальний тариф, а покупець сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. Розподіл цих витрат між сторонами визначається в договорі. Правила оподаткування встановлені Податковим кодексом України.

Помилкова оцінка податкових наслідків здатна суттєво змінити економіку угоди, тому ми радимо отримати консультацію заздалегідь. У межах практики нерухомості ми прораховуємо податковий вимір ще на етапі планування продажу.

Як впливає строк володіння

Ключовий фактор, що визначає, чи виникає ПДФО, — строк володіння об’єктом. За загальним правилом дохід від першого протягом року продажу житлової нерухомості (житловий будинок, квартира, кімната, садовий чи дачний будинок), що перебуває у власності продавця понад три роки, не оподатковується ПДФО.

Вимога про трирічний строк володіння не застосовується до майна, отриманого у спадщину. Тобто перший продаж успадкованого житла може не оподатковуватися навіть якщо володіння тривало менше трьох років, за умови дотримання правила про перший продаж за рік.

Якщо ж нерухомість перебувала у власності менше трьох років (і не була успадкована), її продаж оподатковується. Тому строк володіння — перше, що ми перевіряємо, оцінюючи податкові наслідки конкретної угоди.

Кількість продажів протягом року

Другий визначальний фактор — кількість об’єктів, проданих протягом календарного року. Податковий кодекс України розрізняє перший, другий та наступні продажі, застосовуючи до них різні правила.

• Перший продаж за рік житлової нерухомості зі строком володіння понад три роки (або успадкованої) за загальним правилом не оподатковується ПДФО.
• Другий продаж за рік житлової нерухомості оподатковується за зниженою ставкою.
• Третій і наступні продажі за рік, а також продаж об’єктів незавершеного будівництва оподатковуються за підвищеною ставкою.

До цієї черговості важливо враховувати всі продажі нерухомості за рік, а не лише однотипні об’єкти. Саме тому планування послідовності та строків угод дозволяє законно оптимізувати податкове навантаження, особливо коли продається кілька об’єктів.

Ставки ПДФО та військового збору

Коли продаж підлягає оподаткуванню, застосовуються такі орієнтовні правила. Ставка ПДФО становить 5 відсотків для другого продажу житлової нерухомості протягом року (для резидентів). Третій і наступні продажі за рік, а також продаж незавершеного будівництва оподатковуються за підвищеною ставкою 18 відсотків від доходу.

Додатково сплачується військовий збір. Його ставка з 2025 року була підвищена, тому при плануванні угоди у 2026 році актуальний розмір збору потрібно перевіряти на дату продажу. Військовий збір нараховується на оподатковуваний дохід від продажу.

Базою оподаткування є дохід від продажу, який не може бути нижчим за оціночну (або, у визначених випадках, ринкову) вартість об’єкта. Заниження ціни в договорі для зменшення податку — ризикована практика, що може мати негативні наслідки. Точні ставки та порядок розрахунку ми перевіряємо за актуальною редакцією Податкового кодексу на момент угоди.

Нерезиденти та продаж успадкованого житла

Для нерезидентів діють жорсткіші правила: дохід від продажу нерухомості, що підлягає оподаткуванню, оподатковується за ставкою 18 відсотків, а пільга про неоподаткування першого продажу для них застосовується інакше, ніж для резидентів. Тому статус продавця має істотне значення, і його потрібно визначати заздалегідь.

Продаж успадкованого житла має свою специфіку: вимога про трирічний строк володіння до нього не застосовується, тому перший за рік продаж успадкованої нерухомості за загальним правилом не оподатковується ПДФО. Це робить продаж спадкового житла податково вигіднішим, якщо дотримано правило першого продажу.

Якщо ви плануєте продати нещодавно успадковану нерухомість, корисно ознайомитися з матеріалом про спадкування нерухомості, аби спершу правильно оформити право, а вже потім — продаж із врахуванням податкових наслідків.

Як спланувати угоду та сплату податків

Грамотне податкове планування — це не ухилення, а законне використання передбачених правил. Перед продажем варто перевірити строк володіння, статус резидентства, кількість продажів за рік та підставу набуття права (купівля, спадщина, дарування). Ці фактори визначають, який саме податок виникне.

Податки утримуються та сплачуються під час нотаріального посвідчення договору — нотаріус виступає податковим агентом і не посвідчить угоду без підтвердження сплати. Тому суму потрібно прорахувати заздалегідь, щоб уникнути несподіванок у день угоди.

Якщо ви продаєте кілька об’єктів, плануєте продаж разом з купівлею іншого житла чи маєте справу з іпотечним або спадковим майном, послідовність угод суттєво впливає на податкове навантаження. Юристи практики нерухомості LEGIUS допоможуть структурувати продаж законно й оптимально — звертайтеся за консультацією.