Податки при продажу нерухомості 2026

Які податки виникають

Порядок оподаткування продажу нерухомості фізичною особою визначає стаття 172 Податкового кодексу. Під продажем для цілей цієї статті розуміється будь-який перехід права власності на об’єкт нерухомості, крім успадкування та дарування (пункт 172.8).

При оподатковуваній операції виникають два платежі:

• податок на доходи фізичних осіб — 0, 5 або 18 відсотків залежно від обставин;
• військовий збір — 5 відсотків (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Об’єктом збору є доходи, визначені статтею 163 ПКУ, а до них входять і доходи від операцій з майном за статтями 172–173 ПКУ.

Головне правило, яке знімає більшість запитань: якщо дохід звільнений від ПДФО за пунктом 172.1, військовий збір також не сплачується. Збір нараховується на об’єкт оподаткування, і там, де об’єкта немає, немає й збору. Тобто «перший продаж за рік квартири, якою ви володієте понад три роки» — це нуль ПДФО і нуль збору, а не «0 % плюс 5 %».

Що ще супроводжує угоду:

• нотаріальне посвідчення — договір купівлі-продажу нерухомості укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 657 ЦК);
• державне мито 1 відсоток від суми договору — із пільгами, встановленими статтею 4 Декрету Кабінету Міністрів «Про державне мито»;
• послуги нотаріуса — фіксованої плати немає, розмір гонорару приватний нотаріус встановлює сам;
• вартість звіту про оцінку або електронної довідки про оціночну вартість.

Супровід угод ми здійснюємо в межах практики нерухомості.

Коли податку немає

Пункт 172.1 ПКУ: не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування майна у власності платника більше трьох років, дохід від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку — включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також господарсько-побутові споруди та будівлі на такій ділянці;
• земельної ділянки в межах норм безоплатної передачі, визначених статтею 121 Земельного кодексу, залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником у власність у процесі приватизації або у спадщину;
• земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих у спадщину.

Три умови мають виконуватися одночасно: об’єкт належить до переліку; це перший такий продаж у календарному році; майно у власності понад три роки.

Дві важливі деталі.

Господарсько-побутові споруди. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. Тобто продаж будинку з гаражем і літньою кухнею — це один об’єкт, а не три.

Умова про три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину. Успадковану квартиру можна продати хоч наступного дня — для першого продажу за рік ПДФО не виникає.

Окремо про обмін. При обміні об’єкта нерухомості на інший дохід у вигляді отриманої грошової компенсації: якщо йдеться про майно з абзацу першого пункту 172.1 — не оподатковується; якщо з пункту 172.2 — оподатковується за ставкою 5 відсотків.

І окремо про незавершене будівництво: звільнення за пунктом 172.1 охоплює і об’єкт незавершеного будівництва житлового, садового чи дачного будинку — за умови перебування у власності понад три роки.

Ставки та черговість продажів

Пункт 172.2 ПКУ встановлює ступінчасту систему, у якій ставка залежить від порядкового номера продажу в календарному році і від того, чи входить об’єкт до переліку пункту 172.1.

Виняток, який діє в обох абзацах пункту 172.2: з розрахунку черговості виключаються операції з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті.

Ставка 18 відсотків для третього та наступних об’єктів з’явилася у 2020 році — її запровадив Закон України № 466-IX. До того третій і наступні продажі оподатковувалися за ставкою 5 відсотків.

Три типові помилки в розрахунку черговості:

• нежитлова нерухомість не має «нульового» продажу. Офіс, склад, комерційне приміщення чи окремо розташований гараж не входять до переліку пункту 172.1, тому навіть перший їх продаж за рік оподатковується за ставкою 5 відсотків — незалежно від строку володіння;
• рахується календарний рік, а не 12 місяців. Продаж у грудні та в січні — це різні звітні роки;
• частки рахуються окремо. Продаж двох часток у різних квартирах — це два продажі, а не один.

Спадщина і подарунок

Успадковане та подароване майно має особливий режим, і тут у статті 172 ПКУ закладено кілька пільг, про які часто не знають.

Перша. Умова про перебування у власності понад три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину (пункт 172.1). Отже перший за рік продаж успадкованої квартири не оподатковується ПДФО незалежно від того, скільки часу минуло після оформлення спадщини.

Друга, і вона найцінніша. Пункт 172.2 прямо виводить успадковане майно з-під ставки 18 відсотків: правило про 18 відсотків для третього та наступних об’єктів діє «крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину». Для таких об’єктів застосовується ставка 5 відсотків. Тобто навіть третій за рік продаж успадкованої нерухомості оподатковується за 5, а не за 18 відсотками.

Це має пряме практичне значення для ситуації, коли спадкоємець отримав кілька об’єктів і продає їх в одному році: перший — 0 відсотків, другий — 5, третій і наступні — також 5, а не 18.

Третя. Пункт 172.10 встановлює, що продаж резидентами та нерезидентами успадкованого або отриманого в подарунок об’єкта нерухомості оподатковується згідно з положеннями статті 172 ПКУ — тобто за загальними правилами цієї статті, з усіма її пільгами.

Важливе розмежування щодо подарунка. Пільга про незастосування трирічного строку сформульована для майна, отриманого у спадщину. Подарунок під неї не підпадає: подаровану квартиру, що перебуває у власності менше трьох років, перший продаж за рік оподатковується за ставкою 5 відсотків. Це окрема й часто неприємна новина для тих, хто отримав житло в дарунок від родичів і планував швидкий продаж.

Окремо варто розрізняти податок при отриманні спадщини чи подарунка (стаття 174 ПКУ зі ставками 0, 5 або 18 відсотків залежно від ступеня родинного зв’язку) і податок при подальшому продажу (стаття 172 ПКУ). Це два різні оподатковувані події. Детальніше про перший етап — у матеріалі про спадкування нерухомості.

Зменшення на витрати

Найбільш недооцінений інструмент у цій статті. Пункт 172.2 ПКУ прямо передбачає: дохід від продажу об’єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання розуміються, зокрема:

• кошти, сплачені як вартість цінних паперів, деривативів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості або його частини;
• кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
• витрати на придбання об’єкта на етапі незавершеного будівництва;
• вартість об’єкта, переданого платнику як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході зі складу учасників;
• вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув його у власність;
• витрати на придбання за договором купівлі-продажу або міни, у тому числі вартість майна, переданого як компенсація за такими договорами;
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, здійснені у зв’язку з придбанням прав на об’єкт;
• вартість об’єкта, задекларованого в порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування;
• вартість об’єкта, отриманого при ліквідації юридичної особи, у тому числі іноземної, платником як акціонером, учасником, засновником або контролюючою особою;
• витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
• витрати на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості.

Хто рахує. Розрахунок зменшення доходу на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною договору є юридична особа чи самозайнята особа — такою особою.

Що це дає на цифрах. Якщо ви купили комерційне приміщення за 3 млн і продаєте за 3,5 млн, податок рахується не з 3,5 млн, а з різниці — 500 тисяч. За ставкою 5 відсотків це 25 тисяч замість 175 тисяч. Різниця варта того, щоб знайти документи.

Чим підтверджувати: попередній договір купівлі-продажу, платіжні документи, документи про внески до фонду фінансування будівництва, договори підряду та платіжні документи на будівництво, квитанції про сплату реєстраційних зборів і державного мита. Якщо розрахунок за попередньою угодою проводився готівкою, доказом витрат є сам нотаріально посвідчений договір із зазначенням ціни та відмітки про розрахунок.

Головна порада: зберігайте документи про придбання з дня купівлі. Відновити їх через десять років майже неможливо, а без них база оподаткування рахується з усієї суми продажу.

Нерезиденти

Тут поширене переконання, яке коштує людям грошей: «нерезидент завжди платить 18 відсотків». Це неправильно.

Пункт 172.9 ПКУ: дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується згідно зі статтею 172 ПКУ в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167, тобто 18 відсотків.

Ключові слова — «в порядку, встановленому для резидентів». Це означає, що пільга пункту 172.1 поширюється й на нерезидентів. Державна податкова служба офіційно підтвердила цей підхід у своїх роз’ясненнях: якщо нерезидент виконує умови пункту 172.1, його дохід від продажу житлової нерухомості також звільняється від оподаткування.

Отже для нерезидента:

• 0 відсотків — якщо це перший продаж за рік об’єкта з переліку пункту 172.1, який перебував у власності понад три роки (або був успадкований). Військовий збір у цьому разі також не сплачується;
• 18 відсотків — у решті випадків: другий і наступні продажі за рік, продаж об’єкта у власності менше трьох років, продаж нежитлової нерухомості.

Зверніть увагу на відмінність від резидентів: для нерезидента немає «проміжної» ставки 5 відсотків — другий продаж за рік оподатковується вже за 18 відсотками, тоді як резидент сплатив би 5.

Типовий приклад, коли нерезидент не платить нічого: особа, яка припинила громадянство України та проживає за кордоном, володіє квартирою в Києві з 2019 року і у 2026 році продає її як єдиний об’єкт, відчужений протягом року. Строк володіння понад три роки, продаж перший у році, об’єкт житловий — ПДФО 0 відсотків, військовий збір не сплачується.

Що варто зробити заздалегідь:

• визначити податковий статус — резидент чи нерезидент, бо від цього залежить ставка за другим продажем;
• перевірити конвенцію про уникнення подвійного оподаткування з країною проживання: вона не скасовує українського податку з доходу від нерухомості, розташованої в Україні, але визначає порядок зарахування;
• оцінити податкові наслідки в країні резидентства — це окреме питання, яке український податок не закриває;
• узгодити порядок виведення коштів за кордон з урахуванням валютних обмежень.

Роль нотаріуса

Уникнути сплати податку на етапі угоди неможливо, бо податок сплачується до нотаріального посвідчення договору, і нотаріус це контролює.

Пункт 172.4 ПКУ: під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує договір за наявності:

• електронної довідки про оціночну вартість об’єкта або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3; та
• документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.

Нотаріус також вносить до Єдиної бази даних звітів про оцінку інформацію про ціну договору купівлі-продажу, а державний нотаріус щомісяця, приватний — щокварталу подає до контролюючого органу інформацію про посвідчені договори, їх вартість і суми сплаченого податку.

Окремо: під час вчинення нотаріальних дій нотаріус зобов’язаний перевірити черговість продажу об’єктів нерухомого майна для визначення обов’язку сплати податку. Для цього він використовує відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а за статтею 46 Закону «Про нотаріат» має право витребувати потрібні відомості й документи. Отже спроба «не згадати» про попередній продаж цього року не працює.

Інші практично важливі норми:

• пункт 172.5 — сума податку визначається та самостійно сплачується через банк особою, яка продає або обмінює нерухомість з іншою фізичною особою, до нотаріального посвідчення договору. Окремо: особа, у власності якої перебував об’єкт, відчужений за рішенням суду про зміну власника, зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації;
• пункт 172.6 — у разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору, за яким податок уже сплачено, платник має право на повернення надміру сплаченої суми на підставі податкової декларації та підтвердних документів про фактичну сплату;
• пункт 172.7 — якщо стороною договору є юридична особа чи самозайнята особа, вона є податковим агентом платника щодо нарахування, утримання та сплати податку;
• пункт 172.11 — порядок визначення оціночної вартості визначається Фондом державного майна України.

Практичний висновок щодо бази: занизити ціну в договорі не вдасться, бо база визначається з урахуванням оціночної вартості, зареєстрованої в Єдиній базі, і нотаріус посвідчує договір лише за наявності довідки або звіту. Якщо фактична ціна вища за оціночну вартість, податок рахується від ціни договору.

Як спланувати угоду

Законне планування зводиться до кількох простих рішень, які варто ухвалити до підписання договору.

1. Порахуйте черговість. Складіть перелік усіх відчужень нерухомості в цьому календарному році — включно з частками й нежитловими об’єктами. Саме номер продажу визначає ставку.
2. Перевірте строк володіння. Якщо до трьох років залишилося кілька місяців, перенесення угоди може зекономити 5 відсотків від усієї суми.
3. Розподіліть угоди між роками. Два продажі в різних календарних роках — це два «перші» продажі, тобто потенційно 0 відсотків замість 5. Якщо угоди припадають на грудень і січень, перенесення одного тижня дає економію.
4. Перевірте, чи об’єкт входить до переліку пункту 172.1. Для нежитлової нерухомості нульової ставки не буде в жодному разі — тут головним інструментом є зменшення доходу на витрати.
5. Знайдіть документи про придбання. Для оподатковуваних продажів це найбільша економія: податок рахується з різниці, а не з усієї ціни.
6. Перевірте, чи майно успадковане. Якщо так — немає вимоги про три роки, а для третього та наступних продажів діє 5, а не 18 відсотків.
7. Визначте податковий статус продавця. Для нерезидента другий продаж за рік — це вже 18, а не 5 відсотків.
8. Узгодьте, хто сплачує податок. Закон покладає обов’язок на продавця, але на практиці сторони часто домовляються інакше, і це має бути відображено в ціні, а не «на словах».
9. Замовте оцінку заздалегідь — без електронної довідки або зареєстрованого звіту нотаріус договір не посвідчить.

Чого робити не варто. Заниження ціни в договорі нижче оціночної вартості не працює через механізм Єдиної бази та контроль нотаріуса; оформлення продажу як дарування створює інший податок (стаття 174 ПКУ) і ризик визнання правочину удаваним; «розбивання» одного об’єкта на частки не зменшує, а збільшує кількість продажів у році.

Юристи LEGIUS супроводжують угоди з нерухомістю: розраховують податкові наслідки до підписання договору, перевіряють черговість продажів і строк володіння, готують документи для зменшення доходу на витрати на придбання, визначають податковий статус для нерезидентів і супроводжують угоду до реєстрації права. Суміжні матеріали: купівля землі під забудову, іпотека та юридичний супровід. Обговорити вашу угоду можна через форму консультації.