Спадкування нерухомості: оформлення та строки

Підстави спадкування і склад спадщини

Спадкування — це перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла, до її спадкоємців. Книга шоста Цивільного кодексу знає дві підстави: за заповітом і за законом. Заповіт має пріоритет: спадкування за законом настає лише тоді, коли заповіту немає, він стосується частини майна, визнаний недійсним або спадкоємці за заповітом відмовилися чи не прийняли спадщину.

Право на спадкування виникає в день відкриття спадщини — це день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (стаття 1220 ЦК). Місцем відкриття спадщини за статтею 1221 ЦК є останнє місце проживання спадкодавця, а якщо воно невідоме — місцезнаходження нерухомого майна або його основної частини. Для нерухомості це практично важливо: саме це визначає нотаріуса, який веде справу (з важливим винятком воєнного часу, про який нижче).

До складу спадщини входять усі права та обов’язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Нерухомість входить незалежно від того, чи було зареєстроване право власності спадкодавця — але якщо не було, його доведеться спершу встановлювати.

Що до спадщини не входить, визначає стаття 1219 ЦК: особисті немайнові права, право на участь у товариствах і членство в об’єднаннях (якщо інше не встановлено законом або статутом), право на відшкодування шкоди, завданої каліцтвом або іншим ушкодженням здоров’я, права на аліменти, пенсію, інші соціальні виплати, належні спадкодавцеві. Окремо стаття 1227 ЦК регулює невиплачені суми заробітної плати, пенсії, стипендії: вони передаються членам сім’ї спадкодавця, а за їх відсутності — входять до складу спадщини.

Для нерухомості це означає просту річ: спадкується сам об’єкт і всі обтяження разом з ним — іпотека, арешти, сервітути, права наймачів. Перевірка обтяжень до прийняття спадщини не менш важлива, ніж перед купівлею. Логіка іпотечних обтяжень розібрана в матеріалі про юридичний супровід іпотеки.

Строк шість місяців: що змінила практика

Стаття 1270 ЦК: для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Якщо виникнення права на спадкування залежить від неприйняття спадщини або відмови від неї іншими спадкоємцями, строк становить три місяці з моменту такого неприйняття чи відмови.

Два технічні правила, які впливають на розрахунок. Перебіг строку починається з наступного дня після дня смерті або оголошення померлим — на це Верховний Суд вказував неодноразово. При визначенні останнього дня враховуються загальні правила статті 254 ЦК про закінчення строку.

Заяву подають нотаріусу, а в сільських населених пунктах — уповноваженій посадовій особі відповідного органу місцевого самоврядування (частина 1 статті 1269 ЦК). Є виняток, про який часто не знають: за частиною 3 статті 1268 ЦК спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку не заявив про відмову. Йому заяву подавати не потрібно — але факт постійного проживання треба буде підтвердити документально.

Тепер найважливіше оновлення, через яке більшість матеріалів в інтернеті дає неправильну відповідь.

Постановою Кабінету Міністрів від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» перебіг строку для прийняття спадщини або відмови від неї було зупинено — спершу безумовно, згодом «але не більше ніж на чотири місяці», через що в обіг увійшов «десятимісячний строк». Цю норму скасовано з 18 червня 2023 року постановою Кабінету Міністрів від 9 травня 2023 року № 469.

Більше того, Верховний Суд пішов далі й оцінив цю норму за весь період її дії. У справі № 692/852/24 суд дійшов висновку, що Цивільний кодекс не передбачає такої правової конструкції, як «зупинення перебігу строку для прийняття спадщини», Кабінет Міністрів не мав повноважень встановлювати інші правила, ніж закріплені в законі, а тому пункт 3 постанови № 164 суперечить статтям 1270 і 1272 ЦК і не підлягає застосуванню. Отже шестимісячний строк діяв і під час воєнного стану, а сам факт воєнного стану не є автоматичною підставою для поновлення.

Практичний висновок однозначний: розраховуйте строк за Цивільним кодексом — шість місяців від дня, наступного за днем смерті. Якщо ви покладалися на «десять місяців» і пропустили строк, готуйтеся обґрунтовувати поважність причин у суді, а не посилатися на постанову.

Строк на прийняття спадщини суди визнають присічним: його сплив призводить до того, що спадкоємець вважається таким, який спадщину не прийняв. Саме тому пропуск виправляється не «поновленням», а двома окремими механізмами зі статті 1272 ЦК.

Черги спадкоємців і обов’язкова частка

Якщо заповіту немає, спадкують за законом у порядку черговості. Кожна наступна черга отримує право на спадкування лише за відсутності спадкоємців попередньої, їхнього усунення від спадкування, неприйняття ними спадщини або відмови від неї.

Спадкоємці однієї черги спадкують у рівних частках. Детальний розбір кожної черги, права представлення й спадкової трансмісії — в окремому матеріалі про черги спадкування за законом.

Для нерухомості особливо значущі ще два механізми.

Обов’язкова частка (стаття 1241 ЦК). Малолітні, неповнолітні та повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатні вдова (вдівець) і непрацездатні батьки спадкують половину частки, яку кожен з них одержав би в разі спадкування за законом, незалежно від змісту заповіту. Це означає, що заповіт «усе — одній дитині» за наявності неповнолітніх дітей або непрацездатного подружжя працювати в повному обсязі не буде. Розмір обов’язкової частки суд може зменшити з урахуванням відносин між спадкоємцем і спадкодавцем та інших обставин, що мають істотне значення.

Частка подружжя в спільному майні. Перед розподілом спадщини потрібно визначити, що саме належало спадкодавцеві. Квартира, придбана в шлюбі, за загальним правилом є спільною сумісною власністю, тому до спадщини входить лише частка спадкодавця, а не весь об’єкт. Пропуск цього кроку — найчастіша причина судових спорів через кілька років після оформлення.

Оформлення у нотаріуса

Процедура складається з двох етапів: прийняття спадщини (протягом шести місяців) і оформлення права (після спливу цього строку).

1. Свідоцтво про смерть. Видається органом ДРАЦС; на підконтрольній території України його можна отримати в будь-якому органі ДРАЦС.
2. Заява про прийняття спадщини. Подається нотаріусу за місцем відкриття спадщини. Нотаріус заводить спадкову справу й реєструє її у Спадковому реєстрі.
3. Документи. Паспорт і РНОКПП спадкоємця, свідоцтво про смерть, документи на підтвердження родинних відносин (свідоцтва про народження, шлюб, зміну прізвища), правовстановлюючі документи на нерухомість, витяг з Державного реєстру речових прав, довідка про останнє місце проживання спадкодавця, заповіт (за наявності).
4. Свідоцтво про право на спадщину. Видається після спливу строку для прийняття спадщини. Воно і є документом, що підтверджує право на успадковану нерухомість.

Дві особливості воєнного часу, які зберігають значення. За змінами, внесеними наказом Міністерства юстиції від 11 березня 2022 року № 1118/5 до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Мін’юсту від 22 лютого 2012 року № 296/5): в умовах воєнного або надзвичайного стану спадкова справа заводиться будь-яким нотаріусом України незалежно від місця відкриття спадщини, а видача свідоцтва про право на спадщину у справі, заведеній без використання Спадкового реєстру, забороняється до її реєстрації в цьому реєстрі.

Перше правило вирішує реальну проблему: якщо спадщина відкрилася там, куди складно або неможливо дістатися, спадкоємець звертається до нотаріуса за місцем свого проживання чи перебування. Друге захищає від подвійних спадкових справ, які раніше траплялися.

Що робити, якщо об’єкт потребує уточнення. Поширені ситуації: право власності спадкодавця не зареєстроване в Державному реєстрі речових прав (документи з 1990-х років, довідка БТІ, рішення суду); площа в документах не відповідає фактичній; у складі об’єкта є незареєстровані прибудови. У таких випадках нотаріус не видасть свідоцтво, доки факти не підтверджені, і питання вирішується або в адміністративному порядку, або через суд — часто одночасно зі спадковою справою, щоб не втратити час.

Пропущений строк: два шляхи

Стаття 1272 ЦК дає дві можливості, і вони не взаємозамінні.

Шлях перший — за письмовою згодою (частина 2 статті 1272 ЦК). Спадкоємець, який пропустив строк, може подати заяву про прийняття спадщини нотаріусу за письмовою згодою всіх спадкоємців, які спадщину прийняли. Це найшвидший варіант, і він не потребує суду. Його межа очевидна: він працює лише там, де немає конфлікту. Один незгодний спадкоємець закриває цей шлях.

Шлях другий — додатковий строк за рішенням суду (частина 3 статті 1272 ЦК). За позовом спадкоємця, який пропустив строк з поважної причини, суд може визначити йому додатковий строк, достатній для подання заяви про прийняття спадщини.

Ключове — поняття поважної причини. Верховний Суд тлумачить його вузько: це причини, пов’язані з об’єктивними, непереборними, істотними труднощами для спадкоємця на вчинення цих дій. Правила частини 3 статті 1272 ЦК застосовуються, якщо одночасно: у спадкоємця були перешкоди для подання заяви і суд визнав ці обставини поважними.

Що практика визнає поважним і що — ні:

Останній рядок першої колонки варто пояснити окремо: Верховний Суд підтвердив, що воєнний стан більше не розглядається як автоматична підстава для поновлення строку. Працюють не посилання на війну як таку, а докази конкретних перешкод: документи про перебування на окупованій території, відсутність зв’язку, евакуацію, лікування, службу.

Процесуально це позовна заява про визначення додаткового строку для прийняття спадщини, а не заява про встановлення факту. Відповідачами залучаються інші спадкоємці або територіальна громада, якщо спадщина може бути визнана відумерлою. Додатковий строк, який визначає суд, має бути достатнім для подання заяви — зазвичай це не шість місяців, а значно коротший період, тому після рішення треба діяти швидко.

Податки зі спадщини

Оподаткування спадщини регулює стаття 174 Податкового кодексу, і ставка залежить не від виду майна, а від ступеня споріднення та резидентського статусу.

Ступені споріднення визначає підпункт 14.1.263 ПКУ, і його формулювання вужче за побутове уявлення про близьких родичів. До першого ступеня належать батьки, чоловік або дружина та діти, зокрема усиновлені. До другого — рідні брати й сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки. Усі інші — тітки, дядьки, племінники, двоюрідні родичі, сторонні особи за заповітом — підпадають під підпункт 174.2.2 ПКУ зі ставкою 5 %.

Нульова ставка за підпунктом 174.2.1 ПКУ застосовується також у кількох випадках незалежно від споріднення — зокрема до об’єктів спадщини, що успадковуються особою з інвалідністю І групи, дитиною-сиротою або дитиною, позбавленою батьківського піклування.

Три практичні висновки, які економлять гроші й час.

Перший: оцінка не завжди потрібна. Пункт 174.8 ПКУ прямо встановлює, що якщо об’єкт спадщини оподатковується за нульовою ставкою, його ринкова вартість з метою оподаткування не визначається. Для спадкоємців першого і другого ступенів вимога нотаріуса замовити оцінку «про всяк випадок» підстав не має.

Другий: нуль ПДФО означає нуль військового збору. Збір за підпунктом 1.3 пункту 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ нараховується на доходи, визначені статтею 163 ПКУ, але окрема норма того самого пункту звільняє від збору доходи, які оподатковуються за нульовою ставкою.

Третій: строки сплати різні. Резиденти зі ставкою 5 % включають дохід до річної декларації про майновий стан і доходи (подається до 1 травня наступного року) і сплачують зобов’язання до 1 серпня. Нерезидент зі ставкою 18 % сплачує податок до нотаріального оформлення — без підтвердження сплати свідоцтво не видадуть. Декларацію через саму лише спадщину не подають спадкоємці з нульовою ставкою, а також ті, хто сплатив податок до нотаріального оформлення.

Розраховувати на непомітність не варто: за пунктом 174.4 ПКУ нотаріуси обов’язково передають дані про видані свідоцтва податковій — державні щомісяця, приватні щокварталу, причому суми доходу під ставкою 5 % зазначаються окремо.

Окреме питання — податок при наступному продажі успадкованої нерухомості. Там діють власні правила, зокрема трирічний строк володіння на успадковане майно не поширюється; детально — у матеріалі про податки при продажу нерухомості.

Борги спадкодавця

Спадщина — це не лише активи. Разом із квартирою спадкоємець приймає зобов’язання спадкодавця, і тут є механізм, який працює в обидва боки.

За статтею 1282 ЦК спадкоємці зобов’язані задовольнити вимоги кредитора спадкодавця за зобов’язаннями, які існували на час відкриття спадщини, у межах вартості спадкового майна. Понад цю вартість спадкоємець не відповідає — особисте майно спадкоємця під удар не потрапляє.

Стаття 1281 ЦК встановлює строки, у які кредитор має пред’явити вимоги до спадкоємців, і наслідок їх пропуску — позбавлення права вимоги. Це принципово відрізняє ці строки від позовної давності: Верховний Суд прямо вказав, що поняття «строк пред’явлення кредитором спадкодавця вимог до спадкоємців» не тотожне поняттю «позовна давність». Сплив перших припиняє саме право (а отже й можливість захисту в суді), тоді як сплив позовної давності за частиною 4 статті 267 ЦК є лише підставою для відмови в позові за заявою сторони.

Велика Палата Верховного Суду уточнила механізм ще в двох важливих аспектах:

• вимогу можна пред’явити двома способами — безпосередньо спадкоємцю або опосередковано через нотаріуса за місцем відкриття спадщини (а за межами України — через консульську установу);
• правила статті 1281 ЦК застосовуються й тоді, коли боржник помер під час розгляду судової справи: спадкоємці, які прийняли спадщину, залучаються як правонаступники на підставі статті 55 ЦПК, але кредитор однаково має вкластися у строки статті 1281 ЦК. У конкретній справі банк, який дізнався про смерть позичальниці, але вимоги до спадкоємиці не пред’явив і лише через рік звернувся з процесуальною заявою про залучення правонаступниці, права вимоги позбувся.

Що з цього випливає для спадкоємця нерухомості. По-перше, до прийняття спадщини варто перевірити борги: виконавчі провадження, обтяження в Державному реєстрі речових прав, кредитні зобов’язання, заборгованість з комунальних платежів і податку на нерухомість. По-друге, якщо борги перевищують вартість майна, розумним рішенням може бути відмова від спадщини за статтею 1273 ЦК — заява подається в той самий шестимісячний строк. По-третє, прийняття спадщини «частково» неможливе: не можна взяти квартиру й відмовитися від кредиту, яким вона обтяжена.

Реєстрація права і типові помилки

Свідоцтво про право на спадщину підтверджує право, але повноцінним власником спадкоємець стає лише після державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На практиці реєстрацію зазвичай проводить той самий нотаріус, який видав свідоцтво, діючи як державний реєстратор — це дозволяє закрити обидві дії за одне звернення. До реєстрації розпорядитися об’єктом неможливо: ні продати, ні подарувати, ні передати в іпотеку. Саме тому «ми оформили спадщину ще у 2019 році» часто означає, що справа дійшла до свідоцтва, але не до реєстру, і при спробі продажу все починається заново.

Типові помилки, через які спадкові справи щодо нерухомості затягуються на роки:

1. Розрахунок строку за постановою замість Цивільного кодексу. Орієнтир — шість місяців, і Верховний Суд цю позицію підтвердив.
2. Прийняття спадщини без перевірки обтяжень. Іпотека, арешт або невиконане судове рішення переходять разом з об’єктом.
3. Ігнорування частки подружжя. До спадщини входить лише частка спадкодавця у спільному майні, а не весь об’єкт.
4. Недооцінка обов’язкової частки. Заповіт не скасовує права неповнолітніх дітей і непрацездатного подружжя на половину законної частки.
5. Непідтверджене право спадкодавця. Якщо право власності не зареєстроване, спочатку встановлюється воно, і лише потім видається свідоцтво.
6. Зупинка на свідоцтві. Без реєстрації в Державному реєстрі речових прав розпорядитися майном не вийде.
7. Замовлення оцінки, коли вона не потрібна. За пунктом 174.8 ПКУ для нульової ставки ринкова вартість не визначається.

Якщо в успадкованій квартирі залишилися особи, які не мають права в ній проживати, це окремий спір — його механіка розібрана в матеріалі про виселення з квартири.

Юристи практики нерухомості LEGIUS супроводжують спадкові справи щодо нерухомості: від збору документів і спадкової справи до визначення додаткового строку в суді, встановлення права спадкодавця та реєстрації права власності. Щоб оцінити вашу ситуацію і строки, запишіться на консультацію.