Узаконення самочинного будівництва та перепланування

Що таке самочинне будівництво

Частина 1 статті 376 Цивільного кодексу (у редакції Закону № 4220-VI від 22 грудня 2011 року) визначає три ознаки. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються:

1. на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
2. без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту;
3. з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Ключова деталь, яку часто недооцінюють: наявності хоча б однієї з цих трьох ознак достатньо, щоб об’єкт вважався самочинним. Тобто будинок, зведений на власній ділянці з правильним цільовим призначенням і за проєктом, усе одно є самочинним, якщо не було документа, що дає право виконувати роботи. І навпаки — повний пакет дозвільних документів не допомагає, якщо ділянка не була відведена для цієї мети.

Що потрапляє в цю категорію на практиці:

• будинок або господарська споруда без повідомлення про початок робіт чи дозволу;
• добудова, прибудова, надбудова до вже існуючого легального будинку — це окремі будівельні роботи, які потребують власного оформлення;
• мансарда або додатковий поверх;
• реконструкція зі зміною зовнішніх габаритів або площі;
• об’єкт, зведений із відступом від проєкту, якщо відхилення істотне;
• будівництво на ділянці з іншим цільовим призначенням — наприклад житловий будинок на землі сільськогосподарського призначення.

Важливо розуміти логіку розміщення норми: стаття 376 ЦК міститься у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов’язаний із питаннями права власності на землю. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 виснувала: самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Супровід таких питань ми здійснюємо в межах практики нерухомості.

Стаття 376 ЦК повністю

Стаття містить сім частин, і кожна дає окремий правовий наслідок. Нижче — повна карта можливостей і ризиків.

І найсуттєвіший висновок Великої Палати Верховного Суду, який варто знати до того, як платити за «схеми легалізації»: формулювання положень статті 376 ЦК виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тобто шляхів лише два — ті, що описані в частинах 3 і 5, і кожен із них вимагає права на землю.

Окремо: частина 2 статті 331 ЦК встановлює, що якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Саме тому самочинний об’єкт, не прийнятий в експлуатацію, юридично «не існує» як нерухомість.

Ризики та знесення

Поки об’єкт не легалізований, його правовий стан створює кілька окремих ризиків.

Неможливість розпорядитися. За частиною 2 статті 376 ЦК права власності не виникає, отже об’єкт неможливо законно продати, подарувати, передати у спадок, передати в заставу чи внести до статутного капіталу. Для спадкування це означає, що спадкоємці отримають землю, але не будинок.

Неможливість поділу. Самочинно збудоване майно не підлягає поділу або виділу — немає нерухомості, яку можна було б поділити за статтями 364 чи 367 ЦК. Це прямо б’є по справах про поділ майна подружжя та про виділ частки.

Неправильні способи захисту. Верховний Суд визнає неналежним способом захисту визнання права власності на будівельні матеріали та конструктивні елементи, використані для самочинного будівництва. Так само неналежними для власника землі є вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування реєстрації цього права чи рішення про таку реєстрацію — належною вимогою є знесення.

Знесення. За частиною 4 статті 376 ЦК майно підлягає знесенню забудовником або за його рахунок, якщо власник (користувач) ділянки заперечує проти визнання права власності за забудовником або якщо будівництво порушує права інших осіб. Велика Палата Верховного Суду прямо назвала знесення належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки.

Перебудова або знесення за позовом органу влади — частина 7 статті 376 ЦК, за істотного відхилення від проєкту чи істотного порушення будівельних норм. Додатково стягуються витрати на приведення ділянки до попереднього стану.

Хто може позиватися: власник земельної ділянки, на якій стороння особа здійснила будівництво; якщо ділянка належить територіальній громаді — орган містобудування та архітектури; у випадках частини 7 — орган державної влади або місцевого самоврядування. Окремої вимоги про визнання об’єкта самочинно збудованим заявляти не потрібно — це встановлюється в межах тієї самої справи.

Головний ризик — відсутність строку давності. Строк позовної давності на вимоги про перебудову або знесення самовільно побудованої споруди не вважається пропущеним, скільки б часу не минуло після початку чи закінчення будівництва. Логіка «будинок стоїть двадцять років, уже нічого не буде» юридично не працює. І окремо: якщо особа побудувала будинок на землі, яка їй не належить, жодні строки не дозволяють їй зареєструвати право власності через суд.

Реєстрація не легалізує

Це найдорожча помилка в цій сфері, і вона коштує людям будинків.

Поширена схема виглядала так: тим чи іншим шляхом отримати реєстрацію права власності на об’єкт у Державному реєстрі речових прав — і вважати питання закритим, бо «запис у реєстрі є».

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала: реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного — зокрема для цілей застосування частини 4 статті 376 ЦК про знесення (пункти 6.31–6.33 постанови у справі № 916/1174/22).

Практичний наслідок: наявність запису в реєстрі не захищає від знесення. Власник земельної ділянки заявляє вимогу про знесення, а не про скасування реєстрації, — і суд її задовольняє, незалежно від того, що формально право зареєстроване. Більше того, вимоги про скасування реєстрації Верховний Суд визнає неналежним способом захисту в такій ситуації.

Що з цього випливає для покупця нерухомості. Витяг із реєстру — не достатня перевірка. Перед купівлею будинку чи його частини потрібно додатково перевіряти:

• наявність і зміст документа, що давав право виконувати будівельні роботи;
• документ про прийняття об’єкта в експлуатацію — саме з цього моменту за частиною 2 статті 331 ЦК виникає право власності;
• відповідність фактичних площ і конфігурації технічній документації — добудови й мансарди часто не відображені;
• цільове призначення земельної ділянки та її межі;
• чи не виходить будівля за межі ділянки продавця.

Якщо фактична площа більша за зареєстровану, різниця — це, найімовірніше, самочинне будівництво, і покупець придбає разом із будинком ризик знесення цієї частини. Про перевірку прав — у матеріалі про реєстрацію права власності.

Порядок легалізації

Легалізація — це не судова, а передусім адміністративна процедура. Суд не може перебирати на себе повноваження органів місцевого самоврядування чи органу у сфері містобудування — це порушувало б частину 2 статті 6 Конституції. Тому шлях завжди починається з органів.

Крок 1. Права на землю. Це базова умова, без якої решта не має сенсу. Потрібно мати право власності або користування ділянкою під об’єктом, причому з відповідним цільовим призначенням. Якщо призначення не те — спершу зміна призначення; якщо права на землю немає — його оформлення (придбання, оренда, приватизація). Про це — у матеріалах про купівлю землі під забудову та приватизацію земельної ділянки.

Крок 2. Технічна документація. Технічний паспорт об’єкта, виготовлений за фактичним станом, із фактичними площами та конфігурацією.

Крок 3. Технічне обстеження. Висновок про можливість надійної та безпечної експлуатації об’єкта, складений за результатами технічного обстеження. Це центральний документ усієї процедури: без нього об’єкт не приймуть в експлуатацію навіть за рішенням суду. Порядок прийняття в експлуатацію, затверджений постановою Кабінету Міністрів № 461 (у редакції постанови від 21 жовтня 2015 року), прямо передбачає, що в разі визнання права власності за рішенням суду об’єкт приймається в експлуатацію за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами технічного обстеження.

Крок 4. Звернення до органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо прийняття об’єкта в експлуатацію. Для об’єктів із незначними наслідками (більшість приватних будинків і господарських споруд) процедура простіша. Саме цей крок є обов’язковою передумовою звернення до суду: зверненню до суду з позовом про визнання права власності має передувати звернення до органу контролю, і позов подається лише за наявності даних про те, що питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Крок 5. Реєстрація права власності на підставі документа про прийняття в експлуатацію.

Якщо об’єкт не відповідає будівельним нормам, легалізація неможлива без перебудови — і тут варто порахувати економіку заздалегідь: іноді привести об’єкт у відповідність дешевше за кілька років спорів із ризиком знесення.

Будівельна амністія

Для частини об’єктів діє спрощений порядок прийняття в експлуатацію, який у практиці називають будівельною амністією. Він суттєво дешевший і швидший, тому першим питанням у кожній справі має бути: чи підпадає об’єкт під спрощену процедуру.

Спрощений порядок застосовується, зокрема, до:

• індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових і дачних будинків, господарських будівель і споруд, збудованих у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року;
• будівель і споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12 березня 2011 року.

Дата 5 серпня 1992 року не випадкова: саме тоді вперше було запроваджено порядок та умови прийняття нерухомого майна в експлуатацію — Положенням, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 5 серпня 1992 року № 449. Об’єкти, зведені раніше, оцінюються за іншими правилами, і до них вимога про прийняття в експлуатацію в сучасному вигляді не застосовується.

Що потрібно для спрощеної процедури:

• документ, що підтверджує право власності або користування земельною ділянкою;
• технічний паспорт, виготовлений за фактичним станом;
• документи, що підтверджують період будівництва — це ключове, і саме тут виникає більшість проблем;
• звіт про технічне обстеження (залежно від об’єкта й процедури).

Чим доводять період будівництва: архівні довідки, матеріали інвентаризації, записи в погосподарських книгах, довідки органу місцевого самоврядування, старі технічні паспорти, документи про підключення до мереж, аерофотознімки й картографічні матеріали відповідних років, платіжні документи.

Практична рекомендація: перевіряйте чинну редакцію Порядку перед поданням. Умови спрощеного прийняття в експлуатацію змінювалися неодноразово — і за переліком об’єктів, і за датами, і за складом документів. Орієнтуватися на досвід сусіда, який «узаконив за два тижні три роки тому», — найкоротший шлях до відмови.

Перепланування квартири

Перепланування — окрема категорія, і до неї статтю 376 ЦК застосовують, коли роботи мають ознаки самочинного будівництва. Обсяг робіт визначає, чи потрібна дозвільна процедура.

Зазвичай не потребує дозвільних процедур: косметичний ремонт, заміна покриттів, вікон і дверей у межах існуючих проємів, заміна сантехніки без перенесення, перефарбування.

Потребує проєкту та дотримання порядку:

• втручання в несучі стіни та інші елементи, що впливають на стійкість будівлі, — найсерйозніша категорія;
• перенесення або влаштування проємів у стінах;
• зміна конфігурації інженерних систем — газової, опалення, водопроводу, вентиляції;
• перенесення «мокрих» зон (санвузол, кухня) — тут діють окремі санітарні обмеження;
• зміна площі квартири, зокрема за рахунок балкона, лоджії чи частини спільного майна;
• будь-яке втручання у фасад — засклення, кондиціонери на фасаді пам’ятки, зміна конфігурації вікон;
• об’єднання квартир або, навпаки, поділ однієї на дві;
• облаштування окремого входу та переведення приміщення з житлового в нежитлове.

Три ризики самочинного перепланування, які реалізуються частіше за знесення:

• неможливість продати або оформити спадщину, якщо фактичний стан не відповідає технічному паспорту: нотаріус і покупець це побачать;
• вимога привести приміщення у попередній стан — за позовом сусідів, об’єднання співвласників або органу контролю;
• відповідальність за шкоду, якщо втручання в несучі конструкції спричинило пошкодження сусідніх приміщень або будівлі: тут ідеться не лише про відновлення, а й про відшкодування збитків.

Окремо про спільне майно багатоквартирного будинку: приєднання частини коридору, тамбура чи технічного приміщення без рішення співвласників є порушенням їхніх прав, і це пряма підстава для застосування частини 4 статті 376 ЦК у частині «порушує права інших осіб».

Правильний порядок: технічне обстеження й проєкт → погодження в установленому порядку → виконання робіт → технічне обстеження за фактом → прийняття в експлуатацію (якщо воно потрібне за обсягом робіт) → оновлення технічного паспорта → внесення змін до реєстру.

Судовий шлях

Суд — не альтернатива адміністративній процедурі, а її продовження, коли орган відмовив або не вчинив дії.

Умови, за яких суд може визнати право власності за забудовником (частина 3 статті 376 ЦК):

• об’єкт розташований на земельній ділянці, яка перебуває у власності або користуванні позивача, з відповідним цільовим призначенням — або ділянку надано йому у встановленому порядку під уже збудоване майно;
• легалізація в адміністративному порядку була предметом розгляду компетентного органу, і його рішення або відсутність рішення дають підстави вважати про наявність спору про право;
• є висновок про можливість надійної та безпечної експлуатації об’єкта;
• будівництво не порушує права інших осіб.

Альтернатива за частиною 5 статті 376 ЦК: якщо самочинне будівництво на вашій ділянці здійснила інша особа, ви як власник (користувач) ділянки можете вимагати визнання права власності за собою, якщо це не порушує права інших осіб. Забудовник у цьому разі має право на відшкодування витрат на будівництво (частина 6) — отже цей варіант не є безкоштовним, і витрати варто оцінити заздалегідь.

Що подається до суду: документи на земельну ділянку; технічний паспорт; звіт про технічне обстеження з висновком про безпечну експлуатацію; докази звернення до органу архітектурно-будівельного контролю та його відповідь або доказ відсутності відповіді; за потреби — висновок будівельно-технічної експертизи; докази того, що права сусідів і співвласників не порушені.

Чого суд не зробить:

• не замінить дозвільний орган — не «видасть дозвіл» і не прийме об’єкт в експлуатацію замість органу;
• не визнає право власності, якщо немає прав на землю;
• не визнає право власності на будівельні матеріали та конструктивні елементи самочинного об’єкта;
• не легалізує об’єкт, що не відповідає будівельним нормам і не може безпечно експлуатуватися;
• не застосує «інші способи легітимізації» — їх, за позицією Великої Палати Верховного Суду, стаття 376 ЦК виключає.

Практичний порядок дій, який економить час і кошти: спершу земля, потім технічне обстеження, потім орган, і лише потім суд. Позов, поданий у зворотному порядку, завершується відмовою з мотивів передчасності або неналежності способу захисту.

Юристи LEGIUS супроводжують легалізацію самочинного будівництва й перепланування: перевіряють права на землю та цільове призначення, оцінюють шанси на спрощену процедуру, організовують технічне обстеження, готують звернення до органу архітектурно-будівельного контролю та позови за статтею 376 ЦК, а також захищають у справах про знесення. Ми чесно оцінюємо перспективу на першій консультації — зокрема тоді, коли легалізація неможлива і дешевше провести перебудову. Суміжні матеріали: спадкування нерухомості, виселення з квартири. Записатися можна через форму консультації.