Сервітут та право проходу через земельну ділянку

Що таке земельний сервітут

Земельний сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Він регулюється статтями 98–102 Земельного кодексу України та статтями 401–406 Цивільного кодексу України про речові права на чуже майно.

Стаття 98 ЗК України визначає зміст цього права точніше, ніж зазвичай пишуть: право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Тобто сервітуарієм може бути не лише сусід-власник, а й орендар або інша заінтересована особа, і сервітут не обов’язково є платним.

Класичний приклад — ділянка, доступ до якої можливий лише через сусідню землю. Тоді власник «замкнутої» ділянки потребує права проходу та проїзду. Це поширений інструмент у межах земельного права.

Три правила зі статті 98 ЗК України, які визначають усю конструкцію:

• Сервітути можуть бути постійними і строковими. Строк дії сервітуту, що встановлюється договором між особою, яка вимагає його встановлення, та землекористувачем, не може бути більшим за строк, на який ділянка передана такому землекористувачу. Простіше: орендар не може надати сервітут «надовше», ніж триває його власна оренда.
• Встановлення сервітуту не веде до позбавлення власника ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею. Це не вилучення землі й не оренда.
• Сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника ділянки, щодо якої він встановлений. Це правило не застосовується лише в одному випадку — коли сервітут встановлюється на ділянці державної чи комунальної власності, сформованій відповідно до частини третьої статті 100 ЗК України саме з метою встановлення сервітуту.

Сервітут встановлюється на конкретну ділянку та слідує за нею: зміна власника не припиняє сервітут автоматично. Тому при купівлі землі важливо перевіряти, чи обтяжена ділянка сервітутом — це впливає і на її ціну, що враховується при експертній грошовій оцінці.

Види земельних сервітутів

Стаття 99 Земельного кодексу України перелічує види сервітутів, і Верховний Суд прямо підкреслює: цей перелік є невичерпним. Те саме зазначено й у постанові Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 щодо видів сервітутів, які можуть бути встановлені рішенням суду.

Найпоширеніші — право проходу та проїзду на велосипеді чи транспортному засобі, право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, право прогону худоби, право відведення води, право встановлення будівельних риштувань.

Сторони можуть домовитися й про інше обмежене користування, якщо це відповідає закону. Але невичерпність переліку не означає свободи: ключове правило — сервітут має бути найменш обтяжливим для власника обтяженої ділянки серед можливих способів задоволення потреби.

Стаття 401 ЦК України додає важливий поділ: сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі — це особистий сервітут. Різниця практична: у першому випадку право «прив’язане» до панівної ділянки й переходить разом з нею, у другому — належить конкретній особі.

Окремо варто розрізняти сервітут і суміжні речові права — суперфіцій (право забудови чужої ділянки) та емфітевзис (право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб). Вони дають значно ширші повноваження, ніж сервітут. Прикладна відмінність: за статтею 402 ЦК України земельний сервітут може бути встановлений договором не лише з власником, а й з особою, яка використовує ділянку на праві емфітевзису або суперфіцію.

Встановлення сервітуту за договором

За статтею 100 Земельного кодексу України та статтею 402 Цивільного кодексу України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Договірний шлях — бажаний сценарій: сторони самостійно визначають обсяг, межі, строк і плату, що мінімізує конфлікти та економить роки процесу.

Що варто прописати в договорі про встановлення сервітуту:

• точні межі частини ділянки, якою здійснюється користування — з описом і, бажано, графічним додатком;
• зміст сервітуту: прохід, проїзд, прокладання комунікацій, і для кого саме — лише для сервітуарія чи також для його працівників, відвідувачів, орендарів;
• строк — постійний чи строковий, із урахуванням обмеження для землекористувача;
• плата — її розмір, періодичність, порядок зміни, або прямо зафіксована безоплатність;
• утримання проїзду: хто відсипає дорогу, чистить сніг, ремонтує покриття;
• відповідальність за пошкодження ділянки та за порушення обсягу користування;
• порядок зміни і припинення та обов’язок сторін сприяти державній реєстрації.

Без договору ці питання вирішує суд, а в судовому рішенні вони деталізуються рідше й гірше. Тому навіть у конфліктній ситуації варто спершу спробувати договірний шлях — до того ж, як показано далі, без такої спроби позов узагалі не має перспектив.

Крок, без якого позов про сервітут програно

Це найцінніший практичний висновок цієї теми, і він не є очевидним із тексту кодексів.

Частина третя статті 402 ЦК України сформульована так: у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. Ключові слова — «у разі недосягнення домовленості». Це не опис ситуації, а умова допустимості позову.

Верховний Суд формулює це прямо: встановлення земельного сервітуту в судовому порядку можливе лише після вжиття позивачем дій щодо його встановлення та недосягнення про це згоди між сторонами, що підтверджується відповідними доказами. І далі: якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін — зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту, — то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог, у зв’язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

Інакше кажучи, суд відмовить не тому, що ви не маєте потреби в проході, а тому, що ви не пройшли обов’язкову стадію. Умовою встановлення є неможливість задоволення потреби в інший спосіб — а це означає, серед іншого, що власник відмовився укласти договір або сторони не дійшли згоди про його умови.

Що робити правильно, перш ніж іти до суду:

1. Надіслати письмову пропозицію про укладення договору про встановлення земельного сервітуту — з конкретним змістом: які межі, яке користування, який строк, яка плата.
2. Надіслати її так, щоб був доказ. Рекомендований лист з описом вкладення та повідомленням про вручення; за наявності — також електронною поштою з підтвердженням.
3. Додати проєкт договору — це перетворює звернення з абстрактного прохання на реальну пропозицію й ускладнює відповідачеві твердження, що він «не розумів, про що йдеться».
4. Зафіксувати відповідь або її відсутність. Письмова відмова — найкращий доказ. Якщо відповіді немає, доказом стає сам факт вручення та сплив розумного строку.
5. Зберегти весь цей пакет і додати його до позову як підтвердження недосягнення домовленості.

Ця послідовність займає кілька тижнів, але саме вона робить позов життєздатним. Допомогу у веденні таких справ ми надаємо в межах судової практики.

Що має довести позивач у суді

Верховний Суд виходить із того, що земельний сервітут може бути встановлений судом лише як винятковий спосіб задоволення потреби. Відповідно обсяг доказування у позивача немалий.

Перше й головне — неможливість задоволення потреби іншим способом. Стаття 401 ЦК України говорить про потреби, «які не можуть бути задоволені іншим способом». Якщо позивач не надав належних і допустимих доказів неможливості користуватися своїм майном через відсутність доступу будь-яким іншим способом, підстав для задоволення позову немає. Показова справа: суди відмовили у встановленні сервітуту, бо встановили, що доступ до житлового будинку позивача був можливий з іншого боку, в обхід ділянки відповідача. Наявність альтернативи — навіть незручної — руйнує позов.

Друге — мета сервітуту. Встановлюючи сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача ділянки для ефективного її використання. Тому позов будується не на «мені так зручніше», а на неможливості ефективно використовувати власну ділянку чи будівлі.

Приклад справи, яку позивач виграв: суди встановили відсутність у позивачки іншої можливості здійснювати догляд за належними їй жилими та нежилими будівлями, і зазначили, що відмова відповідача фактично позбавляє її можливості здійснювати догляд за будівлями та їх поточний ремонт для своєчасного підтримання експлуатаційних якостей і попередження передчасного зносу конструктивних елементів. Позов задоволено частково — бо запропоновані експертом умови сервітуту були прийнятними для обох сторін.

Третє — найменш обтяжливий варіант і земельно-технічна експертиза. Сервітут повинен встановлюватися у спосіб, найменш обтяжливий для власника ділянки, щодо якої він пропонується. На практиці це питання вирішує земельно-технічна експертиза, яка визначає оптимальний маршрут проходу чи проїзду. Коректне формулювання питань експерту значною мірою визначає результат справи: якщо експерт запропонує варіант, прийнятний для обох сторін, шанси різко зростають.

Четверте — чіткий обсяг прав. У рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається, щодо обмеженого користування чужим майном. Тому прохальна частина позову має бути конкретною: не «встановити сервітут», а встановити сервітут для проходу та проїзду визначеною частиною ділянки з такими-то межами, площею, на такий-то строк, з такою платою. Розмита вимога — підстава для відмови навіть за сильних фактів.

Щодо юрисдикції: спір про право користування ділянкою за умови встановлення сервітуту на проїзд між фізичною особою та суб’єктом владних повноважень Верховний Суд відносить до цивільного судочинства.

Плата за сервітут: компенсація, а не оренда

Тут Верховний Суд сформулював висновок, який суттєво змінює очікування власників обтяжених ділянок.

Логіка така. Встановлення сервітуту не означає вибуття ділянки з володіння та користування її власника — він не втрачає ні володіння, ні користування, ні розпорядження (частина третя статті 98 ЗК України). Отже плата за встановлення сервітуту рішенням суду має компенсаційний характер, і Верховний Суд виснував, що вона не може бути більшою, ніж фактичні витрати власника на сплату земельного податку за відповідну частину ділянки — із урахуванням положень статті 288 Податкового кодексу України.

Що з цього випливає:

• Сервітут не є орендою і не оплачується як оренда. Спроба власника отримати «орендну» ставку за смугу проїзду в суді не спрацює.
• Внутрішні порядки й накази підприємств не є джерелом права. У розглянутій справі позивач рахував плату за внутрішнім порядком укладення договорів про встановлення сервітутів, затвердженим наказом керівника регіональної філії. Верховний Суд зазначив, що такий документ не є нормативно-правовим актом, яким урегульовано цивільні правовідносини зі встановлення плати за сервітут.
• Безоплатний сервітут законний. Стаття 98 ЗК України прямо допускає як платне, так і безоплатне користування, і суди встановлюють постійні безоплатні сервітути для проходу та проїзду — зокрема коли спірна ділянка забезпечує єдиний під’їзд до приміщень позивача.
• За договором усе інакше. Наведене обмеження Верховний Суд сформулював щодо плати, яку визначає суд. У договорі сторони вільні домовитися про інший розмір — і власникові обтяженої ділянки це вигідніше, що є додатковим аргументом за договірний шлях.

Окремо від плати власник обтяженої ділянки має право на відшкодування збитків, завданих установленням сервітуту. Це інша категорія: не періодична плата, а компенсація реальної шкоди — наприклад, пошкодження насаджень чи покриття, витрати на перенесення огорожі.

Реєстрація та обсяг прав сервітуарія

Частина друга статті 402 ЦК України встановлює прямо: земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відносить право користування (сервітут) до переліку речових прав, похідних від права власності.

Без реєстрації сервітут не має повної сили для третіх осіб: новий власник обтяженої ділянки може добросовісно не знати про обтяження, а ви не зможете підтвердити своє право ні перед ним, ні перед реєстратором. Тому ігнорувати цей крок небезпечно — і саме тому в договорі варто закріпити обов’язок сторін сприяти реєстрації з конкретним строком.

Обсяг прав: хто саме може користуватися. Питання, яке регулярно стає предметом конфлікту: сервітут встановлено для юридичної особи — чи можуть ним користуватися її працівники, клієнти, контрагенти? Касаційний господарський суд у постанові від 9 грудня 2025 року у справі № 902/1224/24 дав чітку відповідь: якщо змістом сервітуту є право проїзду через частину чужої земельної ділянки, то юридична особа, якій належить сервітут, може здійснювати своє право для проїзду членів виконавчого та інших органів цієї юридичної особи, зокрема її членів, для проїзду її працівників, а також відвідувачів, зокрема контрагентів.

Висновок практичний: юридична особа реалізує сервітут через людей, і спроба власника обтяженої ділянки пропускати «тільки директора» суперечить природі цього права. Водночас для фізичних осіб і для змішаних сценаріїв — наприклад, проїзд орендарів приміщень — обсяг краще прописати в договорі прямо, не покладаючись на тлумачення.

Актуальні підходи до цих питань Верховний Суд узагальнив в огляді судової практики у справах щодо речових прав на чуже майно в земельних відносинах, зокрема земельного сервітуту, опублікованому у вересні 2026 року.

Припинення дії сервітуту

Стаття 102 Земельного кодексу України визначає підстави припинення сервітуту:

• поєднання в одній особі власника обтяженої ділянки та особи, в інтересах якої встановлено сервітут;
• відмова особи, в інтересах якої встановлено сервітут;
• закінчення строку, на який сервітут встановлено;
• невикористання сервітуту протягом трьох років.

Стаття 406 ЦК України додає ще дві важливі підстави: припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту, і припинення за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Сервітут може бути припинений і в інших випадках, встановлених законом.

Перша з цих підстав — найчастіший реальний сценарій. Якщо до «замкнутої» ділянки прокладено дорогу з іншого боку, обставина, що зумовила сервітут, відпала, і власник обтяженої ділянки має підставу вимагати припинення. Друга підстава ширша: обтяження перешкоджає використанню землі за цільовим призначенням, змінилася забудова, сервітуарій систематично виходить за межі наданого обсягу.

Технічно важливо: припинення підлягає державній реєстрації — без цього запис про обтяження залишиться в реєстрі й надалі впливатиме на вартість і обіг ділянки.

Щодо способу захисту у спорах про припинення: він не є самоочевидним, і саме цьому питанню Верховний Суд присвятив окремий розділ свого огляду практики. Тому формулювання вимоги тут варто перевіряти так само ретельно, як і при встановленні сервітуту: помилка у способі захисту закриває справу незалежно від обґрунтованості позиції по суті.

Питання сервітутів тісно пов’язані зі спорами про межі та доступ — про них у матеріалі про земельні спори з сусідами. Якщо ви плануєте встановити чи оскаржити сервітут, запишіться на консультацію до земельного юриста LEGIUS для оцінки перспектив.