Виділення земельної частки (паю) в натурі

Що таке земельна частка (пай)

Земельна частка (пай) — це право на частину земель, переданих у колективну власність колишніх колективних сільськогосподарських підприємств, яке посвідчується сертифікатом на право на земельну частку (пай). Власник сертифіката володіє не конкретною ділянкою з межами, а абстрактною часткою у праві на масив земель, виражену в умовних кадастрових гектарах.

Допоки пай не виділено в натурі, ним важко повноцінно розпоряджатися: він не має кадастрового номера, чітких меж і запису в реєстрі речових прав. Саме тому виділення в натурі є ключовим кроком у межах земельного права для перетворення сертифіката на повноцінну ділянку.

Правовою основою є Земельний кодекс України та Закон України від 5 червня 2003 року № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Цей Закон визначає організаційні та правові засади виділення паїв із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам і сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну такими ділянками та особливості розпорядження землями, що залишилися у колективній власності після розподілу.

Масштаб проблеми неоформлених паїв Верховний Суд оцінює так: невитребуваними залишаються близько 105 тисяч земельних часток (паїв) загальною площею близько 400 тисяч гектарів. Саме тому питання строків і наслідків, розглянуте нижче, стало одним із найгостріших у земельному праві.

Хто має право на пай і за якими документами

Стаття 1 Закону № 899-IV визначає коло осіб, які мають право на земельну частку (пай):

• колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств — у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, — а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати у встановленому порядку;
• громадяни — спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;
• громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства набули право на земельну частку (пай).

Окремо закон встановлює: право особи на земельну частку (пай) може бути встановлено в судовому порядку. Це норма, яка врятувала чимало справ, і до неї ми повернемося в розділі про спори.

Стаття 2 Закону № 899-IV перелічує документи, що посвідчують право на пай. Основний — сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Але він не єдиний. Право на пай посвідчують також:

• свідоцтво про право на спадщину;
• посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай);
• рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

Для окремої категорії громадян документом, що посвідчує право на пай, є трудова книжка члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідчена виписка з неї.

Практичний висновок: «сертифікат втрачено — значить усе втрачено» неправильно. Втрата паперового сертифіката не знищує самого права, а набір альтернативних документів ширший, ніж більшість власників уявляє.

Навіщо виділяти пай у натурі

Виділення в натурі перетворює умовну частку на конкретну земельну ділянку з визначеними межами та власним кадастровим номером. Лише після цього власник може зареєструвати право власності, вільно продати чи подарувати ділянку, передати її в спадщину чи в оренду на чітких умовах.

Без виділення власник сертифіката фактично обмежений у правах. Ділянку складно продати на ринку землі, а орендні відносини будуються навколо невизначеного об’єкта, що породжує спори. Виділена ж ділянка стає повноцінним активом нерухомості, яку можна оцінити — зокрема через експертну грошову оцінку — і використати як заставу.

Окремо виділення важливе для нащадків: успадкувати конкретну ділянку з кадастровим номером значно простіше, ніж абстрактну частку за старим сертифікатом.

А з 2025 року з’явився ще один, найвагоміший аргумент: для невитребуваних паїв невиділення означає ризик втратити землю взагалі. Про це — в окремому розділі нижче, і саме тому ми рекомендуємо власникам паїв не відкладати цю процедуру.

Процедура виділення та документація із землеустрою

Підставою для виділення земельних ділянок у натурі власникам земельних часток (паїв) є рішення відповідної сільської, селищної, міської ради. Процедура запускається заявою: власники сертифікатів, які виявили бажання одержати належну їм частку в натурі, подають до відповідної ради заяву про виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості).

Закон встановлює й важливе технічне правило: земельна частка (пай) виділяється її власнику в натурі, як правило, однією земельною ділянкою. Проте за бажанням власника йому можуть бути виділені дві земельні ділянки з різним складом сільськогосподарських угідь — рілля, багаторічні насадження, сінокоси або пасовища. Це не формальність: ділянка ріллі та ділянка пасовища мають різну ринкову вартість і різний орендний потенціал, тож вибір варто робити свідомо, а не погоджуватися на запропоноване за замовчуванням.

Для осіб, які мають право на виділення двох чи більше паїв, стаття 4 Закону передбачає окремий механізм — виділення земельних ділянок єдиним масивом у спільну власність.

Виділення здійснюється на підставі документації із землеустрою, яку розробляє сертифікований інженер-землевпорядник на замовлення власника сертифіката або його спадкоємця. Закон покладає на органи місцевого самоврядування обов’язок сприяти в укладенні договорів на виконання робіт із землеустрою — якщо такі роботи виконуються за рахунок самих власників паїв, за рахунок коштів підприємств, що орендують паї, або за рахунок проєктів технічної допомоги. Ради також надають землевпорядним організаціям уточнені списки осіб, які мають право на пай, і розглядають та погоджують проєкти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Базовий пакет документів від заявника: сертифікат на право на земельну частку (пай) або інший документ, що посвідчує право (свідоцтво про право на спадщину, рішення суду), паспорт і РНОКПП, а також відомості про масив земель, у якому розташована частка. Якщо сертифікат втрачено, спершу відновлюють правовстановлюючі документи або встановлюють право в судовому порядку.

Формування ділянки та реєстрація права

Після погодження документації ділянці присвоюється кадастровий номер і вона вноситься до Державного земельного кадастру. Лише сформована ділянка з кадастровим номером може бути об’єктом державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Коректність координат і площі варто перевірити заздалегідь — саме тут найчастіше виникають накладення меж із сусідніми паями, що блокують подальшу реєстрацію. Технічно виправити накладення після реєстрації значно складніше й дорожче, ніж перевірити дані до подання документів.

Що відбувається з орендою. Якщо ваш пай як невитребуваний або нерозподілена ділянка вже передавалися в оренду радою, закон чітко визначає долю такого договору. Нерозподілені ділянки та невитребувані паї можуть передаватися в оренду на строк до дня державної реєстрації права власності на таку ділянку, про що прямо зазначається в договорі оренди. З моменту державної реєстрації права власності договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

І норма, про яку власники часто не знають: власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю. Тобто якщо ви зареєстрували право власності посеред сезону, а орендар доробляє на вашій землі до збору врожаю, вам належить компенсація — і її розмір закон прив’язує до орендної плати, а не до домовленостей з орендарем.

Правила подальшої оренди та поновлення договорів ми розбираємо в матеріалі про договір оренди землі, а обіг виділених ділянок — у статті про правила купівлі землі.

Невитребувані паї: що змінилося після 1 січня 2025 року

Це найважливіший розділ для тих, хто досі не оформив землю, і саме його варто прочитати уважно.

Стаття 13 Закону № 899-IV розрізняє два поняття:

• нерозподілена земельна ділянка — ділянка, яка відповідно до проєкту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл не була виділена власнику паю;
• невитребувана земельна частка (пай) — частка, на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або частка, право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі.

Зверніть увагу на друге визначення: пай може бути невитребуваним навіть тоді, коли сертифікат у вас на руках. Достатньо того, що ділянка не виділена в натурі.

Ключова норма. Закон встановив граничний строк: якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Наслідок: така невитребувана частка після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної ради (у разі необхідності формування), за заявою ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Три важливі уточнення, які часто випускають:

• Автоматичного переходу немає. Громада не отримує землю «сама собою» з 2 січня 2025 року: потрібні формування ділянки, заява ради й рішення суду в порядку визнання майна безхазяйним. Це процедура, а не наслідок календаря — і в цій процедурі власник чи спадкоємець має право бути почутим.
• Семирічна заборона. Протягом семи років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної частки, забороняється передача її у приватну власність — крім передачі власнику цієї частки або його спадкоємцям. Тобто навіть після переходу до громади земля не йде «в чужі руки» негайно, і шлях до її повернення саме власнику закон залишає відкритим.
• Альтернатива за рахунок земель запасу. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така частка може бути виділена в натурі за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади — за наявності таких земель.

Правова природа невитребуваних паїв отримала чітке визначення у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 липня 2026 року у справі № 911/1138/25. Суд виснував, що невитребувана земельна частка (пай) — це право особи на земельну частку, яке виникло в процесі паювання земель, але не було реалізоване шляхом виділення ділянки в натурі або щодо якого власник чи спадкоємець належно не оформив свої права. І головне: такі паї не перебувають ані в державній, ані в комунальній власності — вони фактично залишаються в режимі земель колективної власності, очікуючи визначення свого приватного власника або переходу у власність територіальної громади відповідно до закону.

Велика Палата також розмежувала процедури передачі таких об’єктів в оренду — звичайну (стаття 13 Закону № 899-IV) і спрощену (укладення договорів відповідно до підпункту 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України) — і зазначила, що особа-претендент на нерозподілену ділянку чи невитребуваний пай звертається до суду не за захистом свого речового права на ділянку, а за захистом правомірного інтересу в отриманні таких ділянок у користування в майбутньому. Дії як органу місцевого самоврядування, так і претендентів підлягають оцінці на предмет добросовісності.

Додатковий строк через суд: як не втратити пай

Закон прямо передбачає вихід для тих, хто не встиг до 1 січня 2025 року. За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення.

Конструкція тут та сама, що й у спадкових справах про пропущений строк: вирішальним є доведення поважності причини, а не сам факт пропуску. Закон не містить закритого переліку поважних причин, тому це питання доказування.

Обставини, які на практиці виглядають вагомо:

• бойові дії, окупація або близькість до зони бойових дій — фізична неможливість доступу до землі, до органів місцевого самоврядування чи до землевпорядних організацій;
• переміщення особи — статус внутрішньо переміщеної особи, перебування за кордоном, служба у Збройних Силах;
• тяжкий стан здоров’я власника, тривале лікування, похилий вік у поєднанні з іншими обставинами;
• незавершене оформлення спадщини — зокрема коли спадкова справа затягнулася через відсутність документів або через спір між спадкоємцями;
• відсутність землевпорядної документації по масиву або бездіяльність органу, до якого власник звертався, — у цьому разі ключовими доказами стають копії звернень із відмітками про прийняття та отримані відповіді.

Що варто робити вже зараз, навіть якщо справа до суду ще не дійшла:

1. Зафіксувати звернення. Подати до відповідної ради заяву про виділення паю в натурі й отримати підтвердження її прийняття. Це перетворює вашу позицію з «не займався питанням» на «звертався, але процедуру не завершено».
2. Перевірити статус масиву — чи є проєкт землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), чи сформовані ділянки, чи не передано вашу частку в оренду.
3. Перевірити, чи не розпочато судову процедуру визнання майна безхазяйним за заявою ради. Якщо так — вступати у справу, а не дізнаватися про рішення постфактум.
4. Зібрати докази поважних причин із датами: довідки, медичні документи, довідка ВПО, витяг про службу, листування з органами.
5. Завершити оформлення спадщини, якщо пай успадкований, — без документа про спадкування виділення неможливе.

Супутнє питання пропущених спадкових строків ми розбираємо в матеріалі про пропущений строк спадщини.

Спадкування паю та типові спори

Поширена ситуація — спадкоємці отримують у спадщину не ділянку, а саме право на земельну частку (пай) за сертифікатом померлого. У такому разі спадкоємець спершу оформлює спадщину, а вже потім виділяє пай у натурі на своє ім’я. Старі, неактуальні сертифікати потребують додаткової перевірки.

Коли сертифіката не було взагалі. Це найцінніша для практики позиція, і вона рятує справи, які на перший погляд виглядають безнадійними. Член колективного сільськогосподарського підприємства, включений до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю, набуває права на земельну частку (пай) з дня видачі цього акта. У разі його смерті успадкування права на пай здійснюється за нормами Цивільного кодексу — у тому числі коли з різних причин ця особа не отримала сертифікат. Отже відсутність сертифіката у померлого сама собою не позбавляє спадкоємців права на пай.

Коли особу не внесли до списку. Невнесення до списку особи, яка була членом КСП на час передачі землі у колективну власність, не може позбавити її права на земельну частку. Алгоритм залежить від стадії: якщо розпаювання і видача сертифікатів ще не відбулися, громадянин, якого помилково або безпідставно не внесено до списку чи виключено з нього, має звернутися до загальних зборів членів КСП з питанням про внесення його до списку. Якщо землі вже розпайовані, то за згодою всіх власників сертифікатів має бути проведено перепаювання; у разі недосягнення згоди спір розглядається в судовому порядку — позовом про визнання права на земельну частку (пай) у відповідному КСП.

Нагадаємо, що право на земельну частку (пай) мали члени КСП, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, у тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами такого підприємства, згідно зі списком до державного акта — такий підхід закріплено ще Указом Президента України від 8 серпня 1995 року № 720/95 про порядок паювання земель, переданих у колективну власність.

Найчастіші спори стосуються накладення меж сусідніх паїв, відмови розпорядника погодити документацію, конкуренції кількох претендентів на той самий масив, а з 2025 року — ще й заяв рад про визнання невитребуваних паїв безхазяйним майном. Такі конфлікти вирішуються в межах судової практики із залученням земельно-технічної експертизи. Про межові конфлікти з сусідами — окремий матеріал про земельні спори.

Щоб уникнути ризиків, варто провести аудит сертифіката та масиву земель до початку процедури, а якщо строк уже пропущено — оцінити перспективу позову про визначення додаткового строку. За оцінкою вашої ситуації запишіться на консультацію до земельного юриста LEGIUS.