Експертна грошова оцінка землі: навіщо і як

Нормативна та експертна грошова оцінка

Законодавство України розрізняє два види грошової оцінки землі, визначені Законом України «Про оцінку земель» № 1378-IV. Нормативна грошова оцінка (НГО) — це капіталізований рентний дохід, який використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за державну й комунальну землю та інших платежів. Вона розраховується за встановленою методикою.

Натомість експертна грошова оцінка (ЕГО) — це результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом) на дату оцінки. Вона передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості — наприклад заставної — і використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок і прав на них.

Плутати ці поняття небезпечно: нормативна оцінка майже завжди суттєво відрізняється від ринкової. Орендну плату й податок розраховують від нормативної, а ціну продажу орієнтують на експертну. Обидва види важливі в межах земельного права.

Ключове поняття — дата оцінки. Закон визначає її як дату (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка земельної ділянки та визначається її вартість. Звіт фіксує вартість саме на цю дату, а не «назавжди»: ринок рухається, і звіт, складений півтора року тому, в сьогоднішній угоді вже нічого не доводить, навіть якщо формально строку його дії закон не встановлює.

Коли експертна грошова оцінка обов’язкова

Перелік випадків обов’язкової оцінки міститься у статті 13 Закону «Про оцінку земель», і він значно коротший, ніж здається з публікацій в інтернеті. Експертна грошова оцінка проводиться у разі:

• відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності (крім випадку, коли ціна продажу визначається з використанням нормативної оцінки);
• передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону;
• визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проєкту на земельні поліпшення;
• визначення вартості земельних ділянок державної або комунальної власності у разі, якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
• визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
• за рішенням суду.

Зверніть увагу на повторюваний елемент: майже в усіх пунктах ідеться про землю державної або комунальної власності. Для приватної ділянки експертна оцінка обов’язкова лише у двох ситуаціях — визначення майнової шкоди чи збитків та рішення суду.

Що з переліку прибрали. Закон № 132-IX від 20 вересня 2019 року виключив зі статті 13 низку підстав, які досі зустрічаються у статтях і консультаціях: застава земельної ділянки як така (залишилася лише іпотека державної чи комунальної землі), визначення вартості при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства з державною часткою, виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у спільній власності, відображення вартості земельних ділянок та права користування ними в бухгалтерському обліку. Якщо вам посилаються на ці підстави як на обов’язкові — це посилання на недіючу редакцію норми.

Поряд з цим частина третя статті 13 прямо дозволяє проводити грошову оцінку за згодою сторін договору. Тобто для приватної угоди оцінка — це не обов’язок, а інструмент: обґрунтування ціни, захист від оспорювання та аргумент у переговорах. На практиці вона потрібна при купівлі-продажу між приватними особами, поділі майна, спадкуванні та страхуванні. Покупцеві вона допомагає не переплатити, а продавцеві — обґрунтувати ціну. Оцінка є частиною правового аудиту активу нерухомості та землі.

Оцінку проводить суб’єкт оціночної діяльності — оцінювач, що має кваліфікаційне свідоцтво з оцінки земельних ділянок. Залучення некваліфікованого оцінювача робить звіт уразливим до оскарження.

Чого органи влади вимагати не мають права

Це норма, про яку мало хто знає, а вона економить замовникам і час, і гроші. Частина четверта статті 13 Закону «Про оцінку земель», додана тим самим Законом № 132-IX від 20 вересня 2019 року, встановлює:

органам державної влади, органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, а також особам, які відповідно до Закону України «Про запобігання корупції» прирівнюються до осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, забороняється вимагати подання звіту експертної грошової оцінки земельної ділянки, якщо обов’язковість такої оцінки не встановлена законом.

Практичний алгоритм, коли від вас вимагають звіт:

• Крок 1. Відкрийте статтю 13 і перевірте, чи потрапляє ваша ситуація до переліку обов’язкових випадків. Якщо ділянка приватна, а йдеться не про збитки й не про судове рішення — найімовірніше, ні.
• Крок 2. Попросіть вказати норму закону, яка встановлює обов’язковість оцінки у вашому випадку. Не підзаконний акт, не внутрішній порядок, не «так заведено», а саме закон.
• Крок 3. Якщо норми немає — подайте письмове заперечення з посиланням на частину четверту статті 13. Письмова форма тут важлива: вона фіксує і вимогу, і вашу позицію.
• Крок 4. Безпідставна вимога, що призвела до відмови в адміністративній послузі, оскаржується в адміністративному порядку або до суду.

Це не означає, що оцінку не варто робити ніколи. Часто вона справді в інтересах замовника. Але різниця між «мені це потрібно» і «від мене цього вимагають незаконно» принципова — і саме її ми радимо з’ясовувати до того, як платити за звіт.

Вісім етапів експертної грошової оцінки

Процедура регламентована Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядком проведення такої оцінки. Методика регламентує оцінку ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод.

Проведення оцінки складається з восьми послідовних етапів:

1. обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;
2. визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди (ринкова, заставна чи інша);
3. складання завдання на оцінку та укладення договору про оцінку;
4. збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;
5. визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
6. вибір та обґрунтування методичних підходів;
7. визначення вартості за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;
8. складання звіту про оцінку.

Два етапи варто пояснити окремо, бо саме вони найчастіше стають предметом спору.

Найбільш ефективне використання. Оцінювач визначає не те, як ділянка використовується зараз, а те, як вона могла б використовуватися найефективніше в межах правових і фізичних обмежень. Саме через цей етап вартість сільськогосподарської ділянки біля міста може істотно відрізнятися від вартості такої самої ділянки в полі — і саме тут найчастіше виникає розбіжність між оцінкою замовника та оцінкою контрагента.

Методичні підходи. Застосовуються порівняльний (зіставлення з цінами продажу подібних ділянок), дохідний (капіталізація очікуваного доходу) та витратний підходи. Вибір підходу залежить від виду землі, її призначення та мети оцінки. Якщо застосовано кілька підходів, Методика визначає спосіб узгодження результатів: вартість визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів — тобто не як середнє арифметичне, і не «на розсуд оцінювача».

Вихідні дані, які збираються на четвертому етапі: правовстановлюючі документи, витяг з Державного земельного кадастру, відомості про цільове призначення, обтяження, сервітути та фактичне використання ділянки. На вартість впливають також місце розташування, площа, наявність комунікацій і стан ринку. Достовірність вихідних даних безпосередньо визначає коректність результату: якщо в кадастрі не відображено обтяження, оцінка буде завищеною, і це виявиться вже на етапі угоди.

Звіт про оцінку та його рецензування

Результат оформлюється звітом про експертну грошову оцінку — письмовим документом, що містить висновок про вартість об’єкта оцінки та розкриває зміст проведених процедур і використаної нормативно-правової бази. Зміст звіту має відповідати пункту 50 Методики № 1531. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Окремо складається витяг із звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки — на виконання статті 25 Закону «Про оцінку земель», з метою оприлюднення результатів оцінки.

Рецензування — це не формальність, а передбачена законом процедура контролю якості. Стаття 22 Закону «Про оцінку земель» встановлює, що звіти з експертної грошової оцінки підлягають рецензуванню. Воно здійснюється:

• у разі обов’язкового проведення експертної грошової оцінки;
• на вимогу заінтересованих осіб — підставою є їхнє письмове звернення до осіб, яким надано право здійснювати рецензування;
• в інших випадках, визначених законом.

Хто має право рецензувати — закон визначає чітко: оцінювачі з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років та експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів. Порядок рецензування визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензія може підтвердити звіт, вказати на недоліки або визнати його непридатним для використання. Для угод із землею державної та комунальної власності оцінка і звіт повинні пройти всі передбачені законом перевірки. Помилки у звіті здатні заблокувати угоду або стати підставою для її подальшого оскарження разом зі скасуванням реєстрації.

Практична порада: якщо ви є другою стороною угоди й вам показують звіт із вартістю, яка виглядає дивно, право на рецензування у вас є вже зараз, за письмовим зверненням, — а не лише після того, як справа дійде до суду.

Нормативна оцінка: періодичність та індексація на 2026 рік

Нормативна оцінка впливає не на ціну угоди, а на ваші щорічні платежі, тому її параметри варто знати навіть тоді, коли замовляєте експертну.

Періодичність визначена статтею 18 Закону «Про оцінку земель». Нормативна грошова оцінка проводиться:

• для ділянок у межах населених пунктів, незалежно від цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5–7 років;
• для ділянок за межами населених пунктів: сільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 5–7 років, несільськогосподарського — не рідше ніж один раз на 7–10 років.

Проводять її юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій». Дані щодо окремої ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Індексація. Згідно з Методикою нормативної грошової оцінки земельних ділянок (постанова КМУ від 3 листопада 2021 року № 1147) НГО підлягає щорічній індексації. Держгеокадастр на виконання статті 289 Податкового кодексу України щороку розраховує коефіцієнт індексації за індексом споживчих цін за попередній рік, отримує дані Держстату не раніше 10 січня і не пізніше 15 січня інформує податкову та власників землі й землекористувачів.

За 2025 рік індекс споживчих цін становив 108,0 %, тому коефіцієнт індексації НГО за 2025 рік — 1,08, і він застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь, включно з сільськогосподарськими. Коефіцієнт застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної оцінки (пункт 289.2 ПКУ): за 2024 рік — 1,12, за 2023 рік — 1,051, а за 2002, 2003, 2004 і 2006 роки індексація не здійснювалася зовсім.

Технічна пастка, яку варто перевірити. Держгеокадастр офіційно попередив: витяги, сформовані в період з 1 до 15 січня 2026 року, не містять коефіцієнта індексації за 2025 рік. Відповідно значення НГО в таких витягах потребує перерахунку із застосуванням коефіцієнта 1,08. Якщо ваш витяг отриманий у перші два тижні січня й ви порахували з нього орендну плату або податок, сума занижена — а відповідальність за правильність нарахування залишається на платникові. Деталі платежів — у матеріалі про земельний податок та орендну плату.

І ще одна особливість воєнного періоду: у разі відсутності у Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну оцінку конкретної ділянки застосовуються усереднені показники НГО на одиницю площі, а витяг у такому разі оформлюється протягом трьох робочих днів з дати надходження заяви.

Оскарження результатів оцінки

Якщо сторона вважає оцінку необ’єктивною — заниженою чи завищеною, — її можна оспорити. Послідовність має значення, бо з «просто незгоди» справи не будуються.

1. Рецензія звіту. Перший і найдешевший крок. Рецензія фіксує методичні чи розрахункові порушення мовою, яку розуміє суд: неправильно обраний методичний підхід, неврахування обтяжень, некоректні об’єкти порівняння, помилка в узгодженні результатів, відсутність обґрунтування найбільш ефективного використання.
2. Перевірка формальних вимог. Чи має оцінювач чинне кваліфікаційне свідоцтво саме з оцінки земельних ділянок; чи підписаний звіт тими, хто проводив оцінку; чи скріплений печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності; чи відповідає зміст звіту пункту 50 Методики № 1531.
3. Перевірка вихідних даних. Нерідко звіт методично правильний, але побудований на неповних даних — наприклад, без урахування сервітуту або обмеження у використанні. Це найсильніший аргумент, бо він не вимагає спору про методику.
4. Судовий спір. За наявності спору питання вирішується в судовому порядку, де може призначатися судова експертиза для визначення дійсної вартості.

Оскарження оцінки часто є частиною ширшого спору — про ціну продажу, розмір збитків чи поділ майна. У таких справах ефективна стратегія поєднує земельне право та судову практику.

Чек-лист замовника оцінки

Короткий перелік, який ми проходимо з клієнтом до того, як підписати договір з оцінювачем.

• Чи оцінка справді обов’язкова. Перевірте статтю 13 і не соромтеся просити норму закону, якщо оцінку від вас вимагають.
• Який вид вартості потрібен. Ринкова для продажу, заставна для іпотеки — вид вартості визначається відповідно до умов угоди і фіксується в завданні на оцінку.
• Кваліфікація оцінювача. Кваліфікаційне свідоцтво саме з оцінки земельних ділянок, чинне на дату оцінки.
• Повнота вихідних даних. Актуальний витяг з Державного земельного кадастру, правовстановлюючі документи, інформація про всі обтяження й сервітути. Приховане обтяження — це переоцінена ділянка й зірвана угода.
• Дата оцінки. Має бути узгоджена з очікуваною датою угоди, а не «на коли вийде».
• Завдання на оцінку. Окремий документ, у якому фіксуються мета, вид вартості та об’єкт. Його зміст згодом визначає, чи можна взагалі використати звіт.
• Рецензування. Для обов’язкових випадків воно необхідне; для добровільних — варто передбачити бюджет на випадок спору.
• Нормативна оцінка окремо. Якщо вам потрібна цифра для податку чи орендної плати, замовляйте витяг з технічної документації з НГО і перевіряйте, чи врахований коефіцієнт індексації за минулий рік.

Щоб оцінка не стала слабким місцем угоди чи спору, варто залучати юриста ще на етапі вибору оцінювача та перевірки вихідних даних — виправляти звіт постфактум значно дорожче. Супутні питання ми розбираємо в матеріалах про правила купівлі землі та оформлення права власності на землю. За супроводом оцінки запишіться на консультацію до фахівців LEGIUS.