Розбираємо, коли скасовують реєстрацію ділянки в кадастрі чи права в реєстрі речових прав, які підстави, як діє судовий порядок та як захистити свої права.
Два рівні реєстрації земельної ділянки
Щоб розуміти механізм скасування, важливо розрізняти два рівні реєстрації. Перший — це реєстрація самої ділянки як об’єкта у Державному земельному кадастрі з присвоєнням кадастрового номера. Другий — це реєстрація права власності чи іншого речового права на ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Скасування може стосуватися кожного з цих рівнів окремо: можна скасувати реєстрацію ділянки в кадастрі (наприклад, через помилкове формування) або скасувати реєстрацію права в реєстрі речових прав. Ці процедури мають різні підстави й порядок, тому їх не варто змішувати. Це одна з найскладніших категорій у межах земельного права.
Регулюють ці питання Закон України про Державний земельний кадастр, Закон про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та Земельний кодекс України.
Підстави для скасування реєстрації
Найпоширеніші підстави для скасування реєстрації ділянки в кадастрі — це накладення меж на вже сформовану ділянку, помилки у землевпорядній документації, дублювання відомостей чи формування ділянки на землях, що не підлягали відведенню. Така реєстрація порушує права інших осіб і має бути усунена.
Скасування реєстрації права в реєстрі речових прав, як правило, є наслідком визнання недійсним правочину чи рішення органу влади, на підставі якого право було зареєстроване. Наприклад, скасування рішення ради про передачу ділянки тягне скасування реєстрації набутого на його підставі права.
Часто скасування реєстрації є складовою ширшого спору про межі чи витребування ділянки. Тому стратегію слід будувати комплексно, у зв’язці з формуванням ділянок та судовою практикою.
Скасування реєстрації ділянки в кадастрі
Якщо реєстрація ділянки в Державному земельному кадастрі здійснена з порушеннями, її можна скасувати. В адміністративному порядку це можливо, зокрема, при виявленні технічної помилки кадастрового реєстратора, яку виправляють за зверненням на підставі належної документації із землеустрою.
Якщо ж формування ділянки порушує права іншої особи, а добровільно усунути порушення не вдається, скасування реєстрації відбувається за рішенням суду. Позивач має довести факт порушення своїх прав і неправомірність формування спірної ділянки.
У таких справах ключову роль відіграє земельно-технічна експертиза, яка встановлює факт і параметри накладення меж. Від коректності її висновку значною мірою залежить результат, тому формулювання питань експерту потребує особливої уваги.
Скасування реєстрації права в реєстрі речових прав
Скасування реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав є способом захисту, коли право зареєстроване за іншою особою без законних підстав. Належним способом захисту в таких випадках судова практика визнає вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію або про скасування самого запису.
Важливо обрати правильний спосіб захисту: іноді ефективнішим є позов про витребування ділянки з чужого незаконного володіння або про визнання права власності, наслідком задоволення яких стає й коригування реєстру. Помилковий спосіб захисту може призвести до відмови в позові.
Така реєстрація часто стосується нерухомості, розташованої на ділянці, тому ми оцінюємо спір цілісно, у зв’язці з практикою нерухомості. Це убезпечує від часткового вирішення, яке не закриває конфлікт.
Захист добросовісного власника
Окрему увагу потребує захист добросовісного набувача, який придбав ділянку, поклавшись на дані реєстру, а згодом стикнувся з вимогою про скасування реєстрації його права. Закон і судова практика передбачають механізми захисту такої особи, зокрема через критерії добросовісності та пропорційності втручання у право власності.
Якщо ви отримали позов про скасування реєстрації або, навпаки, виявили незаконно зареєстровану на чужу особу ділянку, зволікати не можна: важливо дотриматися строків позовної давності та зберегти докази. Помилки на ранньому етапі складно виправити згодом.
За оцінкою перспектив вашої справи та вибором правильного способу захисту запишіться на консультацію до земельного юриста LEGIUS.
Послуги напряму: Оформлення права власності на землю, Зміна цільового призначення ділянки, Договори оренди землі та суборенди.