Об’єднання та поділ земельних ділянок

Поділ і об’єднання — це формування нових ділянок

Головне, що треба зрозуміти до початку: поділ чи об’єднання не є «правкою меж у документах». Юридично це формування нової або нових земельних ділянок, і саме так це кваліфікує Верховний Суд.

За ст. 79-1 Земельного кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні її як об’єкта цивільних прав і передбачає визначення площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформованою ділянка вважається з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок (ч. 2 ст. 79-1 ЗКУ).

Звідси три наслідки, які визначають усю процедуру:

• ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї (крім випадків суборенди й сервітуту щодо частин ділянок) — ч. 9 ст. 79-1 ЗКУ;
• державна реєстрація речових прав здійснюється після державної реєстрації ділянок у Державному земельному кадастрі (ч. 10) — тобто спершу кадастр, потім реєстр прав, і ніколи навпаки;
• у разі поділу або об’єднання вихідна ділянка припиняє існування як об’єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується (ч. 13).

Навіщо це роблять. Поділ — коли потрібно продати, подарувати чи обміняти не всю ділянку, а частину; коли ділять ділянку між співвласниками будинку; коли готують майно для кількох спадкоємців; коли частину виводять під окремий об’єкт. Об’єднання — коли кілька суміжних ділянок використовуються як одне ціле, під один проєкт забудови, або коли дрібні паї консолідують в один масив. Такі справи ми ведемо в межах практики земельного права.

Технічна документація чи проект відведення

Це перше питання, від якого залежать і строки, і вартість, і необхідність погоджень. Відповідь залежить від однієї обставини: чи змінюється цільове призначення.

Цільове призначення не змінюється. Формування ділянок шляхом поділу та об’єднання раніше сформованих ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюється за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок (ч. 6 ст. 79-1 ЗКУ). Це простіший і дешевший шлях.

Цільове призначення змінюється. Тоді діє загальне правило ч. 5 ст. 79-1 ЗКУ — формування здійснюється за проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Держгеокадастр у своєму роз’ясненні підтвердив: за ст. 50 Закону «Про землеустрій» проекти відведення складаються у разі зміни цільового призначення або формування нових ділянок, і земельне законодавство не містить заборони здійснювати поділ та об’єднання ділянок, цільове призначення яких змінюється, за проектом відведення. Тобто обидві дії можна поєднати в одній документації — але це вже проект, а не технічна документація, з іншим обсягом погоджень.

Практична порада: якщо ви плануєте і поділ, і зміну призначення частини ділянки, не варто робити це двома послідовними процедурами «щоб простіше». Один проект відведення часто виходить швидшим за технічну документацію плюс окрему зміну призначення. Про саму зміну — у статті про зміну цільового призначення землі.

Окремо зауважимо те, що часто плутають із поділом. Якщо потрібно лише змінити межу між двома суміжними ділянками приватної власності, нові ділянки формувати не потрібно: за ч. 12 ст. 79-1 ЗКУ межі суміжних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових ділянок — за технічною документацією щодо встановлення (відновлення) меж ділянки в натурі. Це значно простіше, ніж поділ з об’єднанням.

Умови, без яких нічого не вийде

Для об’єднання потрібна сукупність умов:

• усі ділянки раніше сформовані — мають кадастрові номери й зареєстровані в кадастрі;
• усі перебувають у одного власника (або одного землекористувача);
• ділянки мають спільну межу;
• ділянки мають однакове цільове призначення — це пряма вимога абзацу третього ч. 6 ст. 79-1 ЗКУ: «Земельні ділянки можуть бути об’єднані, якщо вони мають однакове цільове призначення»;
• на ділянки не накладено арешту.

Для поділу ключові умови інші:

• ділянка має бути сформованою й зареєстрованою — поділити неприватизовану ділянку неможливо;
• утворювані ділянки повинні відповідати вимогам законодавства, містобудівній документації, нормам і правилам — і саме це перевіряється при погодженні;
• кожна нова ділянка має бути придатною до використання за призначенням, зокрема мати доступ (проїзд, прохід). Якщо доступу немає, питання вирішують сервітутом — див. сервітут і право проходу.

І норма, яку варто знати напам’ять: у разі поділу чи об’єднання сформовані ділянки зберігають своє цільове призначення (абзац третій ч. 6 ст. 79-1 ЗКУ). Тобто сама процедура поділу призначення не змінює — це окрема дія.

Верховний Суд у практиці КАС нагадує й процедурний бік: оскільки поділ та об’єднання є формуванням нових ділянок, це передбачає процедуру надання дозволу на розроблення технічної документації, її погодження та затвердження в порядку, встановленому ЗКУ, який містить вичерпний перелік підстав для відмови у наданні такого дозволу — зокрема невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації.

Чиї згоди потрібні і як вони оформлюються

Це найчастіша причина, через яку документацію повертають або реєстрацію зупиняють.

• Власник. Технічна документація розробляється за рішенням власників земельних ділянок (ст. 56 Закону «Про землеустрій»). На практиці підставою для поділу є нотаріально засвідчена заява власника.
• Заставодержатель і землекористувач. Норма пряма: поділ та об’єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя; поділ та об’єднання ділянки, що перебуває у користуванні, — за згодою землекористувача, заставодержателя. І далі найважливіше: справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально (абзац другий ч. 6 ст. 79-1 ЗКУ, доданий Законом № 1423-IX від 28 квітня 2021 року). Проста письмова згода орендаря чи банку не підійде.
• Співвласники. Якщо ділянка у спільній власності, поділ потребує згоди всіх співвласників. За відсутності домовленості — лише суд.
• Орган, уповноважений розпоряджатися землею. Технічна документація затверджується власником (розпорядником) ділянок, а щодо ділянок державної або комунальної власності — відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування в межах повноважень за ст. 122 ЗКУ.

Практично це означає таке. Перед замовленням документації перевірте витяг з Державного реєстру речових прав і витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна: наявність іпотеки, податкової застави, арешту або зареєстрованого права користування змінює склад потрібних згод. Отримати нотаріально засвідчену згоду банку після того, як документація вже виготовлена, значно складніше, ніж до цього, — банки ставлять власні умови.

Що містить технічна документація

Склад визначений ст. 56 Закону «Про землеустрій», і він вичерпний:

1. пояснювальна записка;
2. технічне завдання на складання документації, затверджене замовником;
3. кадастрові плани земельних ділянок, які об’єднуються в одну ділянку, або частини ділянки, яка виділяється в окрему;
4. матеріали польових геодезичних робіт;
5. відомості про встановлені межові знаки на межі поділу;
6. перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути.

Два пункти, які були в цьому переліку раніше, виключено Законом № 1423-IX від 28 квітня 2021 року — тому старі зразки й чек-листи, які досі зустрічаються в інтернеті, вимагають зайвих документів. Якщо землевпорядник наполягає на складових, яких у ст. 56 немає, це привід поставити питання.

Документація розробляється в електронній та паперовій формах. Розробниками можуть бути юридичні особи, що мають у складі сертифікованих інженерів-землевпорядників, і фізичні особи — підприємці, які є сертифікованими інженерами-землевпорядниками та мають необхідне технічне й технологічне забезпечення. Перед укладенням договору варто перевірити сертифікат інженера в Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників: документація, виготовлена неуповноваженою особою, не пройде реєстрацію.

Покрокова процедура

Для приватної ділянки без зміни цільового призначення послідовність така:

1. Перевірка вихідних даних. Витяг з Державного земельного кадастру (чи сформована ділянка, площа, межі, цільове призначення), витяг з Державного реєстру речових прав (власник, обтяження), перевірка арештів і податкової застави.
2. Отримання згод заставодержателя, землекористувача та співвласників, із нотаріальним засвідченням підпису там, де це вимагає закон.
3. Рішення власника про поділ або об’єднання (нотаріально засвідчена заява) і технічне завдання на документацію.
4. Договір із розробником — сертифікованим інженером-землевпорядником; виготовлення технічної документації в паперовій та електронній формах.
5. Затвердження документації власником; щодо державної або комунальної землі — відповідним органом за ст. 122 ЗКУ, і там цьому передує процедура надання дозволу на розроблення документації.
6. Державна реєстрація нових ділянок у Державному земельному кадастрі: заява до територіального органу Держгеокадастру, технічна документація у паперовій та електронній формах, документ про оплату послуг з реєстрації. Кожна нова ділянка отримує власний кадастровий номер.
7. Державна реєстрація права власності на кожну новоутворену ділянку — окремо, у Державному реєстрі речових прав.
8. Винесення меж у натуру — за потреби; до державної реєстрації ділянки воно здійснюється за документацією, яка стала підставою для її формування (ч. 7 ст. 79-1 ЗКУ).

Строки залежать від навантаження розробника та кадастрового органу, а не від закону, тому орієнтуватися варто на реальні строки в конкретному регіоні. Найчастіша причина затягування — не черги, а неповний пакет згод, виявлений на етапі реєстрації.

Що стається з обтяженнями і старими номерами

Обтяження не зникають. Поділ чи об’єднання земельної ділянки не припиняє дії обмежень та обтяжень, встановлених на ділянку. Усі встановлені обмеження поширюються на новоутворені ділянки — крім одного випадку: коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину ділянки, яка в результаті поділу не увійшла до сформованої нової ділянки.

Це розвіює поширену надію: «поділимо ділянку — і іпотека залишиться лише на одній частині». Так буде тільки тоді, коли іпотека з самого початку була зареєстрована щодо частини, а не щодо всієї ділянки. В усіх інших випадках обтяження перейде на обидві нові ділянки, і банк це контролює саме через вимогу нотаріально засвідченої згоди.

Старі кадастрові номери скасовуються. За ст. 27 Закону «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер, який був присвоєний земельній ділянці до її поділу, скасовується із закриттям Поземельної книги. Разом із цим скасовується і державна реєстрація вихідної ділянки (ч. 13 ст. 79-1 ЗКУ).

Практичні наслідки, про які варто подумати заздалегідь:

• усі договори, у яких вихідна ділянка ідентифікована старим кадастровим номером — оренда, іпотека, сервітут, договори з комунальними службами, — потребують внесення змін;
• якщо ділянка була в оренді, після поділу потрібно переоформити орендні відносини щодо кожної нової ділянки;
• документи, що посвідчують право на вихідну ділянку, втрачають актуальність: право підтверджується вже витягами щодо нових ділянок;
• податок на землю та орендна плата рахуються за новими ділянками й новими даними кадастру — див. земельний податок і орендна плата.

І зворотна ситуація: якщо реєстрація ділянки була проведена незаконно, її держреєстрація скасовується на підставі судового рішення — окрема процедура, про яку ми пишемо у статті про скасування реєстрації ділянки.

Окремі ситуації

Ділянка під житловим будинком. Тут два окремі обмеження, і їх часто виявляють надто пізно. По-перше, перш ніж ділити, власник або співвласники мають набути ділянку у власність — якщо вона не приватизована, поділ неможливий, бо ділити можна лише раніше сформовану ділянку, що перебуває у власності або користуванні. Процедуру ми розбираємо у статті про приватизацію земельної ділянки. По-друге, поділ ділянки під будинком можливий лише тоді, коли сам житловий будинок технічно можливо поділити. Спершу оформлюється поділ будинку з реєстрацією права власності на новоутворені об’єкти нерухомості, і лише потім запускається процедура поділу ділянки.

Спір між співвласниками. Якщо згоди немає, поділ здійснюється за рішенням суду. У таких справах документація із землеустрою не є основою розрахунків: варіанти поділу з урахуванням часток, доступу і технічної можливості пропонує судова земельно-технічна експертиза, і саме її висновок стає основою рішення. Готуватися до такої справи варто з експертом, а не лише з позовом.

Державна та комунальна власність. Процедура довша: їй передує надання дозволу на розроблення технічної документації органом, уповноваженим розпоряджатися землею, і цей орган же затверджує документацію. Перелік підстав для відмови у дозволі вичерпний, тому відмову з інших мотивів можна оскаржити.

Паї. Для виділення частки в натурі діє окрема процедура — про неї у матеріалі про виділення земельного паю в натурі.

Чого робити не варто: замовляти документацію до перевірки обтяжень; розраховувати, що поділ «зніме» іпотеку з частини ділянки; планувати продаж частини ділянки до завершення реєстрації нових ділянок (частина ділянки не є об’єктом цивільних прав); використовувати старі переліки документів, у яких є виключені Законом № 1423-IX складові.

Текст має інформаційний характер: порядок залежить від форми власності, обтяжень і того, чи змінюється цільове призначення. Щоб ми перевірили вашу ділянку й прорахували процедуру, залиште заявку на консультацію.