Земельний податок та орендна плата за землю 2026

Плата за землю в Податковому кодексі

Плата за землю — це місцевий податок, що справляється у двох формах: земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності (підпункт 14.1.147 ПКУ). Його регулює Податковий кодекс України, а конкретні ставки в межах, визначених кодексом, встановлюють органи місцевого самоврядування рішеннями про місцеві податки.

Хто що платить — питання, у якому найчастіше плутаються:

• Власник ділянки сплачує земельний податок. Якщо він здає приватну ділянку в оренду, платником земельного податку за загальним правилом залишається саме власник, а орендар сплачує йому орендну плату за договором — це цивільна плата, а не податок.
• Орендар державної чи комунальної ділянки сплачує орендну плату за землю — і це вже податковий платіж.
• Постійний землекористувач державної чи комунальної ділянки сплачує земельний податок.
• Власник земельної частки (паю) також є платником земельного податку.

Два важливі уточнення. По-перше, платники єдиного податку звільняються від земельного податку, але не від орендної плати за ділянки державної або комунальної власності: якщо такий платник уклав договір оренди з органом місцевого самоврядування, орендну плату він сплачує. По-друге, власники земель або паїв, переданих в оренду платнику єдиного податку четвертої групи, на час такої оренди звільняються від земельного податку.

Ще одне правило, яке знімає чимало спорів: індивідуальних ставок плати за землю чи індивідуальних пільг не буває (підпункт 12.3.7 ПКУ). Рада встановлює їх або на всій своїй території, або для певної групи суб’єктів господарювання — «домовитися про ставку для себе» неможливо. Ці питання — на стику земельного права та податкового регулювання.

Граничні ставки земельного податку

Кодекс встановлює не самі ставки, а їх граничні розміри; конкретну цифру в цих межах визначає місцева рада. Межі залежать від того, чи проведено нормативну грошову оцінку (НГО) ділянки.

Зверніть увагу на сільськогосподарські угіддя: тут закон встановлює не лише максимум, а й мінімум — 0,3 %. Рада не може опустити ставку нижче, і пропозиція «нульової» ставки для ріллі суперечить кодексу.

Ці ж граничні розміри мають значення не лише для податку: саме вони визначають нижню межу орендної плати, про що — в наступному розділі.

Окремо від пільг існує перелік ділянок, які взагалі не підлягають оподаткуванню земельним податком (стаття 283 ПКУ). Після змін, внесених Законом № 3050-IX від 11 квітня 2023 року, до нього належать, зокрема, ділянки, що перебувають під консервацією або сільськогосподарським освоєнням, а також ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами, і ділянки, визнані непридатними для використання через потенційну загрозу забруднення вибухонебезпечними предметами. Для земель, що постраждали від бойових дій, це окрема й дуже практична підстава, незалежна від воєнних звільнень, описаних нижче.

Нагадаємо також, що цільове призначення ділянки впливає і на НГО (Методика, затверджена постановою КМУ від 3 листопада 2021 року № 1147), і на граничний розмір ставки. Тому зміна цільового призначення змінює і щорічний платіж — цей наслідок варто прораховувати заздалегідь.

Орендна плата: межі, встановлені ПКУ

Підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки (пункт 288.1 ПКУ). Розмір та умови внесення встановлюються у договорі між орендодавцем і орендарем — але не вільно: пункт 288.5 ПКУ встановлює мінімальні та максимальні межі річної суми платежу.

• Нижня межа. Річна сума не може бути меншою за розмір земельного податку (підпункт 288.5.1): для ділянок із проведеною НГО — не більше 3 % НГО, для земель загального користування — не більше 1 %, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 % і не більше 1 %; для ділянок без НГО — не більше 5 % НГО одиниці площі ріллі по області, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 % і не більше 5 %.
• Верхня межа. Річна сума не може перевищувати 12 % НГО (підпункт 288.5.2).
• Виняток із верхньої межі. Орендна плата може перевищувати 12 %, якщо орендаря визначено на конкурентних засадах (підпункт 288.5.3). Тобто на земельних торгах ціна може піти вище граничної — і це законно. Для довідки: стартовий розмір річної орендної плати на торгах зазвичай становить 3 % НГО.
• Пасовища у гірських населених пунктах — орендна плата не може перевищувати розміру земельного податку (підпункт 288.5.4).
• Бази олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки за переліком КМУ — не більше 0,1 % НГО (підпункт 288.5.5).
• Окремий мінімум 12 % встановлено для акціонерного товариства або ТОВ, 100 % акцій (часток) якого належать державі та яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, за землі сільськогосподарського призначення, передані в оренду відповідно до статті 120-1 Земельного кодексу України (підпункт 288.5.6).

Найважливіша практична деталь. Якщо у вашому договорі ставка орендної плати нижча за мінімально можливу за пунктом 288.5 ПКУ, у податковій декларації все одно застосовується мінімально можлива ставка з кодексу, а не договірна. Договір не знижує податкового зобов’язання. Правильна дія — звернутися до органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, з яким укладено договір, щодо приведення його умов у відповідність до ПКУ.

Дзеркальна ситуація — коли рада на період воєнного стану встановила понижену ставку. Тут діє не менш важливе правило: такий розмір застосовується лише після внесення відповідних змін до діючих договорів оренди. Виняток один: якщо рада, ухвалюючи рішення на підставі пункту 12.3 або пункту 284.6 ПКУ, прямо зазначила строк дії таких ставок і те, що вони застосовуються без внесення змін до договорів. Без цього застереження «застосувати нижчу ставку за рішенням ради» не вийде — і це типова причина донарахувань.

Ще дві норми: плата за суборенду не може перевищувати орендної плати (пункт 288.6 ПКУ), а окремий понижений розмір орендної плати передбачений для ділянок у складі індустріальних парків, включених до Реєстру (пункт 284.6 ПКУ). Деталі самих договорів — у матеріалі про договір оренди землі.

Нормативна оцінка та коефіцієнт індексації

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, а для ділянок, НГО яких не проведено, — площа ділянки (пункт 271.1 ПКУ). Тому коректність оцінки прямо впливає на розмір платежу, і перевірка саме цієї цифри — перший крок у будь-якому спорі про нарахування.

Коефіцієнт індексації НГО за 2025 рік становить 1,08 — він застосовується у 2026 році для всіх категорій земель і видів угідь. Держгеокадастр розраховує його за індексом споживчих цін за попередній рік на виконання статті 289 ПКУ; за 2025 рік індекс становив 108,0 %.

Ключова особливість: коефіцієнти застосовуються кумулятивно залежно від дати проведення НГО (пункт 289.2 ПКУ). Для сільськогосподарських угідь добуток коефіцієнтів, який використовується при заповненні податкових декларацій 2026 року, виглядає так: 1 × 1 × 1 × 1 × 1,051 × 1,12 × 1,08 ≈ 1,27. Тобто одного коефіцієнта за минулий рік недостатньо — потрібен увесь ланцюжок від дати оцінки.

Технічна пастка з витягами. Держгеокадастр офіційно попереджав: витяги, сформовані в період з 1 до 15 січня 2026 року, не містять коефіцієнта індексації за 2025 рік, і значення НГО в них потребує перерахунку із застосуванням коефіцієнта 1,08. Якщо декларація заповнена з такого витягу без перерахунку, сума занижена — а відповідальність залишається на платникові.

Свіжа зміна, яку варто врахувати. З 29 червня 2026 року діють зміни до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, внесені постановою від 27 травня 2026 року № 676. Вони впливають на сам розрахунок НГО, тому для ділянок, оцінка яких затверджується після цієї дати, порівнювати цифри з минулорічними напряму не варто.

Відмінність НГО від експертної оцінки та порядок її проведення ми розбираємо в окремому матеріалі про експертну грошову оцінку землі.

Пільги фізичним особам і юридичним особам

Стаття 281 ПКУ звільняє від земельного податку п’ять категорій фізичних осіб:

• особи з інвалідністю першої і другої групи;
• фізичні особи, які виховують трьох і більше дітей віком до 18 років;
• пенсіонери за віком;
• ветерани війни та особи, на яких поширюється дія Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» № 3551-XII;
• особи, визнані законом такими, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Але звільнення не безмежне: воно діє в межах граничних норм площі за кожним видом використання землі:

• особисте селянське господарство — не більш як 2 га;
• присадибна ділянка (для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд) — у селах не більш як 0,25 га, у селищах 0,15 га, у містах 0,10 га;
• індивідуальне дачне будівництво — не більш як 0,10 га;
• індивідуальні гаражі — не більш як 0,01 га;
• садівництво — не більш як 0,12 га.

Процедурна деталь, через яку втрачають пільгу щороку. Якщо у вас кілька ділянок одного виду використання, потрібно подати письмову заяву про вибір ділянки, до якої застосовується пільга. Зробити це слід до 1 травня поточного року: якщо заяву не подано, пільга почне діяти лише з наступного податкового року, і «заднім числом» за поточний рік вибір змінити вже не вийде.

Стаття 282 ПКУ звільняє від земельного податку низку юридичних осіб: дошкільні та загальноосвітні навчальні заклади; дитячі санаторно-курортні заклади; заклади культури, фізичної культури та спорту; бази олімпійської та паралімпійської підготовки за переліком КМУ; заклади охорони здоров’я, освіти й науки, соціального захисту, оздоровлення та відпочинку.

Нагадаємо: пільги стосуються земельного податку. Орендна плата за ділянки державної чи комунальної власності має власний перелік пільг (пункт 288.8 ПКУ), і звільнення від податку автоматично не звільняє від орендної плати.

Воєнні звільнення: за що можна не платити

Пункт 69.14 підрозділу 10 розділу XX ПКУ встановлює, що плата за землю — і земельний податок, і орендна плата за ділянки державної та комунальної власності — не нараховується та не сплачується за ділянки (та земельні частки-паї), розташовані на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Тут три умови, які визначають усе, і кожну з них порушують у розрахунках:

• Офіційний статус, а не географія. Звільнення застосовується до територій, включених до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Самої близькості до фронту недостатньо.
• Не всі категорії Переліку підходять. Автоматичне звільнення не поширюється на території можливих бойових дій — лише на території активних бойових дій і тимчасово окуповані. Це різні категорії Переліку, і їх регулярно змішують.
• Рахують місяці, а не роки. Значення мають дати початку і завершення активних бойових дій чи окупації, зазначені у Переліку. Податок не нараховується за відповідні місяці, а не обов’язково за весь календарний рік.

Дані Переліку є і підставою для нарахування податку фізичним особам нарівні з даними Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав та державних актів на землю (стаття 286 ПКУ). Тому якщо статус вашої території змінився, а повідомлення-рішення цього не враховує, це пряма підстава для перерахунку.

Окрема підстава — знищена нерухомість. Звільнення передбачене для ділянок, на яких об’єкти житлової або нежитлової нерухомості знищені внаслідок бойових дій. Для фізичних осіб воно діє в межах площ: у селах не більше 0,25 га, у селищах 0,15 га, у містах 0,1 га. Для фізичних і юридичних осіб звільняється 100 % площі ділянки, якщо площа знищеного об’єкта більша або дорівнює одній третині загальної площі ділянки, на якій він був розташований.

І ще одна, незалежна від воєнного стану. За статтею 283 ПКУ не оподатковуються ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами, та ділянки, визнані непридатними для використання через потенційну загрозу такого забруднення. Рішення щодо потенційної загрози ухвалює орган місцевого самоврядування або військова адміністрація (пункт 283.2 ПКУ), тож цю підставу часто можна реалізувати швидше, ніж чекати зміни статусу території.

Якщо плата за землю за минулі періоди була задекларована в більшій сумі, ніж належало, суму зменшують через уточнюючу декларацію — це робоча процедура, а не виняток.

Декларація, строки та зміна власника

Юридичні особи та ФОП самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають податкову декларацію до контролюючого органу за місцезнаходженням ділянки — з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями (пункт 286.2 ПКУ). Подання річної декларації звільняє від обов’язку подавати щомісячні.

Альтернатива: платник має право подавати декларацію щомісяця — протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним (пункт 286.3 ПКУ). Це зручно, коли склад ділянок протягом року активно змінюється.

Витяг про НГО. При поданні першої декларації разом із нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової НГО. Щороку його подавати не потрібно — поширена зайва дія.

Фізичні особи декларацію не подають. Суму податку розраховує ДПС і надсилає податкове повідомлення-рішення до 1 липня разом із детальним розрахунком, який має містити, зокрема, кадастровий номер і площу ділянки, розмір ставки та розмір пільги (пункт 286.5 ПКУ). Якщо розрахунку немає або він не містить цих даних — це дефект документа, на який варто посилатися.

Строки сплати. Орендна плата сплачується рівними частками за податковий період, що дорівнює календарному місяцю, — щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного місяця (пункт 287.3 ПКУ). Обов’язок сплати виникає з дня виникнення права власності або права користування ділянкою (пункт 287.1 ПКУ).

Зміна власника протягом року. Податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня до початку того місяця, в якому припинилося його право власності, а новим власником — починаючи з місяця, в якому він набув право. Для орендаря обов’язок сплачувати орендну плату зберігається до дати державної реєстрації відчуження права оренди або реєстрації новим власником права оренди цієї ділянки.

Нарешті, адміністративна деталь зі сторони орендодавця: органи виконавчої влади та місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, подають контролюючому органу переліки орендарів до 1 лютого та інформують про нові договори, зміни й розірвання — до 1 числа місяця, що настає за місяцем відповідних змін (пункт 288.1 ПКУ). Саме з цього джерела податкова дізнається про ваш договір, і розбіжності тут — ще одна причина некоректних нарахувань.

Оскарження нарахувань: що перевіряти

Нарахування можна оскаржити в адміністративному порядку до податкового органу або в суді. Але перед цим варто пройти перевірку за пунктами — у більшості випадків помилка знаходиться на першому-другому кроці.

1. Нормативна грошова оцінка. Замовте витяг із технічної документації про НГО і порівняйте з цифрою в розрахунку. Перевірте, чи застосований увесь ланцюжок коефіцієнтів індексації, а не лише останній.
2. Ставка. Знайдіть чинне рішення вашої місцевої ради про місцеві податки на відповідний рік і звірте застосовану ставку. Вона має бути в межах граничних розмірів статей 274 і 277 ПКУ.
3. Площа і цільове призначення. Звірте з Державним земельним кадастром. Неправильне призначення — часта причина завищеної ставки.
4. Пільга. Чи належите ви до категорій статті 281 або 282 ПКУ, чи вкладається площа в граничні норми, чи подана заява про вибір ділянки до 1 травня.
5. Статус території. Перевірте ділянку в Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих, і зверніть увагу на дати початку та завершення.
6. Статус землі. Консервація, сільськогосподарське освоєння, забруднення вибухонебезпечними предметами, рішення органу місцевого самоврядування щодо потенційної загрози забруднення — підстави за статтею 283 ПКУ.
7. Для орендної плати — договір. Чи відповідає ставка пункту 288.5 ПКУ; чи внесено зміни до договору, якщо рада знизила ставку; чи не застосовано до вас граничний розмір як до орендаря, визначеного на конкурентних засадах, якщо торгів не було.
8. Реквізити й період. Чи правильно визначено період нарахування при зміні власника або розірванні договору.

Якщо помилка на боці податкової, подається заперечення або скарга; якщо в основі лежить неправильна НГО — спершу виправляється документація із землеустрою, а вже потім перераховується податок. Якщо надміру задекларовано самим платником, працює уточнююча декларація. Важливо дотриматися строків оскарження та зберегти докази: витяги, рішення ради, документи про пільгу, дані Переліку станом на відповідну дату.

Спори з контролюючим органом ми ведемо спільно з практикою податкового права, а земельну складову перевіряємо в межах земельного права. За розрахунком вашого платежу або оцінкою перспектив оскарження запишіться на консультацію.