Поділ іпотечної квартири при розлученні

Квартира спільна — і борг теж спільний

Квартира, придбана за час шлюбу, є спільною сумісною власністю подружжя (стаття 60 Сімейного кодексу України) — навіть якщо кредитний договір оформлено на одного, а другий ніде не фігурує. Дзеркальне правило діє і щодо боргу: договір, укладений одним із подружжя в інтересах сім’ї, створює обов’язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім’ї (частина четверта статті 65 СК України).

Верховний Суд формулює це так: у подружжя, крім права спільної сумісної власності на отримані кредитні кошти та придбану за них квартиру, внаслідок укладення кредитного договору виникає ще й зобов’язання в інтересах сім’ї у вигляді повернення цих коштів. При цьому той факт, що квартира куплена за позичені гроші, не змінює її статусу спільного майна — вона підлягає поділу між подружжям.

Тому «поділ іпотечної квартири» — це завжди поділ двох речей одночасно: активу (права власності) та пасиву (залишку кредиту). Касаційний цивільний суд прямо вказував, що поділ майна подружжя включає не лише поділ прав, а й поділ спільних кредитних зобов’язань. Поділити квартиру навпіл і лишити весь борг на одному — так само неправильно, як і навпаки.

Важливо також пам’ятати: розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу (частина перша статті 68 СК України), і право на поділ існує незалежно від того, розлучені ви чи ні (статті 69, 70 СК України). Загальні правила поділу ми розібрали на сторінці послуги «Поділ спільного майна подружжя».

Солідарно чи порівну: що вирішила Велика Палата

Це питання мало в судовій практиці два протилежні рішення, і знати, чим усе закінчилося, важливо — від цього залежить, скільки банк може стягнути з кожного.

Спочатку касаційний суд звертав увагу, що частина четверта статті 65 СК України не називає обов’язки другого з подружжя солідарними, а отже до зобов’язань подружжя мають застосовуватися приписи статті 540 Цивільного кодексу України про часткові зобов’язання, а не правила про солідарність. За такої логіки банк міг би вимагати від кожного лише його частину.

Велика Палата Верховного Суду вирішила інакше. У постанові від 30 червня 2020 року у справі № 638/18231/15-ц сформульовано висновок: при вирішенні спору про порядок виконання колишнім подружжям зобов’язань, що виникають із правочинів, вчинених в інтересах сім’ї, якщо питання про поділ цих зобов’язань не було зі згоди кредитора вирішене при поділі спільного майна, суди повинні керуватися тим, що подружжя відповідає за такими зобов’язаннями солідарно усім своїм майном. А якщо один із колишнього подружжя виконав зобов’язання в повному обсязі, він у порядку частини першої статті 544 ЦК України має право на зворотну вимогу (регрес) до іншого у відповідній частині.

Що це означає на практиці. По-перше, банк не зобов’язаний «ділити» вимогу: він може стягувати весь залишок з того, хто є боржником за договором, або з обох. По-друге — і це ключове — без згоди кредитора поділ боргу між подружжям для банку просто не існує. По-третє, той, хто платив за двох, не втрачає гроші: він має право регресу, і це окрема, цілком робоча вимога.

Звідси ж випливає й обмеження, яке Верховний Суд повторює постійно: поділ майна подружжя не може порушувати права кредитора. У справах, де поділ фактично унеможливлював звернення стягнення, суди відмовляли в поділі в обраний позивачем спосіб саме з цієї причини.

Чому без банку не обійтися

Поки кредит не погашено, квартира перебуває в іпотеці, і будь-яке відчуження предмета іпотеки можливе лише за згодою іпотекодержателя (стаття 9 Закону України «Про іпотеку»). Продати, подарувати чи переоформити частку без банку не вийде — правочин просто не посвідчить нотаріус через заборону в реєстрі.

Так само заміна боржника у кредитному договорі — коли квартиру й кредит бере на себе один із подружжя — потребує згоди банку: він оцінює платоспроможність того, хто залишається, і може встановити комісію за внесення змін до договору. Технічно банк може або переоформити договір на одного з подружжя, або розділити його на два окремі кредитні договори.

Водночас є норма, яка працює автоматично й без згоди банку, і про неї варто знати. Стаття 23 Закону України «Про іпотеку» встановлює: у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача — навіть якщо до його відома не доведено інформацію про обтяження. Особа, до якої перейшло право власності, набуває статусу іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов’язки в обсязі та на умовах, що існували до набуття права власності.

Практичний висновок із цього був зроблений Верховним Судом у справі, де магазин і земельну ділянку, на які вже було звернено стягнення, суд згодом поділив між боржником і його дружиною по 1/2. Касаційний цивільний суд підтвердив: до дружини разом із правом власності на частину предмета іпотеки перейшли всі права й обов’язки іпотекодавця, а тому заміна сторони (боржника) можлива навіть на стадії виконавчого провадження (стаття 55 і стаття 442 ЦПК України, стаття 15 Закону України «Про виконавче провадження»). Суд зазначив, що відсутність прямої норми про наслідки поділу спільного майна подружжя для іпотечних правовідносин не повинна створювати перешкод для захисту інтересів добросовісного кредитора.

Інакше кажучи, поділ квартири не «скидає» іпотеку й не звільняє від неї другого з подружжя — він лише додає до іпотеки ще одного зобов’язаного власника. Тому реалістична стратегія поділу завжди включає переговори з банком, і ми ведемо їх разом із клієнтом.

Що може і чого не може суд

Тут проходить межа, яку варто розуміти до подання позову, щоб не отримати рішення, яке нічого не змінює.

Суд може визнати квартиру спільним майном і визначити частки кожного (за загальним правилом рівні — частина перша статті 70 СК України), визнати боргове зобов’язання спільним, відступити від рівності часток за наявності істотних обставин, стягнути компенсацію.

Суд не може своїм рішенням переписати кредитний договір і замінити боржника без згоди банку — це питання матеріального зобов’язання перед третьою особою, а не поділу майна подружжя.

Процесуальний бік теж має значення. Верховний Суд виходить із того, що у справі за позовом одного з подружжя до іншого про визнання права на частку в праві власності на майно, яке перебуває в іпотеці, суд залучає іпотекодержателя як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, якщо з урахуванням обставин справи встановить, що рішення може вплинути на його права та обов’язки. А саме рішення про визнання права на частку є підставою для внесення до державного реєстру запису про те, що така особа є співіпотекодавцем. Це пряма відповідь на поширене питання «чи припиняє поділ іпотеку»: ні, не припиняє.

І ще один важливий нюанс. Якщо квартира неподільна, а суд лише визначить кожному ідеальні частки, таке рішення може виявитися неефективним способом захисту. Верховний Суд у постанові від 17 січня 2024 року у справі № 759/14906/18 звернув увагу: той із подружжя, хто формально залишається співвласником, фактично позбавляється можливості користуватися річчю, впливати на її долю й не отримує грошової компенсації — що суперечить частинам першій і сьомій статті 41 Конституції України. Тому для неподільного житла правильна вимога часто полягає не в «визначити по 1/2», а в припиненні права на частку з виплатою компенсації (стаття 365 ЦК України) — причому рішення ухвалюється за умови попереднього внесення позивачем вартості частки на депозитний рахунок суду.

Дрібна, але корисна деталь із практики: пропорційність частки у спільній частковій власності визначається за площею об’єкта, а не за його вартістю. А після поділу спільна сумісна власність трансформується у право особистої (часткової) власності кожного з подружжя.

Чотири робочі сценарії

• Продаж і погашення. Квартира продається за згодою банку, кредит закривається, залишок коштів ділиться. Найчистіший вихід, коли жоден не може або не хоче тягнути кредит сам. Стандартна механіка: покупець гасить залишок, банк знімає обтяження, різниця розподіляється між подружжям.
• Один залишає собі. Квартира й кредит переоформлюються на одного з подружжя, другий отримує компенсацію своєї частки з урахуванням уже сплачених платежів, і подає нотаріально посвідчену відмову від прав на житло. Потрібна згода банку на заміну боржника — без неї сценарій не працює.
• Поділ часток із боргом. Кожен отримує частку у праві власності та відповідну частину зобов’язань. Формально можливо, практично незручно: кожен стає співіпотекодавцем, а прострочення одного б’є по обох, бо перед банком відповідальність залишається солідарною.
• Договірне рішення. Подружжя укладає нотаріальний договір про поділ, у якому гнучко розподіляє квартиру, борг і компенсації. Такий договір є обов’язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України), і це швидше й дешевше за суд. Якщо спір уже в суді — працює мирова угода; суд її затверджує і закриває провадження.

Вибір залежить від залишку боргу, платоспроможності кожного та позиції банку. Ми прораховуємо всі сценарії до подання позову — бо після рішення суду маневр звужується.

Перший внесок з особистих коштів

Частий аргумент у спорі: «перший внесок платили мої батьки» або «я вніс кошти, зароблені до шлюбу». Кошти, отримані в дар чи зароблені до шлюбу, є особистою приватною власністю (стаття 57 СК України). Сам по собі факт придбання майна в період шлюбу не є безумовною підставою вважати його спільним: майно, придбане за особисті кошти одного з подружжя, залишається його особистою приватною власністю.

Але ключове слово — довести. Презумпція спільності майна непохитна за відсутності документального підтвердження джерел придбання: тягар доказування лежить на тому, хто її спростовує. Потрібні договір дарування коштів, банківські документи про рух грошей, докази джерела й хронології платежів. Голослівне «всі знають, що платили мої батьки» суд не переконає.

Окремий сценарій — коли кредит узято до шлюбу. Тут позиція Верховного Суду послідовна: сплата подружжям частини коштів за кредитним договором, укладеним одним із них для придбання квартири до шлюбу, не змінює правового статусу цієї квартири, бо кредитний договір укладено не в період перебування сторін у шлюбі й зобов’язання з повернення кредиту виникло саме в позичальника. Другий із подружжя в такій ситуації не стає співвласником — але це не позбавляє його інших вимог щодо коштів, витрачених із спільного бюджету.

Дзеркальна помилка теж поширена: вважати, що оплата кредиту власними грошима автоматично робить квартиру особистою. Якщо квартира придбана у шлюбі за кредитні кошти, використані в інтересах сім’ї, вона спільна — і доводи про те, хто саме вносив платежі, самі по собі її статусу не змінюють.

Платежі після розриву і відступ від рівності

Суд може відступити від засади рівності часток, враховуючи обставини, що мають істотне значення для справи, а також інтереси неповнолітніх дітей (частини друга і третя статті 70 СК України). І тут у практиці є напруга, про яку варто сказати прямо.

З одного боку, у постанові КЦС ВС від 6 березня 2019 року у справі № 754/11103/16-ц Верховний Суд погодився з наявністю підстав для відступу від рівності часток із пропорційним урахуванням розміру сплачених сторонами — як спільно, так і кожним окремо — коштів на виконання зобов’язань за договором іпотечного кредиту та вартості об’єкта інвестування; частки було визначено як 2/3 і 1/3.

З іншого боку, пізніша практика формулює обережніше: сплата одним із подружжя більшої частини кредиту сама по собі не є підставою для відступу від принципу рівності часток, а питання компенсації таких витрат вирішується в окремому спорі (постанова КЦС ВС від 5 січня 2024 року у справі № 755/12204/18). У тій самій логіці побудовано й висновок Великої Палати про регрес: той, хто платив за двох, повертає своє не через збільшення частки, а через зворотну вимогу до другого з подружжя.

Як це узгодити на практиці. Відступ від рівності — не автоматичний наслідок платежів, а результат сукупності обставин, яку треба вибудувати: чому саме ці обставини істотні, як вони співвідносяться з інтересами дітей, що саме доведено документально. Якщо такої сукупності немає, правильний шлях — не намагатися «виграти частку», а заявити окрему вимогу про компенсацію або регрес. Два слабких аргументи не складаються в один сильний, і суд це бачить.

Платежі, зроблені одним із подружжя після фактичного припинення шлюбних відносин, варто фіксувати особливо акуратно: квитанції, виписки, призначення платежу. Це найкращий матеріал і для регресної вимоги, і для розрахунку компенсації при переоформленні квартири на одного.

Строки, типові помилки та алгоритм дій

Про строки — без міфів. Поширене переконання, що «на поділ є три роки від розлучення», неточне. Позовна давність у три роки обчислюється не від дати розірвання шлюбу, а від дня, коли один із співвласників дізнався або міг дізнатися про порушення свого права власності — а це може статися і через кілька років, наприклад у момент продажу квартири. Детально ми розібрали це в матеріалі про строк для поділу майна після розлучення.

Найдорожчі помилки:

• Припинити платити кредит «на зло». Прострочення руйнує кредитну історію обох, нараховує пеню й може закінчитися продажем квартири з торгів — обоє залишаються без житла і без вкладених грошей.
• Переоформити все «на словах». Домовленість без нотаріального договору про поділ нерухомого майна нічого не варта, а банк її взагалі не бачить.
• Ділити квартиру, ігноруючи борг. Результат — частка в майні, обтяженому іпотекою, і солідарна відповідальність перед банком у повному обсязі.
• Просити «по 1/2» у неподільній квартирі. Ідеальна частка без реального доступу до житла й без компенсації — рішення, яке не захищає право.
• Не залучати банк до справи. Якщо іпотекодержатель не залучений, а рішення впливає на його права, це пряма підстава для скасування рішення в апеляції.

Алгоритм, з якого варто починати: запит до банку про точний залишок боргу й умови заміни боржника; збір документів про джерела першого внеску та всі платежі; оцінка квартири; розрахунок компенсації за кожним із чотирьох сценаріїв; і лише потім — договір або позов.

Питання поділу решти активів — у статті про поділ майна подружжя; якщо у шлюбі є бізнес — у матеріалі про поділ бізнесу при розлученні; а якщо розлучення ще попереду — про розірвання шлюбу. Оцінити ваш випадок можна на консультації.